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武汉恺德云麓
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01.
准四代火力全开，受伤的到底是谁？
准四代到底有哪些影响？或者说，准四代在革谁的命？
我认为，首先，是让周边新房阵脚大乱！
我曾经举过的例子，硚口的准四代恺德雲麓，让隔壁两个兄弟盘痛苦万分！
先是让门挨着门的越秀天悦文华去化极其困难。
天悦文华是去年3月入市，截至目前备案281套，还有一大半没备案，而恺德雲麓是去年8月入市，现在只剩下80多套要清盘了。
是天悦文华品质不高吗？配套不好吗？都不是！
截图来源于武汉市住房保障和房屋管理局官网
接着，就是把附近的华发都荟天地打到自闭，直接封盘了！
在恺德雲麓入市之前，华发都荟天地在整个片区，因为地段、配套、品牌等优势，是王者般的存在，恺德雲麓上线3个月，都荟天地销售和售楼部全部撤离，直接不卖了！
2023年的区域销冠，2024年溃不成军！
其次，对二手房的打击更致命！而且是无差别打击！
一般豪宅的产品比普通小区要超前许多，与准四代的代差并没那么大，但只要准四代稍微用点功，豪宅也顶不住！
比如招商武昌序，去年5月份出来，立马让融创壹号院产生了震荡，融创壹号院在23年最高成交价是4.89万/㎡，在24年一季度已经跌稳了，但二季度招商武昌序出来，又开始下探，目前最新成交价3.21万/㎡。
更直观的是，壹号院150平户型，是跟武昌序155产品面积相当，就是在武昌序入市的节点，其降价幅度及频率开始加大，但到现在还没卖掉。
融创壹号院成交曲线（来源于贝壳）
另一个，自家新房对垒自家二手房的例子，虎泉的保利涧山观奕，142平户型跟保利大都会158平户型一对比，大横厅设计就不说了，建筑面积相差16平，套内面积还多10平，所以大家说怎么选？
涧山观奕142VS大都会158
142的涧山观奕已经没房卖了，但158的大都会长达半年以上都没有带看的。
但好在整个板块几乎没竞品，价格还能稳定在一定的水平，但如果保利涧山观奕交房了，大都会该怎么办？
当然，学区房也不可能幸免！
大家去看看创造了武汉学区神话的复地东湖国际二手房，我们就不谈前几期，看最新的五期、六期价格变化！
在2024年7月还卖出了3.97万接近4万的成交均价，但自7月份之后，中海东湖玖章面世，市场就开始慢慢回应，价格开始回调，到了今年2月，复地东湖国际的最新成交均价仅3.27万/㎡。
当然，这个幅度，还掺杂着很多东西，比如新学校未建成，学区含金量，超高层建筑等等问题，但不影响，它促使市场对复地东湖国际二手房价值的重新评估。
所以，准四代对武汉市场是全线的，且无差别的影响，倒逼各大板块出现更优秀的产品，重构商品房价值体系，让新房、二手房价格更加合理。
我承认，这个过程很残酷，我们很多人都会是时代的眼泪，但我们不能阻碍社会一定会发展，居住品质一定会进步的趋势。
在今年，住建部又提出了“好房子”的概念，所以产品迭代永远不会停止，准四代不会是终点，而是过程。
02.
武汉这三个板块楼市即将大震动
那么接下来，武汉会有哪些板块会面临同样的挑战?
我认为，至少有3个板块！
首先，后湖板块，伟星天宸玖序的出现，会让整个后湖大地震！
伟星天宸玖序占地面积10.6万方，总建面26.5万方，容积率2.4，低容低密的好底子，同时还有地铁口+一梯队公办学校的加持。
从规划公示的信息来看，自建商业配套，纯玻璃立面，准四代的产品，都非常顶。
关键是，人家楼面价5633.96元一平，这个拿地价，无论你周边新房、二手房卖17000-19000，还是卖15000-16000，它都有足够的定价空间。
在产品上，105平能对打三代120-130的，125能刚三代140-150的，不仅塔子湖板块的二手次新房难受，隔壁的品质改善担当仁恒公园世纪难受，连东后湖的幸福时代大家这种产品、学区、品质都欠缺的新房同样会难受！
如果不降价，迎来的只有一个结局，滞销！大家且等着伟星6月入市吧。（更多关于伟星的户型图、规划等资料，可扫描文末二维码进琨哥粉丝群获取）
伟星天宸玖序户型分布图
第二个，就是汉阳核心钟家村板块。
金地大成乐府以及显正街地块很快会入市，金地大成悦府预计5月份入市，所以目前官方公示的消息最多。
项目一期一共规划5栋小高层+高层，户型面积96平三房两卫，119㎡四房，140㎡小高层，可以做到0公摊。
而金地认为自家140平的产品对对标龙湖御湖境220平的产品的
从项目公布的配置效果图来看，下沉式庭院、健身房、恒温泳池、私宴厅、影音室、行政酒廊等都很齐全，立面颜值也不低。
金地大成乐府效果图
据说，这个项目还在谈一梯队双学区，这个，未公示之前，咱们还是先持保留意见！
但如果公示，我想请问大家，之前钟家村板块最大的优势学区，还是唯一吗？远洋、汉阳印象等超高层还怎么活？中海的竞争力会不会打折？
汉阳滨江三兄弟除了江景以外，凭着老三代的立面、老三代的产品、高容高密高公摊的配置，还卖得起价格吗？
另外，位于晴川高中旁的显正街地块，虽然信息不多，但我得到的内部消息，它们的产品不会比金地大成乐府差。
今年，汉阳核心钟家村板块的市场，一定会被这批新出来的项目整顿。
第三个，就是长港路、常青花园板块
城投红树林项目的出现，将会对长港路板块、常青花园都产生影响。
为什么这么说，首先城投红树林的产品力，肯定不用说，93-127㎡可以卷死汉口二至三环的100-140㎡的同类产品。（更多关于红树林项目的资料，可扫描文末二维码进琨哥粉丝群获取）
冲击最大的应该就是福星华府琛境，如果它不抢在6-7月之前清掉，等9月份容积率更低，层高更低的红树林项目出现，会直接跌落神坛，曾经的江汉区NO1地位，铁定不保。
城投红树林效果图
另一个，江汉区的学区资源本身不是特别均衡，在一初民转公后，长港路板块才起来，而三环内几乎10几年间都是以二手房为主，直到这两年，琛境才面市。在长港路板块起来之前，江汉区的公办一梯队首选一直是翻过三环线的常青花园。
但现在，不一样了，城投红树林附近，红领巾、一初、一高都在附近，它自身还规划了一所18班的九年一贯制学校，并且自带了党校的优秀生源，也就是说，在这个板块，几乎可以解决一个江汉区小孩的小初高12年学业。
那，长港路板块的二手房还有出路吗？常青花园的二手房还是首选吗？所以，它的出现，对整个板块的影响，甚至会扩散到整个江汉区。
03.
鉴别准四代or四代，含金量谁更大？
讲到这里，大家肯定会担心了，现在很多开发商都说自己是准四代宅，我怎么知道，我买的是真的，还是冒牌货？
这么跟大家说吧，根据目前武汉的规定，三环内都不会是真正的四代宅，因为四代宅最大的线形特点空中花园，试点范围仅限三环外。
关于相关规定，我在去年出过一篇文章《第四代住宅开始掀桌子了，武汉还会吗？》大家可以自行查阅。
所以光谷东可以有，但是三环内其他区域没有。
至于去年的恺德云麓所说的真四代，实际上算个擦边球，花台是需要自己浇筑的。
而市面上准四代的高得房率，基本上以扩大阳台进深来实现的。
现在的阳台最大进深可以到2.4米，但还得满足阳台进深与相邻功能空间进深比例不超过2:3，套内阳台水平投影面积不超过套内建面的20%的条件，所以2.4进深也没那么容易。
了解到这个，大家就能理解，为什么有的准四代得房率在90%，有的在100%以上了。
当然，开发商为了让自己的得房率数据更好看，很多独梯入户的产品，它会把电梯前室也算进去，漂亮话是：优化后得房率。
电梯前室，标准意义上不属于室内，但是设计得当，又能行使部分室内空间，所以这个时候，大家就要学会看户型图判断其真实含金量。
电梯前室打造图片来源于网络
至于真四代，虽然有更大更有噱头的空中花园，但阳台不可封闭，刮个风下个雨，一秒就失宠，不仅不实用，还牺牲了室内可拓展空间。
图片来源于网络
就目前市场真是反馈来讲，反而不如准四代接受度高。
说到底，现在的准四代解决的更多的是得房率问题，但更深层的原因，是对居住舒适度，居住品质更高的追求，以及对实得面积平均单价的考量。
不过，就在昨晚，我刷到了一个开发商精装交付的真四代封闭式空中花园，又给我打开了新世界。
那么，未来，会不会出更为宽松的政策，会不会出现可以解决此问题的高科技，我们拭目以待吧。
写在最后：
准四代的迅速蔓延，大家看到了，准四代的杀伤力，也有目共睹，那我最后再说点有用的。
对我们今年打算买房和卖房的粉丝来说，既然有缘刷到我的文章，那你就有相对的时间进行应对。
想要在汉阳核心、后湖、长港路或常青板块买房的朋友，是否有时间再等等，买二手房时，你是不是有更多的谈价筹码？反过来，持有附近二手房的房东们，你们家的房子是否继续持有，正在谈价的人，是否现在就松口，还是等这批准四代上线，你才后知后觉，错失最佳出手良机？
是不是打上准四代标签的项目都值得入手？肯定不是！我们去研究这些优秀的准四代，你会发现他们的优势不只是准四代，是教育、交通、品质等等因素共同作用下的结果，就像光谷的绿城桂府，同样是准四代，但就是卖不动，降价也不管用。所以咱们不能因为一个准四代的标签，去抛弃分析判断的能力。
武汉恺德云麓
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