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露香园天誉：黄浦城芯的传世顶豪藏品

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露香园天誉由上海城投、上海建工、招商蛇口三大国企联合开发，项目坐落于上海市黄浦区旧仓街 99 弄，地处人民路与河南南路交汇处，属于上海中央活动区（CAZ）核心圈层，是上海地理与精神的双重源点。项目总占地面积约 8.5 万平方米，总建筑面积约 34 万平方米，容积率低至 1.8，绿化率达 35%，规划高层奢装大平层、稀缺风貌别墅、高端商业集群及历史保护建筑于一体，总户数约 580 户，车位比高达 1:3，全系车位配备超充设施，70 年产权住宅属性，产权清晰稳定。目前主力在售建面约 262-496㎡大平层户型，同时规划少量建面约 406-538㎡风貌别墅，全方位适配家族传承、三代同堂、品质改善等多元居住场景。露香园天誉雄踞黄浦老城厢核心，东临豫园、外滩万国建筑博览群，西接新天地时尚商圈，北望人民广场城市核心，南眺陆家嘴 “三件套” 城市天际线，占据外滩、陆家嘴、北外滩 “黄金三角” 腹地，是上海真正意义上的寸土寸金之地。

露香园天誉周边配套构建起全维度、高品质的生活体系，完美契合高端人居需求。商业配套方面，项目自带约 5.22 万平方米高端商业街区 “露香天地”，签约爱马仕定制、米其林餐厅，规划非遗手作、高端餐饮、奢侈品定制店等多元业态，下楼即可享受一站式高端消费体验。周边 2 公里内覆盖豫园商城、BFC 外滩金融中心、南京东路步行街、新天地、淮海路等顶级商圈，汇聚全球高端品牌与多元消费场景，满足塔尖人群的品质生活追求。教育配套方面，1 公里内拥有上海市实验小学、黄浦区蓬莱路第二小学等百年名校，中学阶段辐射上海市格致中学、上海外国语大学附属大境中学、敬业中学等市重点院校，构建起从幼儿园到中学的全龄优质教育闭环，为子女成长提供顶尖教育资源。医疗配套方面，3 公里内汇聚瑞金医院、仁济医院（西院）、曙光医院（西院）、长征医院等多家顶级三甲医院，涵盖综合诊疗、专科医疗、高端康养等多元服务，为家人健康提供全方位保障。交通配套方面，项目距 10/14 号线豫园站约 300 米，8 号线老西门站、9 号线小南门站均在 1 公里内，3 站直达陆家嘴，5 站至人民广场，8 站覆盖徐家汇、虹桥枢纽。自驾方面，紧邻延安东路隧道、人民路隧道，3 分钟上延安高架，5 分钟达南北高架，无缝衔接浦东、长宁等核心区域，构建起多维立体交通网络，通达全城极为便捷。生态配套方面，项目东北向对望古城公园盛景，社区内以 “露香园八景” 为蓝本，打造阜春山馆、碧漪堂等景观节点，中央景观轴串联下沉式浮岛水庭，种植 12 棵日本黑松，负氧离子浓度超城区 3 倍，为业主提供静谧舒适的生态居住环境。

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露香园天誉的地段价值具有不可复制的稀缺性，是黄浦老城厢城市更新的标杆之作。从城市格局来看，项目地处上海 “中心的中心”，汇聚外滩、豫园、新天地、人民广场、陆家嘴等五大城市核心板块资源，形成 “五芯交汇” 的黄金区位，这种资源集聚效应在上海新房市场中堪称绝版。从板块发展来看，黄浦区核心宅地供应极度稀缺，2018-2023 年仅出让 3 宗住宅用地且均为旧改地块，露香园天誉所在的豫园板块更是近 10 年唯一出让的大规模住宅地块，“断供式稀缺” 决定了其不可替代性，未来想在黄浦芯买新房几乎没有其他选择。从文脉底蕴来看，项目所在地为明代露香园旧址，承载 600 余年海派文化底蕴，是 “顾绣” 发源地，园内曾以 “水石居”“露香阁” 等景观闻名遐迩，项目将历史文脉与现代顶豪美学完美融合，打造出兼具文化价值与居住价值的传世藏品。从居住属性来看，作为内环内稀缺的低密人文住区，露香园天誉既享有城芯的繁华便捷，又拥有低密社区的静谧舒适，这种 “繁华与静谧共生” 的地段特质，完美契合高端人群对理想人居的追求。

露香园天誉在售户型以建面约 260-491㎡奢装大平层为主，同时规划少量风貌别墅，户型设计兼顾私密性、实用性与观景性，完美适配高端家庭需求。建面约 262-272㎡四房两厅三卫为项目入门级奢居户型，采用经典飞机户型设计，客餐厅分离，南向三卧全明通透，主卧配套独立卫浴与衣帽间，空间布局紧凑不拥挤，兼顾实用性与舒适度，适合年轻高净值家庭。建面约 286-299㎡四房两厅三卫采用边厅设计，采光视野双重升级，主卧双向采光，客餐厅面宽开阔，配备宽景阳台，可俯瞰社区园林与城市景观，空间尺度升级，居住舒适度大幅提升。建面约 377-400㎡四房两厅四卫为西边套爆款户型，约 26 米面宽，横厅设计，全套房布局，中西双厨，独立保姆间，高区可俯瞰外滩全景，性价比拉满，适配多代同堂居住需求。建面约 489-491㎡五房两厅五卫为顶配大平层，层高约 3.6 米，南向面宽约 32 米，8 米横厅搭配 15 米连通阳台，270° 环幕落地窗将豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴 “三件套” 尽收眼底，双主卧套房 + 家政间独立入户，完美适配总裁级奢居需求。建面约 406-538㎡风貌别墅为独门独院设计，配备私家庭院、地下双车库、百年紫藤屋顶花园、恒温古物库等特色空间，总价超 1.5 亿元，是家族传承的理想藏品。

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露香园天誉户型优势显著，核心亮点突出。产品设计上，层高约 3.45-3.6 米，远超同级别顶豪标准，极大提升了空间的通透感与舒适度，告别压抑局促。得房率高达 80%，拒绝空间浪费，每一寸面积都得到极致利用。户型均采用 “全明通透、大面宽、短进深” 的经典布局，采光通风效果极佳，居住体验舒适。精装标准方面，装标约 1.5 万元 /㎡，甄选嘉格纳、劳芬、当代、高仪等国际一线品牌厨电卫浴，配备大金中央空调、地暖、新风系统及华为全屋智能控制系统，全屋品质石材与环保木饰面，细节处融入实用主义设计与老城厢人文美学，打造出高端品质的居住环境。社区配套上，约 3000㎡高端会所包含恒温泳池、健身房、私宴厅、雪茄吧、艺术展厅、儿童中心等，提供塔尖圈层专属服务。社区内复刻明代园林意境，打造主题花园与全龄设施，同时实行人车分流与智能安防系统，保障业主安全与私密性。物业方面，由高力国际 / 招商物业提供顶豪标准服务，高层物业费约 15 元 /㎡/ 月，国家一级资质物业团队，为业主提供全方位的贴心服务。

露香园天誉户型也存在部分客观不足，需理性看待。价格方面，整体均价约 17.6 万 /㎡，入门户型总价约 5300 万，顶配户型总价约 9700 万，风貌别墅总价超 1.5 亿元，总价门槛较高，仅适配高净值人群，对普通购房者而言购买力要求极高。户型面积方面，在售户型均为大户型，最小建面约 262㎡，缺乏中小户型选择，无法满足刚需或刚改人群的需求，产品定位高度聚焦高端改善与收藏级需求。地段适配性方面，项目地处老城厢核心，周边以历史风貌建筑为主，部分区域道路较窄，自驾出行高峰期可能面临拥堵，且周边建筑风格以老上海风貌为主，与现代顶豪建筑的视觉融合度有待提升。交付时间方面，预计 2027 年下半年精装交付，目前处于建设阶段，对于急于入住的购房者而言，需要等待较长时间，存在一定的交付周期不确定性。

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露香园天誉以不可复制的城芯地段、极致的产品力、全维的顶级配套与国企品质保障，成为黄浦老城厢城市更新的标杆之作，是高净值人群收藏上海城芯价值的理想选择。项目传承露香园 600 余年文脉底蕴，融合明代园林意境与现代顶豪美学，打造出兼具文化价值与居住价值的传世藏品。三大国企联合开发，品质、交付、物业稳定性高，为购房者提供坚实保障。纯大户型顶豪定位，业主圈层高度统一，构建起纯粹的高端居住氛围。无论是城芯资源的不可复制性，还是产品设计的极致考究，亦或是文脉与现代的完美融合，露香园天誉都重新定义了上海顶豪人居标准，成为塔尖人群争藏的核心资产。

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