两极分化愈加明显,普通购房者如何生存?

      最近有关房价的消息多起来了，有两类几乎相反的信息吸引了不少人的眼球。在已经历了一波20%左右涨幅的广州、成都等一线城市和热点城市，房价依然坚挺，造富神话还在延续，但这样的造富，跟普通百姓已经绝缘；而在环京区域，已有购房人成为“负翁”，开始“免费送房”。这让一部分准备入市的购房者非常焦虑。

买还是不买，这是一个烧脑的问题。对已经买了房的人，卖与不卖，同样两难。

大家都明白，房价无论涨还是降都是正常的。自房地产市场化以来，房价基本上是涨的，也就是说，我国的房地产市场还没真正经历过一波实质性涨跌周期。从市场角度来看，有涨有跌是很正常的。但与之前调控政策不同的是，本届政府提出“房住不炒”、差异化调控政策之后，不仅房地产政策翻烙饼的现象基本没有了，而且是越来越严，越来越精准。在此背景下，房价出现两极分化。有的地方在涨，有的地方在跌，这也符合房地产的价值规律：地段、地段、地段。

从区域市场来看，也是如此。一线城市、热点城市虽然还在上涨，但涨幅也已收窄。之所以与三四线城市比，房价还有不小的涨幅，主要还是这些城市经济发展强劲，有钱人相对较多，因此，还是有刚需和改善性需求。同时，也有输入性通胀的影响。一般来说，利率与房价走势应该是相反的。但是，去年以来，在我国利率持续走高的情况下，一线城市房价却持续上涨，涨幅普遍超过20%。

　　2016年以来，我国房地产金融调控政策从“控制系统性金融风险”到对房企划出“三条红线”和对金融机构划出“两条红线”，转向“强硬去杠杆”，金融调控已成为房地产调控长效机制的重要方向。但总有人挖空心思钻空子，疫情后的经营贷贴息优惠政策就给了某些“有心人”可乘之机。而且一线城市房价坚挺还有违规资金入市助燃的作用。

　　与一线城市“房坚强”相比，缺少外力推动的三四线城市房地产市场已是一片哀鸿，特别是环京区域。除唐山外，河北各地楼市2020年价格都有所下调，其中，三河市、涿州市、固安县等环京楼市热点区域，房价近4年来持续下降，销量低位徘徊，如香河房价从2017年起，平均每半年每平方米就降价1000多元。

　　有的房源出现“资不抵债”情况，已有购房者发布相关信息，称接手人只需承担剩余贷款及利息即可将房产免费赠送。但如果房价跌幅超过30%，对于所谓的接手者来说，购置新房的成本会更低，没有任何实惠，基本没有人“接盘”。环京区域部分“五证齐全”的房企，因近年来销量惨淡导致资金链出现问题，项目成了烂尾楼。若楼市持续低迷，可能还会有房企在资金方面压力增大甚至破产。个别三四线城市楼市崩盘是完全可能的。因为很多房地产很热的三四线城市，尤其是环京区域，投资客本来就多，在限购后，靠本地需求支撑不起那么大的市场，城市经济又不如一线城市活跃，那些高点买房的人，难免高位套牢，在房价下降情况下，成为负翁也是完全可能的。

　　在坚持“房住不炒”的前提下，去年中央经济工作会议提出要着力解决大城市的住房问题，其遵循的基本逻辑是政府的归政府，市场的归市场。目前大城市的房价，无论是特别房价还是相对房价都比较高，其中不乏违规资金入市等非市场因素，因此，政府断然出手是必须的，但与此同时，那些房价上涨过快又没支撑的三四线城市，对于那些投资客，政府不会施以援手，只能是自己酿的苦酒自己喝。对于温州来说，这是一次挑战，也是一次机遇，能不能转为危机，还是要看房开的实力与目前房地产的状态，只有将置业者的需求谨记在心，才能创造有价值的生存空间。