丽水农村宅基地新政来了,土地将全面增值

根据2018年中央1号文件《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》精神，丽水市委、市政府已经将农村宅基地"三权分置"改革工作列入浙江（丽水）绿色发展综合改革创新区2018年重大改革任务，省国土资源厅也将该项工作列入了2018年国土资源改革创新工作要点。

从今年4月初开始，市国土局组织相关处室负责人经过近两个月的实地调研和集体讨论后，近日制定出台了《丽水市农村宅基地"三权分置"改革工作指导意见"》，为全市下一步开展农村宅基地"三权分置"改革试点工作指明了方向。今年6月，丽水市遂昌、松阳、青田等县将率先选择1-2个行政村开展改革试点工作，他们将通过探索农村宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置"，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，争取在今年12月底取得初步成效，2019年初进行试点经验总结和推广。

一、改革试点目标

农村宅基地"三权分置"改革以维护农民土地权益为目的，切实保障农民公平分享集体土地增值收益。通过改革破除农村宅基地使用的制度障碍，解决乡村建设用地制约，盘活农村空闲宅基地，开展农村宅基地有偿使用和合理流转，积极推广农村宅基地使用权及房屋所有权、农房租赁权的抵押融资，将农民的资产转变为资本，有效激活农村沉睡的土地资产，助力乡村振兴和经济发展。

二、改革试点的整体思路

农村宅基地“三权分置”改革的主要内容：即落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权、放活用好宅基地及农房使用权。

（一）落实宅基地集体所有权

1.积极开展农村宅基地的统一规划管理工作

由村委会或村集体经济组织代表村集体对符合土地利用总体规划和乡村规划的农村宅基地（包括空闲宅基地和经农转用的村集体土地，积极鼓励盘活农村空闲宅基地）进行统一规划，县规划、国土部门要加强对农村宅基地的规划空间布局进行科学指导，确保规划的科学合理。

2.积极探索农村宅基地的有偿收回、有偿使用

村委会或村集体经济组织可以探索本村空闲宅基地（包括农房）的有偿收回工作，对收回的宅基地，报经县规划、国土部门审批后，由村集体对具有资格权的农户按照成本价进行供应，在首先保障好本村具有资格权的农户建房资格后，经试点村村民代表大会同意，可以考虑跨村对同样具有资格权的农户开展宅基地有偿使用（探索有偿选位、有偿使用、有偿调剂），真正显化农村集体土地所有者的收益和处分权。

3.积极探索村集体对宅基地的统一经营、统一管理工作

通过村委会或村集体经济组织，对宅基地实行科学规划，统一开发后开展统一经营、统一管理。积极探索与社会工商资本通过股份制合作经营等方式，大力发展民宿、农家乐和乡村旅游产业，较大限度地发挥农村闲宅基地的经济效益，让农村沉睡的资源资本重新焕发生机。

（二）、保障农户宅基地资格权

1.加快开展农村宅基地及住房确权登记工作

根据省、市政府“关于加快推进农村宅基地及住房确权登记工作”的相关工作要求，各地要抓紧开展农村宅基地及住房的确权登记发证工作，对符合登记条件的农村宅基地及住房的确权发证率要达到90%以上，对试点村的农房确权登记发证工作要优先确保，切实保障试点工作顺利开展。

2.积极开展农户资格权的调查摸底工作

各地要积极开展农村宅基地农户资格权调查摸底工作，按照《中华人民共和国土地管理法》和《浙江省实施中华人民共和国土地管理法实施办法》的相关规定，结合当地实际，对具备宅基地使用资格且住房困难的农户，在开展调查后专门登记造册，形成试点村住房困难户调查情况一览表。

3.积极探索农户宅基地资格权的有偿退出机制

各地要积极探索农户宅基地资格权的自愿有偿退出机制。对已经在城镇落户并购买住房的农户，在确实能够保障该农户居住条件符合当地相关标准的前提下，经有宅基地使用权资格的农户全体家庭成员同意，可以探索农户宅基地资格权的自愿有偿退出。各地要制定农户宅基地资格权有偿退出的相关规定，完善相关手续，确保农户资格权有偿退出工作依法、有序开展。

4.认真落实农户宅基地资格权的保障工作

各地要抓紧研究出台解决具有宅基地使用资格权的农村住房困难户的具体工作计划，配套优惠政策措施，确保农民宅基地资格权的真正落实。对符合建房审批资格条件的农户，各地要按照当地农村私人建房的相关规定和标准，专门落实好安置地块，科学规划好农户建房户型（因地制宜、允许建设公寓式套房），确保农户资格权真正落实到位。

（三）保障和放活宅基地和农房使用权

1.认真开展试点村宅基地流转和农房出租等工作

对具备合法产权的农村宅基地及住房，可以考虑跨村对同样具有资格权的农户进行流转和出租，在不改变宅基地土地用途的前提下，允许社会工商资本通过租用宅基地及农房的方式，发展农村民宿、农家乐和乡村旅游产业，真正活权用权。

2.积极推进农房抵押贷款及农房租赁权的抵押贷款工作

各地要在农房抵押贷款试点获得初步成果的基础上，认真开展农房抵押贷款及农房租赁权的抵押贷款工作，真正让广大农户的资产变成资本，进一步支持农村经济的发展。为了同步推进农村金融改革试点工作，一是在试点村要抓紧开展宅基地使用权价格评估，确保宅基地使用权价值的充分体现；二是探索农房所有权和宅基地使用权分离，即允许农房所有权流转给外来投资企业或投资人经营民宿、农家乐等，宅基地使用权以租赁20年的方式开展试点，明确宅基地使用权到期后，农房所有权和宅基地使用权要由所在村委会收回（不动产登记机构对试点村流转的农房和宅基地使用权开展抵押登记工作）。

四、其他工作要求

各地要认真开展农村宅基地“三权分置”改革试点的政策研究、资金支持、任务分工落实等工作。建议由县（市、区）政府牵头，财政、农办、规划、国土、人民银行、相关乡镇密切配合，认真研究出台农村宅基地“三权分置”改革试点工作实施方案及相关配套政策。各地国土部门要抓紧开展农村宅基地价格评估工作，建立农村宅基地基准地价定期更新制度，建立和完善农村宅基地交易流转平台，完善农房抵押处置相关规定，落实试点相关财政配套资金，切实推进试点工作的顺利开展。