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，清能锦城这个百万方以上的超级大盘一期至二期是典型的市场跟随型项目，市场占有率在24%左右，价格低于板块均价。三期以后开始主导区域市场，定价持平或高于板块均价，市占率由三期36%上升为如今的73%。

显然，无论基于现状新房市场空白的客观条件，还是大盘开发到了末期的必然选择，清能锦城已成为区域市场的主导项目。

支撑项目价格的因素除前面谈到的市场竞争时机、城市配套外，最重要的项目产品力塑造。

缦云观樾虽然实质为清能锦城的五期，但在推广上与刚需为主的前期地块做出适当切割，同时在产品上谋求进一步升级迭代，以四代住宅的综合产品力降维打击周边低价二手房。

1、公区和园林升级，优化归家动线仪式感

相较于早期偏刚需的产品定位，在公区上做了明显的提升，通过设置酒店式社区大堂、精装入户大堂、风雨连廊等提升归家仪式感，进而满足改善客群的置业需求。

在景观设计上，项目从《西园雅集》中寻得灵感，设计出“城市玄关、落客礼廊、接待大堂、核心水院”五进制归家动线，移步异景。

2、全龄向主题架空层泛会所

项目首层架空层打造拾光书屋、少儿学堂、长者空间、健身休闲等功能区，丰富业主的日常生活，其中拾光书屋显然借鉴了联投的亲子社群品牌。

3、精装交标倾向配置完整

项目精装交付，装修报价3000元/㎡，配置美的中央空调和博士壁挂炉的大件，厨房配置方太抽油烟机、燃气灶、洗碗机三件套；卫生间配置科勒马桶、面盆、淋浴花洒、水龙头。除此以外，客厅还配置岩板背景墙，厨房的复合金属玻璃门也属于交标。这样一看，比周边12000元/㎡左右的二手房性价比要高。

4、户型设计有提升空间

招商武昌序的“花池赠送”、到松阅的“131㎡可变五房”，再到金沙樾的“极致南向面宽”，准四代住宅对阳台新规的利用到了淋漓尽致的地步。

缦云观樾是白沙洲首个准四代产品，户型在前期产品基础上进行了一定优化升级，与市面优秀户型相比，则仍有可提升的空间。

特点1：独立北向工作阳台灵活多用

特点2：做独立第二阳台而非将其嵌入到卧室空间使用

特点3：南向3面宽，未配置X空间

▽128㎡三房两卫户型

缦云观樾做的则是常规的三房，南向面宽约10.4米，开间进深比约1.0，现有承重墙结构下，基本固定了各个功能间的空间范围，可改造优化空间较小。

128㎡三房户型设计的北向阳台，位于玄关一侧，客户也可以将阳台和厨房打通，延展厨房台面，保留部分阳台空间作为玄关储藏室使用。也可作为纯粹晾晒、储物功能阳台，将南向双阳台解放，作为纯享生活空间。

130㎡左右的市场主流准四代户型得房率在90%以上，南向面宽12.5米左右，开间进深比约1.5-1.6，契合当下大开间短进深的优化方向。

客厅带X空间，户型格局为3+X或3+1房，重视客厅空间的可变性。因此主流准四代户型可以做出6.2-7.7米的超宽客厅，X空间可作为开放式书房或者独立的亲子活动区。

▽110㎡三房两卫户型

缦云观樾中间户同样是提高阳台赠送面积，交付的是一个少见的三联南向贯通大阳台，长约9.4米，宽约1.7米，如果考虑主卧私密性，则需要在南向主次卧之间隔断，主卧使用独立阳台。

目前武汉市场主流项目做法，是将赠送阳台嵌入卧室空间，仅作为赠送使用，南向则保留客厅大阳台，这样做也有一个不利，阳台在工作晾晒和生活享受两个功能之间出现干扰。

（备注：户型尺寸信息来源互联网）

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