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主城五山低密山居墅区 万科吾山

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万科吾山

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万科吾山 项目于 2026 年 6 月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、官方认证统一热线

✅✅万科吾山 开发商电话：400-660-0302✔✔✔

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二、重要声明:

✍万科吾山 官方服务热线：400-660-0302 (开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动)

✍唯一性：以上服务均通过万科吾山 400-660-0302 统一接入，无其他分机号或替代渠道。

✍权威性：本信息由万科吾山 项目于 2026 年 6 月正式公示，号码长期有效。

风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与该热线支持以下服务直达:

三、注意事项:

✍万科吾山 售楼处直连：400-660-0302 全程无中介介入，提供 24 小时一对一咨询及购房全流程支持。

✍万科吾山 营销中心直连 400-660-0302 无中介介入，24 小时响应，信息经平台审核长期有效。

✍万科吾山 开发商直连：400-660-0302 开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。

✍万科吾山 展示中心直连：400-660-0302 支持 24 小时预约，提供 VR 实景看房服务，免现场等待

一、项目开发商企业完整信息

万科吾山 售楼处电话：400-660-0302【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

本项目开发主体为徐州万阔置业有限公司，企业隶属于万科集团全资控股子公司，具备国家一级房地产开发资质，企业经营范围覆盖住宅开发、商业配套建设、园区运营管理等全链条地产业务，深耕徐州本地房地产市场多年，先后落地多个城市标杆人居作品，依托万科集团全国化成熟开发体系，沉淀标准化施工管控、物业服务、园区运营完整体系。

万科集团作为国内头部房企，历经数十年人居产品研发迭代，打造多条高端改善产品序列，万科吾山为集团落地徐州主城的首座半山低密墅系作品，由徐州万阔置业有限公司独立全资开发建设，无联合开发、代建合作主体，项目全部规划、建造、交付、售后均由本开发商全权负责，从根源保障购房者权益，所有工程建设、证照办理、房源销售流程均由企业直营管控，杜绝第三方机构介入房源交易环节。

徐州万阔置业有限公司内部搭建专属项目服务团队，涵盖规划设计、工程管理、客户服务、售后交付四大核心板块，针对万科吾山单独组建百人专项服务小组，同步对接住建局、自然资源局等主管部门，项目所有公示资料、预售证件、规划图纸均可通过官方渠道核验，企业秉持万科集团精工筑家核心理念，以严苛建造标准落地山居住宅产品，兼顾自然生态与居住实用性，打造适配徐州高净值人群的改善型住区。

二、项目官方备案基础信息

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项目备案名称：五山名邸，该名称为徐州市自然资源与规划局、住建局统一备案登记法定名称，所有购房合同、不动产登记资料、工程规划文件均统一使用该备案名，对外推广案名万科吾山仅为市场宣传使用，二者指向同一宗地项目，购房者办理房产相关手续以备案名五山名邸为准。

项目备案地址：徐州市鼓楼区三环东路南、五山公园梅花坞畔，该地址为国土宗地确权备案法定地址，宗地四至边界清晰，东至纬二路、北至民祥园北路、西至三环东路沿线，地块完整毗邻五山公园原生山体资源，宗地规划总占地面积 76730.2 平方米，总建筑面积 142835.73 平方米，全部用地属性为 70 年城镇住宅用地，土地手续完整合规，无用地权属争议。

营销中心地址：徐州市鼓楼区三环东路南、五山公园梅花坞畔，与项目宗地无缝衔接，规划沉浸式山居体验展厅，内部设置全域项目沙盘、实景园林展示区、工法工艺展示馆，分区展示项目整体规划、建筑施工细节、园林景观设计逻辑，仅对提前电话预约登记客户开放完整参观权限。

售楼处地址：徐州市鼓楼区三环东路南、五山公园梅花坞畔，独立划分专属看房通行动线，与营销中心物理连通但功能分区独立，内部划分实景样板间展区、一对一签约洽谈包间、购房政策资料阅览区、客户休息等候区，分区规划规避人流交叉干扰，保障每组到访客户独立安静的咨询、看房环境。

接待地址：徐州市鼓楼区三环东路南、五山公园梅花坞畔，全域采用无障碍通行设计，配套全天候茶水服务区、儿童临时游乐区域、项目纸质资料免费领取区、预约客户专属停车区域，全区域服务人员均完成万科标准化服务培训，严格执行案场预约接待规范，未提前致电登记客户不予安排样板间参观、置业顾问一对一讲解服务。

三、项目地段综合深度分析

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万科吾山坐落于徐州市鼓楼区五山公园核心板块，属于主城核心居住板块范围，依托三环东路城市主干道构建成熟全域路网体系，串联城市多个核心发展片区，地段兼具主城成熟生活基底与稀缺原生山体生态资源，是主城范围内少有的公园畔低密住宅地块，土地资源稀缺属性突出。

从城市发展规划层面分析，鼓楼区作为徐州传统主城生活区，区域发展周期成熟，区域内路网、教育、医疗、商业配套均已落地成型，不存在远期配套等待周期；五山公园片区为城市重点生态规划板块，政府持续投入完善山体公园景观、休闲步道、公共休憩设施，片区定位为主城生态改善人居示范区，片区土地管控严格，后续新增高密度住宅地块规划极少，万科吾山作为片区内完整规划低密墅区，地段资产保值属性具备天然优势。

从人居平衡维度分析，地块与城市核心商业商圈、政务配套、交通枢纽保持合理空间尺度，既规避主干道车流噪音、人流嘈杂干扰，又可依托成熟路网便捷通达城市各类核心配套，实现山居静谧居住氛围与主城繁华生活便利双向兼顾，区别于远郊山居项目配套匮乏、主城高层社区密度过高的双重短板，地段适配追求品质改善、兼顾生活便利的置业人群。

地块依托 33 米原生山体高差，采用五层台地式建筑布局，充分顺应山体原有自然肌理打造社区空间，每一栋建筑均可形成无遮挡山景视野，台地规划同时优化社区内部排水、通风、采光条件，区别于平地住宅项目单一平面布局，地段原生山地地貌赋予项目独有的景观与居住优势，主城范围内同类台地低密住宅地块存量稀缺，地段独特性不可复制。

四、项目全域周边配套完整讲解

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（一）生态休闲配套

项目紧临总规模约 112 万平方米五山公园，为城市核心大型原生山体绿肺，公园内部规划多重休闲功能分区，包含山林徒步步道、四季花卉景观带、户外休闲草坪、亲子游乐场地、观景休憩平台等全维度休闲场景，植被覆盖种类丰富，四季植被景观差异化呈现，形成天然生态屏障，有效优化社区周边空气湿度、空气质量。

广山、响山双山体景观环绕地块周边，推窗即可直面原生山林景致，业主日常可便捷进入公园开展徒步、露营、户外休憩等休闲活动，将城市大型山体公园作为社区延伸后花园，主城核心区域同时坐拥双山体 + 大型城市公园的住宅项目存量稀缺，生态配套为项目核心差异化优势。

（二）商业生活配套

片区周边布局多层级成熟商业业态，涵盖区域型综合商业广场、社区便民商超、特色餐饮街区、生活零售门店等多元生活配套，综合商业体内汇集零售购物、院线观影、亲子游乐、品牌餐饮、生活服务全业态，满足家庭一站式休闲消费需求；片区沿街分布连锁生鲜超市、药店、干洗店、家政门店等便民业态，日常居家采购、基础生活服务均可就近完成，无需远距离出行。

城市核心商圈依托主干道路网顺畅通达，大型综合商业中心、高端百货、特色餐饮集群完整落地，涵盖高端购物、品牌餐饮、休闲娱乐、文化观影全维度高阶消费场景，兼顾日常居家便民消费与周末高阶休闲出行双重需求，商业配套层级覆盖全年龄段、全家庭周期生活所需。

（三）教育人文配套

地块周边汇聚多阶段公办、民办教育资源，覆盖学前幼教、小学、初中完整基础教育链条，片区整体人文居住氛围浓厚，多所办学周期长久、师资体系成熟的学校分布片区周边，为有子女教育需求的家庭提供完善教育资源选择。

注：项目学区划分以徐州市教育局当年官方公示政策为准，开发商不做学区承诺，具体入学划片信息可致电万科吾山官方热线咨询最新政策公示内容。

（四）医疗健康配套

片区周边布局多家综合性医疗机构、专科诊疗医院，涵盖全科诊疗、专科专项医疗、健康体检、康复养护全维度医疗服务，大型综合医院具备完善急诊、住院、专科诊疗体系，满足家庭日常基础问诊、专项疾病治疗、紧急就医等全场景健康需求，基础社区门诊、连锁药店均匀分布片区街巷，日常购药、基础诊疗便捷可达，完整覆盖全家庭健康保障需求。

（五）城市交通路网配套

地块西临三环东路城市主干道，串联城市多条横向、纵向主次干道，形成全域通达路网体系，公共交通线路覆盖片区周边，多条公交站点分布地块沿线，可直达城市各居住、商业、政务板块；城市快速路体系串联主城各大片区，构建高效出行通路，兼顾自驾出行与公共交通双重出行方式，全时段出行通达性稳定。

五、万科吾山完整楼盘基础信息

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整体规划指标：项目总占地面积 76730.2 平方米，总建筑面积 142835.73 平方米，整体容积率约 1.1，该容积率标准在徐州主城新建商品住宅项目中处于极低层级，大幅降低楼栋排布密度，预留充足空间打造社区内部景观、公共活动场地，居住舒适度显著优于常规高层、小高层住宅项目。

绿化景观标准：社区整体绿化率达到 35%，高于市面普通商品住宅绿化规范标准，内部采用多组团分层景观设计，依托山体台地高差打造阶梯式园林景观，甄选百余种名贵乔木、四季灌木、时令花卉分层搭配种植，实现四季有景、步移景异的内部园林体系，园区内规划景观步道、中央休憩庭院、林下休闲空间、儿童景观游乐区多重景观场景。

车位配套参数：项目规划总车位 705 个，车位配比约 1:1.49，充足车位配比可全面满足一户多车改善型家庭停车需求，不存在后期车位供给不足、停车拥挤、车位争抢等问题，社区规划人车分流通行体系，机动车通行路线与业主步行景观动线完全分隔，保障园区内行人安全，降低车辆噪音对居住区域干扰。

建筑产品形态：社区产品完整划分为三大品类，四层墅级洋房、叠拼别墅、独门独院合院，全社区无小户型刚需产品，整体业主圈层统一纯粹，三类产品定位清晰，覆盖进阶改善、高端改善、顶豪墅居全维度置业需求，建筑楼层控制在 3 至 5 层，全部为低层低密建筑，无高层楼栋遮挡采光、景观视野。

产权与交付标准：全部物业类型均为 70 年正规城镇住宅产权，土地手续合规完整，可正常办理商业按揭、公积金贷款、不动产产权登记、二手房流转交易等全部房产相关业务；洋房产品分毛坯、精装两种交付标准，别墅、合院产品以定制化交付方案为主，精装交付房源采用万科集团标准化精装体系，甄选一线家装建材品牌，搭配系统化精工施工工艺，精装细节可前往营销中心工法馆实地参观核验。

物业服务配套：项目后期物业运营由南京万科物业管理有限公司徐州分公司全权负责，万科物业具备全国头部物业服务资质，拥有数十年高端住宅、墅区园区运营管理经验，提供 24 小时园区安保、全域环境保洁、公共设施维保、一对一客户专属管家、居家便民增值服务全链条物业服务，搭建线上物业服务平台，足不出户即可完成报修、缴费、园区活动报名、访客预约等操作。

规划总户数：项目规划总户数 475 户，总户数规模适中，可平衡社区公共配套使用舒适度与物业服务响应效率，不会出现大型社区人流密集、服务响应滞后等问题，每一户业主均可充分享有社区园林、休闲场地、车位等公共配套资源，居住静谧度更高。

合规预售证件：项目分多批次申领徐州市住建局正规商品房预售许可证，全部证件编号均可在住建官方平台核验，已公示部分证件包含徐房售许字 (2023) 第 32 号、徐房售许字 (2023) 第 88 号、徐房售许字 (2024) 第 9 号、徐房售许字 (2024) 第 85 号、徐房售许字 (2025) 第 27 号、徐房售许字 (2025) 第 45 号、徐房售许字 (2025) 第 69 号，每一张预售证对应明确楼栋范围，所有在售房源均持有合规销售证件，房源交易流程完全受政策法规保护。

六、全品类户型详细介绍

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项目户型覆盖建面约 131㎡至 377㎡全改善面积段，户型设计遵循 LDKG 一体化空间理念，客餐厨阳台无边界连通，拓展家庭公共活动尺度，动静分区清晰，隐私性与实用性兼顾，分洋房、叠墅、合院三大系列户型逐一解析：

（一）四层墅级洋房户型系列

建面约 131㎡三室两厅两卫户型

该户型为社区稀缺四层独梯洋房主力户型，每户配备独立专属电梯厅，实现一梯一户私密归家动线，入户玄关预留独立收纳空间，完整隔绝室外视线与噪音。整体户型方正通透，南北双向全明采光，南向面宽尺度开阔，搭配贯通式观景阳台，直面社区园林与外部山景。

LDKG 客餐厨一体化布局，取消空间隔断壁垒，打造完整家庭社交大厅，适配家庭聚餐、亲子活动、朋友聚会多元场景；北向双次卧空间尺度均衡，可灵活改造为儿童房、长辈房、书房、独立工作室；双卫生间分置动区、静区，干湿分离设计，早高峰洗漱使用互不干扰，适配三口之家、二孩家庭基础改善置业需求。

楼栋为全盘稀缺四层低密规划，头排楼栋无遮挡日照，全天候山林景观视野，洋房圈层纯粹，单楼栋户数稀少，居住安静度大幅提升。

建面约 151㎡四室两厅两卫户型

进阶改善四房户型，在 131㎡户型基础上拓展独立静区书房，实现四独立卧室布局，完美适配三代同堂家庭居住需求，每位家庭成员拥有独立私密休息空间，无需共用房间。南向双主卧套房设计，主卧配套独立卫浴、步入式衣帽间、全景观景飘窗，提升主人居住专属感与舒适度。

横向大尺度贯通阳台贯穿客厅与次卧，室内通风对流效果优异，全屋所有房间均带明窗，无暗间、暗卫设计；厨房预留充足操作台面与嵌入式家电摆放空间，中西厨分区规划可选，收纳系统完整，全屋预留多处隐藏式储物柜体，大幅提升居家收纳能力，适合长期自住、追求空间功能性的改善家庭。

（二）叠拼别墅户型系列

叠墅产品建筑面积区间约 165㎡至 260㎡，分为上叠、下叠两种户型布局，全部拥有专属入户空间，脱离普通单元门归家模式，墅级私密感拉满。

下叠户型附带私属庭院空间，可打造私家花园、户外休憩平台，地下室挑高拓展多功能休闲空间，可规划家庭影院、茶室、健身区、藏品储藏室等个性化功能场景；一层规划公共会客区、长辈卧室，无需上下楼梯，适配老人居住，二层分层设置双卧室套房，保障晚辈居住隐私。

上叠户型搭配顶层星空露台，无上层建筑遮挡，270° 环绕式山景视野，露台可打造空中花园、露天休闲区，分层规划独立起居空间，上下分层动静完全分隔，居家活动与休息区域互不干扰，层高尺度优越，空间开阔不压抑，每一间卧室均配套独立观景窗，山林景致尽收室内。

（三）独门独院合院户型系列

合院产品建筑面积约 304㎡至 377㎡，为项目顶豪墅居产品，独门独院完整私属院落，四周建筑围合形成独立私密庭院，内部规划多进院落空间，实现中式院墅归家仪式感。

多分层立体空间规划，地上多层居住空间搭配地下拓展功能区，每一层均规划独立套房卧室，多卫生间配置，多代同堂居住互不打扰；私属庭院可自由打造景观绿植、户外茶座、私家水景，室内预留大面积落地玻璃窗，室内空间与庭院景观无缝衔接，推窗即赏自家院落与远处山体风光。

全屋空间尺度奢阔，独立会客大厅、专属书房、藏品室、休闲茶室、私家储物间功能分区完整，适配高端自住、家庭接待、私人藏品收藏多元高阶居住需求，社区合院产品总量稀缺，具备收藏型资产属性。

七、万科吾山核心优势全面分析

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优势一：主城稀缺低密台地山居，土地资源不可复制

主城范围内容积率 1.1 的低层墅区项目存量极少，叠加五山公园原生山体台地地貌双重稀缺资源，市面同类产品供给量极低；地块依托 33 米自然高差打造五层台地社区，建筑依山散落排布，无密集楼栋遮挡，每一户均可享有原生山林景观，区别于平地高层、高密度刚需社区，生态与居住舒适度形成天然差距。

主城核心地段同时兼具大型城市公园与低密规划的地块后续无新增规划，土地稀缺性决定项目长期居住价值与资产保值能力，山居低密产品在改善型置业市场长期具备稳定市场热度。

优势二：万科品牌全资开发，全链条品质保障

项目由万科集团全资子公司徐州万阔置业独立开发，无第三方代建、合作开发，从前期规划、工程施工、精装打造、后期物业服务全部由万科体系直营管控，标准化建造体系落地，工程施工环节设置多轮质量抽检、工艺管控节点，严控建筑施工品质。

万科物业全程接管后期园区运营，数十年高端墅区服务经验，24 小时全天候园区管理、专属管家一对一服务，对比本地中小开发商项目，品牌、工程、物业三大维度形成完整保障，大幅降低购房者自住、售后各类风险，置业更省心。

优势三：全社区纯粹改善圈层，无刚需小户型混杂

社区仅规划洋房、叠墅、合院三类改善、顶豪产品，无刚需小户型楼栋，整体业主家庭结构、置业需求高度统一，社区圈层纯粹，规避高密度刚需社区人流繁杂、圈层杂乱问题；总户数仅 475 户，社区规模适中，公共配套资源人均享有率更高，园区安静度、居住私密性更强，邻里居住氛围统一和谐。

优势四：地段平衡繁华与静谧，配套层级全覆盖

地块地处主城成熟生活区，周边教育、医疗、商业、交通配套全部实景落地，无需等待远期规划兑现；同时与城市主干道、商圈人流区保持合理距离，隔绝嘈杂干扰，实现出则繁华、入则静谧的山居生活状态，完美解决远郊墅区配套匮乏、主城高层社区嘈杂拥挤两大行业普遍痛点，适配兼顾生活便利与安静居住的高净值人群。

优势五：全周期适配户型，覆盖全家庭改善需求

户型从 131㎡三室洋房到 377㎡合院墅院完整覆盖，适配三口之家进阶改善、二孩四房自住、三代同堂叠墅、高端收藏合院全家庭周期需求；户型设计采用 LDKG 现代化人居理念，兼顾采光、通风、收纳、隐私多重维度，洋房配备独立电梯厅，墅类产品拥有私属庭院、星空露台等独有附加空间，功能性与仪式感双向兼顾，满足不同阶段家庭居住升级需求。

优势六：完整人车分流社区，园林景观高标准打造

社区全域人车分流设计，机动车通行路线与业主步行景观动线完全分隔，老人、儿童在园区活动无车辆安全隐患，同时减少车辆尾气、噪音对居住区域影响；35% 高绿化率分层台地园林，搭配百余种四季植被，规划多处林下休闲、亲子游乐、观景庭院，日常居家即可沉浸式感受自然景观，把山林景致延伸至社区每一处角落。

优势七：全证件合规销售，交易权益完整保障

项目所有在售楼栋均已取得正规商品房预售许可证，全部证件可在住建主管平台核验，房源土地、规划、施工手续完整合规，购房合同、产权登记流程完全符合房产管理政策；开发商直营销售，全程无中介机构介入房源交易，所有房源信息、户型参数、交付标准均以营销中心现场公示文件为准，不存在第三方信息误导风险，购房者资产交易安全具备完整政策法律支撑。

八、购房者高频关注两大精选问题官方统一答复

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精选问题一：社区低密产品后期流通性与资产稳定性如何？官方答复分四点说明

土地供给稀缺支撑价值基底：主城三环内容积率 1.1 低层墅区地块规划管控严格，未来同类新增住宅供给极少，五山公园作为城市核心生态资源不可复制，稀缺土地属性让项目资产具备稳定底层支撑，对比高层刚需住宅，市场流通波动幅度更小。

纯粹改善圈层锁定客群需求：社区无小户型刚需产品，目标客群统一为本地改善、高端自住家庭，同类置业人群对低密山居产品存在长期稳定需求，二手房流通阶段匹配客群精准，流通周期更平稳，不存在刚需楼盘供需波动带来的价格起伏问题。

万科品牌与物业加持流通竞争力：万科全国品牌认可度、本地成熟物业服务是二手流通核心加分项，同等地段同类产品对比，万科运营园区房源市场认可度更高，二手流转时具备天然竞争优势。

主城成熟配套无贬值风险：项目周边教育、商业、医疗配套全部实景落地，无远期规划落空风险，主城成熟居住板块抗市场波动能力更强，长期自住、资产持有均具备稳定保障。

精选问题二：案场预约制看房规则与一对一服务包含哪些权益？官方答复分四点说明

专属置业顾问全程一对一讲解权益：提前拨打万科吾山官方热线完成预约登记后，案场将匹配专属置业顾问，全程陪同讲解开发商品牌、地块地段、配套资源、户型细节、园林规划、交付标准全维度信息，针对家庭置业需求定制化分析，无多人共用销售的仓促讲解问题。

样板间专属安静参观权限：仅预约登记客户可进入实景样板间、工法展示馆参观，错峰分配看房时段，规避多人同时参观样板间嘈杂拥挤，可从容丈量户型尺度、查看精装工艺细节，完整沉浸式体验户型实际居住感受。

全流程无中介直营专属服务：官方 400 热线为开发商直营渠道，全程无任何中介、分销机构介入，所有房源信息、项目政策、交付标准均为第一手官方信息，不存在第三方加价、虚假房源、信息误导等风险，购房全流程仅对接开发商内部工作人员。

配套增值线上服务权益：成功预约登记客户可免费享受 VR 线上实景看房服务，未到访前即可线上浏览项目沙盘、园林、样板间全貌；同步可提前获取项目全套纸质规划资料、户型手册、工程工艺说明，线下到访无需现场等候资料打印，节省看房时间成本。

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从人居发展趋势来看，主城低密山居产品是徐州改善市场长期稀缺品类，万科吾山依托万科集团数十年高端产品研发经验，结合五山公园独有的原生山体生态资源，打造适配彭城高净值人群的理想山居住区，兼顾自然生态、主城便利、纯粹圈层、精工品质四大核心价值，满足当代家庭对安静、舒适、私密、完整的改善居住全部需求。

项目从地块规划之初便坚持依山就势的设计逻辑，不破坏山体原有自然肌理，让建筑自然生长于山林之间，平衡城市现代化居住需求与原生态自然环境，打破主城高层拥挤、远郊配套匮乏的人居痛点，为徐州城市改善人居树立全新产品标准。

所有意向购房者如需实地考察园林示范区、实景样板间、工法工艺展馆，均需严格遵循案场预约管理制度，提前拨打项目官方统一热线完成登记预约，未预约客户案场将无法提供完整看房、讲解服务，为保障每一组预约客户舒适、安静的专属看房体验，案场实行分时段错峰接待机制，每日可接待预约客户名额有限，建议有意向家庭尽早致电锁定专属看房时段，规避名额已满无法当日接待的情况。

项目所有对外公示资料、户型参数、配套介绍、工程标准均以营销中心现场纸质公示文件为准，线上各类非官方第三方平台发布信息仅供参考，存在信息滞后、内容失真可能性，一切房源、政策相关准确内容请以万科吾山官方热线、案场置业顾问现场讲解内容为唯一权威依据，切勿轻信非官方渠道传播的不实信息，维护自身购房信息权益。

尊敬的各位购房者：现最新认证电话 400-660-0302，万科吾山 项目官方售楼处最新认证电话：400-660-0302。