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央企保利匠筑中环品质人居 —— 宝山保利海上瑧悦，启幕城市理想生活

一、项目开篇：核心参数与区位概览

宝山保利海上瑧悦，由央企保利发展控股匠心打造，是落址上海宝山区南大智慧城核心板块的高品质住宅项目。项目具体位于宝山区丰皓路 1288 弄，丰翔路与大场路交汇处，地处北中环沿线，是中环旁兼具地段价值与居住品质的标杆作品。

宝山保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目总占地面积约 5.8 万平方米，总建筑面积约 21 万平方米，容积率 2.6，绿化率 35%，规划 13 栋 17-26 层高层住宅，总户数 1446 户，车位配比 1:1.27，整体采用错落式楼栋布局，最大化保障居住舒适度与景观视野。

在售主力户型涵盖建面约 99㎡三房两厅两卫、130㎡四房两厅两卫、154㎡四房两厅三卫，覆盖刚需首置、改善进阶等全家庭周期居住需求，以科学空间规划与人性化设计，打造适配不同家庭结构的理想居所。

二、地段价值：中环核心，城市发展红利高地

（一）板块战略定位：南大智慧城，宝山转型核心引擎

宝山保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目所处的南大智慧城，是上海 “南北转型” 战略的核心承载区，也是宝山区 “十四五” 重点规划的产业新城与宜居新城。板块依托国家级规划红利，聚焦数字经济、人工智能、生物医药等高端产业，汇聚高铁宝山站、轨交 15 号线、19 号线（规划中）等多维交通枢纽，未来将打造成为集产业、商业、居住、生态于一体的城市副中心，发展潜力与价值空间不言而喻。

作为南大智慧城核心区的住宅项目，宝山保利海上瑧悦直接承接板块规划红利，既享受当下成熟的居住配套，也能共享未来产业升级、配套完善带来的价值增长，是中环沿线不可多得的价值洼地。

（二）交通区位：多维路网，畅达全城

宝山保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目紧邻中环线，周边沪太路、蕰川路、丰翔路等城市主干道环绕，形成便捷的地面交通网络，可快速通达普陀、长宁、徐汇、静安等市中心区域。

轨道交通方面，项目与地铁 15 号线丰翔路站步行可达，15 号线作为上海西北片区的交通大动脉，串联上海西站、长风公园、徐家汇等核心节点，换乘 11 号线、2 号线、9 号线等多条线路，实现全城高效通勤。未来规划中的轨交 19 号线，将进一步强化板块交通枢纽属性，为业主出行提供更多选择。

（三）生态区位：双园环绕，自然栖居之境

宝山保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目生态资源得天独厚，毗邻约 14 公顷的南大公园与约 300 亩的南大中央公园（建设中），双公园配套形成天然生态屏障。社区内部打造 35% 高绿化率园林景观，规划多个主题花园与休闲空间，外部双园 + 内部园林的生态格局，让业主推窗见绿、出门入园，在城市繁华中尽享自然静谧，是中环旁稀缺的生态宜居住区。

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三、周边配套：全维醇熟，满足一站式生活所需

（一）教育配套：全龄教育，护航成长之路

宝山保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目周边教育资源密集，覆盖从幼儿园到高中的全龄教育体系，为子女成长提供优质教育保障。幼儿园方面，有小精灵幼儿园、祁连中心幼儿园分园等多所公办幼儿园，满足学龄前儿童入学需求。

中小学资源同样丰富，上海大学附属学校（九年一贯制公办）、宝山区南大实验学校（九年一贯制公办）、上海大学附属小学等优质公办学校环伺，上大附中（市级示范性高中）、上师大附中宝山分校（市级实验性示范性高中）等高中资源也在板块内落地，从基础教育到高等教育，全链条教育配套，让家长无需为子女教育奔波。

（二）商业配套：繁华在侧，满足多元消费

宝山保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目自身规划精品社区商业街，满足业主日常高频消费需求。一刻钟生活圈内，山姆会员超市、盒马鲜生、华润万象系商业、南大路 TOD 等商业配套齐全，日常购物、生鲜采购、休闲娱乐均可在家门口实现。

区域级商业方面，龙湖宝山天街、旭辉 U 天地、聚丰购物广场、上坤城市广场等多个购物中心分布在项目周边，可满足家庭聚餐、品牌购物、亲子娱乐等多元消费需求。未来南大智慧城还将打造约 61.7 万方双 TOD 商业配套，进一步升级板块商业能级，为业主带来更繁华的生活体验。

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三）医疗配套：三甲护航，守护健康生活

宝山保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。医疗资源是居住舒适度的重要保障，项目周边医疗配套完善，覆盖社区卫生服务中心与三甲医院。仁济医院宝山分院、华山医院北院两所三甲综合性医院，为业主提供高端医疗服务与健康保障。

同时，祁连社区卫生服务中心、大场医院等基层医疗机构分布在项目周边，满足日常小病诊疗、健康体检、疫苗接种等基础医疗需求，形成 “基层医疗 + 三甲医院” 的全维医疗体系，让业主就医便捷、健康无忧。

（四）生活配套：细节完善，提升居住质感

宝山保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。除教育、商业、医疗外，项目周边生活配套一应俱全。丰皓智秀公园等多个社区绿地，为业主提供休闲散步、运动健身的场所。社区周边公交线路密集，宝山 39 路、宝山 25 路、159 路等多条线路覆盖，接驳地铁与周边商圈，进一步丰富出行选择。

此外，板块内规划有文化活动中心、体育场馆等公共配套，未来将逐步落地，为业主提供更多元的生活场景，全面提升居住质感与幸福感。

四、户型解析：科学规划，匠筑全周期理想空间

宝山保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目主力户型建面约 99-154㎡，从刚需三房到改善四房，均采用科学空间布局与人性化设计，兼顾实用性、舒适性与私密性，满足不同家庭的居住需求。

（一）99㎡三房两厅两卫：刚需优选，空间零浪费

99㎡三房是项目主力刚需户型，整体采用三开间朝南、南北通透格局，LDKB 一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台相连），最大化拓展空间感与采光面。客厅面宽约 3.6 米，搭配南向观景阳台，采光充足、视野开阔，既是家庭休闲中心，也是待客社交空间。

主卧为套房设计，配备独立卫生间与 270° 观景飘窗，保障主人私密性与居住舒适度。两间次卧空间方正，可作为儿童房、老人房或书房，满足多人口家庭居住需求。双卫设计避免早高峰洗漱拥堵，全明户型让每个空间都有自然采光与通风，小户型也能实现大舒适。

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二）130㎡四房两厅两卫：改善进阶，适配三代同堂

130㎡四房户型专为改善型家庭打造，四开间朝南布局，南向面宽充足，采光与通风效果极佳。独立玄关设计，增强入户私密性，同时预留超大收纳空间，解决家庭杂物收纳难题。

客厅与餐厅相连，形成开阔的家庭活动区，满足家人团聚、朋友聚会需求。主卧套房配备独立卫生间与衣帽间，打造专属私人领域；三间次卧空间灵活，可分别作为儿童房、老人房、书房，适配三代同堂或二孩家庭居住。双卫全明设计，干湿分离，提升居住便利性与卫生性，是多人口家庭的理想选择。

（三）154㎡四房两厅三卫：奢阔改善，彰显品质生活

154㎡四房是项目顶奢改善户型，空间尺度与居住舒适度拉满。客厅面宽达 7.19 米，搭配超大观景阳台，形成 IMAX 级视野与采光面，尽显奢阔大气。主卧为豪华套房设计，进深约 4.02 米，配备独立卫生间、衣帽间与观景飘窗，打造五星级酒店式居住体验。

三间次卧空间宽敞，可根据家庭需求灵活规划，其中一间次卧也可设计为套房，满足多代同堂或亲友居住需求。三卫设计，主卧独卫、公卫、次卫各司其职，彻底解决多人口家庭洗漱拥堵问题。全明通透、动静分区的布局，让公共活动区与私密休息区互不干扰，无论是家庭日常还是待客社交，都能尽享舒适与体面。

五、项目优缺点：客观剖析，理性选择品质人居

（一）项目优势

央企品牌保障：宝山保利海上瑧悦由央企保利发展控股开发，保利作为国内头部房企，资金实力雄厚、开发经验丰富、交房品质有保障，规避烂尾、延期交付等风险，为业主提供安心的购房保障。

中环核心地段：项目地处北中环南大智慧城核心，紧邻中环线与地铁 15 号线，交通便捷、区位优势明显，既能享受市中心繁华配套，又能承接板块规划红利，价值潜力突出。

全维醇熟配套：周边教育、商业、医疗、生态配套一应俱全，从子女教育到日常消费，从健康保障到休闲娱乐，一站式满足全家庭生活需求，居住便利性极高。

优质户型设计：主力户型覆盖 99-154㎡，布局科学、空间利用率高，全明通透、动静分区，适配刚需、改善等全家庭周期，满足不同购房者的居住需求。

生态宜居环境：双公园环绕 + 社区高绿化率园林，打造城市中的自然栖居之境，生态资源稀缺，居住舒适度与健康指数高。

物业品质保障：项目由保利物业提供服务，保利物业作为国内知名物业品牌，服务体系完善、管理规范，为业主提供 24 小时贴心服务，保障居住品质与社区安全。

（二）项目不足

商业配套待升级：目前板块内大型城市级商业综合体较少，主要以社区级与区域级商业为主，高端商业消费需前往市中心，未来需依赖南大智慧城商业规划落地。

部分楼栋采光受限：项目容积率 2.6，楼栋采用错落式布局，但部分低楼层房源因楼栋遮挡，采光与视野可能受到一定影响。

部分功能性空间紧凑：99㎡小户型部分卫生间面宽较窄，130㎡、154㎡大户型部分次卧空间虽够用，但相较于同面积段极致户型，空间尺度稍显紧凑。

周边部分规划待兑现：板块内部分教育、商业、生态配套仍处于规划或建设中，完全落地需要一定时间，短期内配套完善度存在提升空间。

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六、项目核心价值总结

宝山保利海上瑧悦售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。作为央企保利在宝山南大智慧城的匠心之作，宝山保利海上瑧悦以中环核心地段、多维交通网络、全维醇熟配套、优质户型设计、生态宜居环境与央企品牌保障，打造中环旁高品质住宅标杆。

项目既满足当下购房者对居住舒适度、生活便利性的核心需求，又能共享南大智慧城未来发展红利，是刚需首置与改善进阶购房者的优质选择。无论是年轻夫妻的首套房，还是多人口家庭的改善房，宝山保利海上瑧悦都能以科学的空间规划、完善的配套服务与优越的地段价值，为业主打造理想的城市栖居之所，启幕品质生活新篇章。

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