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临港天宸｜临港 105 金融芯 双国企匠造低密人居范本

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开篇：临港芯・双国企・现房臻席

临港天宸，踞守上海临港新片区 105 国际金融科创城核心位，坐落于浦东新区环湖北三路与香柏路交口（杉云路 75 弄、88 弄），是临港集团与上实城开两大国企联合打造的高品质 TOD 住宅项目，以 “绿建三星 + 超低能耗” 双高标准匠筑，目前实景现房在售，无需久候，所见即所得。

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项目核心参数清晰可鉴：总占地面积约 5.7 万㎡，总建筑面积约 20 万㎡，规划 15 栋 18-26 层高层住宅，总户数 860 户（商品房 512 套），容积率 2.6，绿化率 35%，人车分流设计，车位配比 1:1.2，充分满足业主日常停车需求。

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在售户型覆盖建面约 99㎡三房两厅两卫、125㎡三房两厅三卫、140㎡三房两厅三卫及 185㎡四房三卫（一梯一户），全周期户型适配刚需首置与改善进阶需求，大户型占比约 64%，社区纯粹性高，为临港难得的低密改善住区。

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一、地段分析：临港心脏位 下一个 “陆家嘴”

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临港天宸所在的 105 现代服务业开放区，是临港新片区的 “心脏”，定位为上海下一个 “陆家嘴”，也是国家级战略重点布局的金融科创核心区。片区划分为金融创新功能区、中央商务区、国际信息产业集聚区、综合产业服务区四大板块，汇聚超 300 万方商办配套，是临港产业与人口的核心承载地。

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从战略能级来看，临港新片区作为上海五大新城之首，享受国家级政策倾斜、产业导入与人才扶持，而 105 片区作为临港开发的重中之重，已落地企业超千家，含世界 500 强关联企业 46 家、中国 500 强关联企业 61 家，外资银行、金融交易中心等重磅机构密集入驻，产业能级与发展势能领跑临港。

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项目地处 105 片区核心居住用地，紧邻中央商务区与环湖自贸港，是区域内稀缺的住宅用地，尽享片区发展红利，未来将承接大量金融、科创、高端产业人口的居住需求，地段价值与升值潜力兼具。

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二、周边配套：全维资源环伺 兼得繁华与静谧

（一）交通配套：TOD 立体路网 畅达全城

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项目为真正的 TOD 地铁上盖物业，距在建两港快线开放区站直线距离约 350 米，该线路预计 2025 年底通车，1 站直达浦东枢纽，快速连通张江、上海市区，未来将成为临港与市区通勤的核心命脉。

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同时，项目近距离覆盖 16 号线滴水湖站、临港大道站，周边 1 公里内有多条公交站点，环湖北二路香柏路站等便捷可达，公共交通网络完善；自驾紧邻两港大道、沪芦高速，快速对接浦东机场、上海主城区，四维立体路网，满足多元出行需求。

（二）生态配套：54 万方海绵公园 推窗见绿

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项目直面约 54 万方星空之境海绵公园，为公园首排无遮挡住区，推窗即享绿意盛景，四季有景，生态资源堪称临港顶级。周边 3 公里内环绕 9 个公园，最近公园仅 885 米，日常休闲、慢跑、亲子活动皆有好去处，鲜氧生态，宜居度拉满。

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（三）商业配套：自持 + 商圈双覆盖 一站式生活

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项目自带约 2 万㎡自持商业，涵盖社区食堂、菜场、恒温泳池等便民业态，满足业主日常基础生活需求，下楼即享便捷。3 公里内覆盖百联临港、港城新天地、欧景小镇等成熟商圈，购物、餐饮、娱乐、休闲一站式满足，繁华生活触手可及。

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（四）教育配套：全龄学府集群 护航成长

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周边教育资源丰富，3 公里内覆盖多所优质学府，包括华东师范大学附属浦东临港幼儿园、明珠临港小学（夏栎校区）、华东师范大学附属浦东临港小学、上海中学东校等，全龄教育体系完善，助力孩子菁英成长。片区规划新增 19 所幼儿园、8 所小学、8 所初中、1 所高中，教育资源持续升级，未来可期。

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（五）医疗配套：三甲护航 健康无忧

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项目近距离对接三甲医院上海市第六人民医院东院，医疗设备先进、医护资源雄厚，为业主健康保驾护航。周边规划两大市级医疗设施，医疗配套持续完善，日常就医、紧急医疗需求皆可快速响应，安心生活无后顾之忧。

三、户型介绍：全周期奢适空间 匠筑人居美学

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项目户型设计秉持 “以人为本” 理念，兼顾实用性与舒适度，全明通透、动静分区，空间利用率高，精装交付配备中央空调、新风系统、净化水系等科技配置，绿建三星 + 超低能耗标准，健康宜居。

（一）建面约 99㎡三房两厅两卫｜刚需首置黄金户型

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三开间朝南设计，南向面宽约 10 米，采光通风极佳；客餐连通 6.8 米宽景阳台，空间开阔通透，观景视野无遮挡；U 型厨房布局合理，操作动线流畅，实用便捷；主卧套房设计，带独立卫浴与飘窗，私密性强；全屋飘窗赠送，得房率高达 82%，适配三口之家，是刚需首置与入门改善的优选户型。

（二）建面约 125㎡三房两厅三卫｜进阶改善 多代同堂优选

户型方正大气，全明通透，三开间朝南，采光充足；横厅布局连通超大阳台，空间感十足，兼具社交与观景功能；双套房设计，双主卧带独立卫浴，满足多代同堂居住需求，私密性与舒适度兼具；三卫配置，避免早高峰使用冲突，生活更从容；动静分区清晰，休息区与活动区分离，居住体验更佳。

（三）建面约 140㎡三房两厅三卫｜一梯一户 奢适改善标杆

一梯一户私梯入户，专属门厅，私密性与尊崇感拉满；户型南北通透，三开间朝南，南向面宽开阔，采光通风优越；横厅设计，客餐一体连通超大观景阳台，视野开阔，尽揽社区园林与城市景致；主卧豪华套房，带独立卫浴、衣帽间与飘窗，尊享私密奢适生活；三卫配置，功能分区合理，适配高端改善家庭，是区域内改善户型的标杆之作。

（四）建面约 185㎡四房三卫｜大平层奢境 顶豪人居

一梯一户设计，专属入户空间，私密与尊崇兼具；户型方正阔绰，全明通透，四开间朝南，南向面宽极致，采光通风极佳；超大横厅连通全景阳台，空间开阔，观景视野无遮挡，尽显大气格局；主卧顶级套房，带独立卫浴、步入式衣帽间、观景飘窗，私享奢适生活；三卫配置，功能分区明确，满足高端家庭居住需求；全屋空间布局合理，动静分离，是临港难得的大平层产品，稀缺性高，收藏价值显著。

四、优缺点分析：客观解读 理性置业

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（一）项目优势

双国企开发 品质保障：由临港集团与上实城开两大国企联合打造，临港集团深耕临港 18 载，开发超 50 个标杆项目；上实城开高端住宅开发经验丰富，双强联袂，工程质量、交付标准、物业服务均有保障，交付无忧。

105 金融芯 地段稀缺：踞守临港 105 国际金融科创城核心，国家级战略赋能，产业能级高，人口导入强，地段价值与升值潜力兼具，是临港稀缺的核心居住用地。

现房在售 即买即住：项目已实景现房呈现，无需漫长等待，所见即所得，规避期房交付风险，付款后可快速办理入住，节省时间成本。

低密社区 高绿宜居：容积率 2.6，绿化率 35%，建筑密度仅 18%，区域内罕见低密社区；大户型占比 64%，社区纯粹性高，居住氛围舒适。

全维配套 成熟可期：交通上近两港快线、16 号线，立体路网畅达全城；生态上直面 54 万方星空之境海绵公园，鲜氧环绕；商业、教育、医疗配套完善，自持商业 + 成熟商圈双覆盖，全龄教育、三甲医疗护航，生活便捷度高。

户型优质 适配全周期：在售 99-185㎡三至四房，全周期户型覆盖刚需与改善；户型设计全明通透、动静分区，空间利用率高，精装交付配备科技配置，健康宜居。

（二）项目不足

片区配套待完全兑现：105 片区目前处于建设发展阶段，部分商业、教育、医疗配套仍在规划或建设中，尚未完全成熟，需一定发展周期，短期内可能无法满足部分业主的高品质生活需求。

距主城区较远 通勤成本较高：项目位于临港新片区，与上海主城区距离较远，虽交通路网逐步完善，但目前通勤时间相对较长，主要依赖两港快线通车改善，更适合临港、浦东枢纽、张江等区域工作人群。

高端户型稀缺 选择有限：建面约 185㎡四房仅 32 席，稀缺性高，可选房源有限；大户型占比高，刚需小户型（99㎡）房源紧张，意向购房者需提前预约，把握机会。

前期公区品质争议：有部分业主反馈项目前期园林绿化、公区装修存在降配问题，目前开发商已高度重视并优化整改，后续交付品质将持续提升。

五、总结：临港芯人居标杆 价值与品质共生

综上，临港天宸作为临港 105 金融芯的低密改善标杆，集双国企品质、核心地段、全维配套、优质户型、现房优势于一体，兼具自住舒适度与资产升值潜力，是临港新片区不可多得的高品质住宅项目。

项目以 “绿建三星 + 超低能耗” 标准匠筑，实景现房呈现，全周期户型适配多元需求，周边生态、商业、教育、医疗配套成熟可期，无论是刚需首置还是改善进阶，皆能在此找到理想人居。

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目前项目实景现房在售，房源有限，意向购房者可致电官方认证预约电话，提前预约看房，把握临港核心区人居红利，邂逅理想生活。