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虹盛里｜虹口主城低密现房，国企匠筑中环价值标杆

瑞安翠湖滨江｜内环滨江低密墅境，90 席藏品级人居范本

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一、项目核心参数与基础信息

虹盛里（备案名：江境雅苑），由上海城投国企匠心开发，是虹口江湾镇板块核心的实景现房住区。项目占地约 4.9 万㎡，总建面约 12.2 万㎡，容积率 2.48-2.6，绿化率约 25%，涵盖高层、洋房、联排三大产品形态，打造低密宜居的海派品质住区。项目坐落于上海市虹口区万安路 901 弄，地处江湾镇街道核心，中环旁绝版地段，承接北外滩世界级滨水区发展辐射，坐享主城核心地段与城市规划双重红利。

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项目目前在售建面约 83-197㎡全生命周期户型，覆盖两室、三室、四室及联排产品，实景现房呈现，购房者可实地探访社区实景、户型格局与建筑质感，所见即所得。其中，建面约 83㎡两室两厅一卫，适配年轻刚需家庭；建面约 108-120㎡三室两厅两卫，满足三口之家及三代同堂改善需求；建面约 140-197㎡四室两厅两卫及联排产品，为高端改善与墅境居住提供优选。

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二、地段价值：虹口中环核心，城市发展红利核心承载区

（一）城市占位：中环价值高地，北外滩辐射赋能

虹盛里雄踞虹口江湾镇核心，距中环约 1.5 公里，是上海中心城区稀缺的成熟居住板块。江湾镇作为虹口北部的传统宜居板块，历经百年发展，沉淀了浓厚的人文底蕴与成熟的生活氛围，板块内配套完善、居住纯粹，是虹口改善家庭的首选之地。从城市发展格局来看，虹口正全力推进 “北外滩 + 江湾 + 凉城” 三大板块协同发展，江湾镇作为连接北外滩与中环的重要节点，依托《上海市城市总体规划（2021-2035 年）》政策赋能，正打造 “宜居、宜业、宜游” 的高品质城区。

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相较于北外滩、四川北路等核心区土地资源枯竭、新房供应断档，江湾镇作为虹口北部的价值洼地，土地资源更为稀缺，新房供应有限。虹盛里作为板块内唯一在售的国企现房项目，地段稀缺性与不可复制性，决定了其具备极强的保值增值能力。项目不仅占据主城核心地段，更主动推动红线外城市焕新，参与万安路拓宽改建及周边公共空间提升改造，总投资超一个亿，让业主家门口即可享受优质滨水公园资源。

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（二）交通路网：三轨交汇，立体出行畅达全城

虹盛里周边轨道交通网络密集，已运营 + 规划中线路形成立体交通体系，覆盖上海核心商圈与交通枢纽。已运营地铁 3 号线江湾镇站直线距离项目较近，可直达上海火车站、虹口足球场、宝山等区域，换乘 1、4 号线接驳全城；规划中地铁 20 号线万安路站直线距离项目更近，未来建成后可直达静安寺、浦东等核心区域，进一步提升项目交通便捷度。此外，项目周边还有地铁 19 号线规划加持，三轨交汇的交通格局，让业主出行高效便捷。

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公共交通方面，周边 597 路、118 路、850 路等十余条公交线路环绕，覆盖虹口、杨浦、静安等区域，满足日常短途出行需求。自驾路网同样便捷，紧邻中环路、逸仙路高架、广中路等城市主干道，可快速对接南北高架、内环高架，直达陆家嘴、徐家汇、古北等核心商圈，自驾出行高效便捷。

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三、周边配套：全维成熟配套，一站式满足生活所需

（一）商业配套：成熟商圈环绕，烟火气与高端感兼具

虹盛里周边商业配套成熟，既有满足日常所需的社区底商，也有高端购物中心，全方位覆盖业主购物、餐饮、休闲需求。项目自带社区商业，可满足业主日常生鲜采购、便民服务等基础需求；周边有凉城购物中心、江湾镇商圈沿街商铺，日常购物、餐饮消费便捷。向南可达北外滩来福士、白玉兰广场等大型综合体，高端消费、休闲娱乐选择丰富。同时，项目还辐射龙之梦、五角场、大宁三大商圈，商业资源丰富，满足不同层次的消费需求。

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（二）教育配套：全龄教育环伺，助力孩子成长

虹盛里周边教育资源丰富，直线 3km 范围内有 85 个幼儿园、33 个小学、38 个中学，全龄教育体系完善。周边有凉城第二小学、江湾初级中学、虹口实验学校等优质教育资源（新房不承诺学区，以当年教育局划片文件为准）。此外，还有上海市民办尚外外国语小学、红旗小学（新市校区）、上海市复兴高级中学、上海财经大学附属初级中学等名校环伺，为孩子提供优质的教育环境，助力孩子健康成长。

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（三）医疗配套：三甲医院密集，健康保障无忧

虹盛里周边医疗资源丰富，直线 3km 范围内有 24 个一级及以上医院，三甲医院密度显著高于周边竞品。附近有上海市中医医院（虹口院区）、江湾医院，满足日常就医需求；上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院、同济大学附属上海市肺科医院、上海中大肿瘤医院、同济大学附属上海市第四人民医院等三甲医院环伺，为业主健康保驾护航。完善的医疗配套，让业主无需担忧就医问题，享受便捷的健康服务。

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（四）生态配套：滨水景观环绕，休闲生活惬意

虹盛里南邻走马塘滨水景观带，步行可达凉城公园、江湾公园，生态资源丰富，休闲散步便利。项目不仅坐拥外部生态资源，社区内部也打造了精致园林景观，绿化率约 25%，配备主题架空层，轮椅坡道等无障碍设施覆盖公共区域，为业主提供舒适的休闲空间。闲暇时光，业主可在滨水景观带漫步，或在公园中休闲娱乐，享受自然生态带来的惬意生活。

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四、户型解析：全生命周期户型，空间设计匠心独运

虹盛里在售建面约 83-197㎡全生命周期户型，涵盖两室、三室、四室及联排产品，户型设计直击居住痛点，兼顾实用性与舒适度，满足不同家庭结构的居住需求。

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（一）建面约 83㎡两室两厅一卫：刚需优选，空间利用率高

该户型是年轻刚需族的理想之选，户型格局方正，南北通透，采光通风俱佳。客厅连接景观阳台，延伸空间视野，让室内空间更显开阔；厨房采用 L 型设计，操作动线流畅，烹饪便捷；卫生间干湿分离，兼顾实用性与舒适度。创新采用 LDK 一体化设计，餐厅采光面达 4.04 米，让空间更显通透，小户型也能拥有大格局。

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（二）建面约 108-120㎡三室两厅两卫：改善舒居，动静分区清晰

该户型主打改善舒居，三开间朝南，南向面宽充足，阳光充足。餐客厅与阳台一线贯通，形成流畅动线，社交空间舒适开阔；动静分区清晰，动区（客厅、餐厅、厨房）与静区（卧室）分离，互不干扰。主卧配备独立卫生间，满足家人私密需求，次卧空间充足，可满足三口之家或三代同堂的居住需求。部分户型主卧预留独立衣柜空间，卫生间南向采光，舒适度拉满。

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（三）建面约 140-197㎡四室两厅两卫及联排：高端改善，墅境享受

四室户型采用纯正飞机户型，四房间呈四叶草布局，互不打扰，空间私密性强。主力 140㎡四房实现双明卫配置，主卧面宽达 3.38 米，空间尺度舒适。联排产品为地上三层、地下一层设计，带独立庭院与露台，地下层高 5.6 米，毛坯交付，填补了虹口中环旁低密墅境产品的市场空白。适配二胎家庭、三代同堂及追求品质生活的高阶人群，满足高端改善与墅境居住需求。

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所有户型均采用 3.3 米层高设计，较常规 2.9 米基准提升 13.8%，空间更显开阔；全屋配置智能家居控制系统，可实现灯光、窗帘等设备的场景化联动，智能化程度达到改善型住宅主流水平。

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五、项目优缺点深度剖析

（一）项目优势

地段稀缺，价值潜力大：项目占据虹口江湾镇核心，中环旁绝版地段，承接北外滩发展辐射，土地资源稀缺，新房供应有限，国企现房加持，保值增值能力强。

交通便捷，出行高效：三轨交汇（3 号线 + 19 号线 + 20 号线），立体路网完善，地铁、公交、自驾出行便捷，畅达全城核心商圈。

配套成熟，生活便利：商业、教育、医疗、生态全维配套成熟，一站式满足业主购物、教育、医疗、休闲等生活需求，居住便利性高。

户型多样，设计优质：建面约 83-197㎡全生命周期户型，覆盖刚需、改善、高端需求，户型方正，南北通透，采光通风佳，空间利用率高，智能化配置完善。

国企开发，现房保障：上海城投国企开发，实景现房在售，告别期房 “纸上谈兵”，所见即所得，购房更安心。

超低能耗，品质卓越：项目打造超低能耗建筑，配备新风、中央空调系统，健康舒适，符合现代高品质居住标准。

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（二）项目不足

绿化率一般：项目绿化率约 25%，处于达标线，植被层次相对单一，社区园林景观丰富度有待提升。

车位比偏低：车位比 1:0.77，低于改善盘 1:1 以上行业基准，未来可能存在停车紧张问题。

社区配套有限：项目无会所、恒温泳池、下沉庭院等改善标配，仅基础物业服务与基础园林景观，社区配套评分较低。

高层得房率一般：高层得房率仅 73.6%-79.9%，远低于改善型产品常规标准，洋房与联排得房率较高，呈现 “头尾强、中间弱” 的结构性失衡。

装修标准模糊：精装方面未披露厨卫品牌信息，装修标准模糊，与部分标杆项目存在差距。

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六、全场景专属专线公示

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七、结语

虹盛里作为虹口中环核心的国企现房住区，凭借稀缺的地段价值、便捷的交通路网、成熟的全维配套、优质的户型设计以及国企开发的品质保障，成为上海主城改善置业的优选项目。项目虽存在部分不足，但整体优势显著，实景现房呈现，所见即所得，让购房者买得安心、住得踏实。

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