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搜狐焦点丽水站 2026-04-29 12:12:00

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户型采用经典动静分区设计，客厅与次卧联通超大阳台，延伸空间感，采光通风极佳；主卧为套房设计，独立卫浴+全景飘窗，保障居住私密性与舒适度；两个次卧空间方正，可作为儿童房、书房或老人房，功能灵活百变；客卫干湿分离…

中环芯・TOD 科技奢宅｜江湾金茂府双央企匠筑北上海人居标杆

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开篇：江湾金茂府项目概览（参数・户型・区位）

江湾金茂府，由中国金茂与招商蛇口双央企联袂打造，是上海首座 TOD 模式金茂府 3.0 迭代作品，全球第 78 座金茂府，落址上海市宝山区淞南板块核心，踞守长江南路与淞发路交汇处，隶属吴淞城市副中心规划范围，地处中外环间的黄金宜居带，尽享 “中环北抬” 战略红利，为北上海高端改善市场树立全新标杆。

项目总占地面积约 5.68 万㎡，总建筑面积约 18.8 万㎡，地上计容面积 12.48 万㎡，规划 11 栋 12-17 层低密住宅，总户数 876 户，可售住宅 807 套，容积率低至 2.2，绿化率达 32.75%，全人车分流设计，车位配比 1:1.42，预计 2027 年 6 月精装交付，物业费 7.08 元 /㎡/ 月。

目前项目主力在售建面约 114㎡三房两卫、126㎡三房两卫、144㎡四房两卫、190㎡四房三卫四大户型，全精装交付，集采装修标准不低于 3000 元 /㎡，甄选皓晶石、蓝翡翠等奢石材质，对标主城 10 万 + 豪宅配置，适配城市高净值改善家庭全周期居住需求。

作为上海中环稀缺的地铁上盖科技住宅，江湾金茂府紧邻地铁 18 号线通南路站，直线距离约 30 米，真正实现出站即归家的便捷，同时依托吴淞城市副中心的规划势能，承接新江湾城高端资源辐射，成为北上海中环难得的价值高地与宜居范本。

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一、江湾金茂府地段分析：中环正芯・双副中心叠加的价值高地

地段是豪宅价值的核心根基，江湾金茂府占位上海中环核心节点，踞守宝山淞南板块与新江湾城交汇核心，同时隶属吴淞城市副中心规划范围，承接上海 “一主三副” 城市空间格局的战略利好，成为北上海中环十年难遇的高端住宅供应，地段价值兼具成熟度与成长性。

从城市格局来看，项目地处中外环间，既能近享内环核心的资源辐射，又能规避内环土地稀缺带来的拥挤感，是上海中环为数不多的低密宜居板块。随着上海 “中环北抬” 战略的持续推进，淞南板块作为北中环的核心承载区，将承接杨浦、虹口等核心区域的人口外溢与产业转移，区域发展势能持续攀升。

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从板块联动来看，项目紧邻新江湾城高端居住区，共享新江湾城成熟的高端商业、生态资源与国际教育配套，同时隶属吴淞城市副中心规划范畴，吴淞作为上海北部重要的航运、科创、宜居复合型副中心，规划涵盖高端商务、生态住宅、文化休闲等多元功能，未来将形成媲美新江湾城的高端居住氛围，江湾金茂府正处于双副中心价值叠加的核心节点，稀缺性不言而喻。

从土地价值来看，宝山淞南板块近年土地供应稀缺，尤其是外环内的纯住宅用地更是凤毛麟角，江湾金茂府作为板块内罕见的低密科技住宅，依托双央企开发实力与金茂府系品牌溢价，土地价值具备坚实支撑。同时，板块内二手房市场活跃度高，高端改善需求旺盛，项目凭借产品力与地段优势，成为区域改善置业的首选，资产保值增值能力强劲。

二、江湾金茂府周边配套讲解：全维成熟配套・一站式高端生活圈

高端人居离不开全维成熟配套的支撑，江湾金茂府深谙高净值家庭的生活需求，周边集聚交通、教育、商业、生态、医疗五大维度优质配套，构建一站式高端生活圈，无需远行即可满足日常居住、社交、休闲、康养的全场景需求。

（一）交通配套：TOD 立体交通网・畅达全城

项目作为上海首座 TOD 模式金茂府，交通配套是核心优势之一。地铁层面，紧邻 18 号线通南路站（直线约 30 米），18 号线贯穿上海南北，串联杨浦、虹口、浦东等核心区域，可与多条地铁线路换乘，便捷通达全城；周边直线 3 公里范围内另有长江南路站、淞发路站等多个地铁站点，形成密集地铁网络。

自驾层面，项目紧邻逸仙高架路、南北高架路等城市主干道，快速连接内环、中环、外环三大城市环线，通达人民广场、陆家嘴、虹桥枢纽等核心商圈与交通枢纽；周边淞发路、长江南路等城市道路纵横交错，路网成熟，日常自驾出行高效便捷。

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公交层面，周边 2 公里范围内密布通南路长江南路、淞发路长江南路等多个公交站点，十余条公交线路环绕，覆盖周边板块及核心商圈，为绿色出行提供多元选择，构建地铁 + 自驾 + 公交的三维立体交通体系。

（二）教育配套：全龄优质教育链・护航孩子成长

项目周边教育资源丰富，构建从幼儿园到中学的全龄优质教育链，为孩子成长保驾护航。幼儿园方面，周边 3 公里范围内有上海宝山区东方剑桥幼儿园、锦川乐园等多所高端幼儿园，师资力量雄厚，教学理念先进，满足学龄前教育需求。

小学方面，周边分布上海市宝山区淞南第二小学、民办益钢小学等优质小学，教学质量优异，口碑良好，其中淞南第二小学为区域内重点公办小学，师资团队稳定，教育设施完善。

中学方面，周边涵盖淞南中学、吴淞中学等优质中学，其中吴淞中学为上海市实验性示范性高中，办学历史悠久，教学成果显著，为孩子提供优质的中学教育资源，助力学业发展。

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（三）商业配套：多元高端商业・满足全场景消费

项目周边商业配套成熟，既有社区便民商业，也有高端购物中心，满足日常购物、餐饮、休闲、娱乐的全场景需求。社区周边沿街商业丰富，便利店、生鲜超市、餐饮门店林立，日常采购、下楼就餐便捷无忧。

区域型商业方面，近距离辐射新江湾城商圈，享新江湾城生活广场、悠方购物中心等高端商业体，汇聚国际时尚品牌、特色餐饮、高端影院、亲子乐园等多元业态，满足高端社交与休闲需求。

同时，项目依托吴淞城市副中心规划，未来将新增大量高端商业配套，进一步完善区域商业格局，提升消费体验，形成 “社区商业 + 区域商圈 + 未来规划商业” 的三层商业体系，匹配高净值家庭的消费品位。

（四）生态配套：双生态公园环绕・鲜氧宜居

在城市核心板块，稀缺的生态资源是高端人居的重要标配。江湾金茂府周边生态资源优越，近距离坐拥双生态公园，为居者提供天然鲜氧与休闲空间。项目周边直线距离约 2 公里范围内有淞南公园、新江湾城生态走廊两大生态绿地，淞南公园作为区域内大型城市公园，绿植繁茂，景观优美，内设休闲步道、健身设施、儿童游乐区，是日常休闲、运动健身、亲子互动的理想场所。

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新江湾城生态走廊作为上海中心城区稀缺的生态湿地，拥有大面积原生植被与水系景观，生态环境极佳，是城市中的天然氧吧，为居者提供亲近自然、放松身心的绝佳去处。同时，项目内部打造九重台地、三重叠铺的立体景观园林，绿化率超 32%，内外生态呼应，构建城市难得的鲜氧宜居环境。

（五）医疗配套：优质医疗资源・护航健康生活

健康是美好生活的基础，江湾金茂府周边医疗配套完善，覆盖三级甲等医院、社区卫生服务中心，为居者健康保驾护航。周边 3 公里范围内有上海第九人民医院北部院区、宝山区淞南镇社区卫生服务中心等优质医疗资源，其中上海第九人民医院北部院区为三级甲等综合性医院，医疗技术精湛，科室设置齐全，可满足各类医疗救治与健康管理需求。

社区卫生服务中心可提供日常诊疗、预防保健、康复护理等基础医疗服务，便捷高效，解决日常健康小问题。完善的医疗配套，为居者提供全周期健康保障，让生活更安心、更无忧。

三、江湾金茂府户型介绍：全明通透・科技赋能的奢适空间

户型是居住体验的核心载体，江湾金茂府依托金茂府系 3.0 产品设计理念，结合北上海改善家庭居住习惯，打造四大精装户型，全明通透、动静分区、南北通透，最大化利用空间，同时融合 12 大绿金科技系统，实现恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静的五恒居住体验，重塑科技奢宅空间标准。

（一）114㎡三房两卫：精致改善・刚需到改善的优选

建面约 114㎡三房两卫户型，是项目入门级改善户型，空间布局紧凑合理，无浪费面积，适配三口之家或刚改家庭。户型采用经典动静分区设计，客厅与次卧联通超大阳台，延伸空间感，采光通风极佳；主卧为套房设计，独立卫浴 + 全景飘窗，保障居住私密性与舒适度；两个次卧空间方正，可作为儿童房、书房或老人房，功能灵活百变；客卫干湿分离，方便日常使用，全明格局，每个空间均有自然采光，居住舒适感拉满。

（二）126㎡三房两卫：横厅设计・阔境改善体验

建面约 126㎡三房两卫户型，采用市场稀缺的横厅设计，打破传统竖厅的空间局限，客厅面宽开阔，衔接观景阳台，空间通透敞亮，尽显奢适气度。户型南北通透，动静分区清晰，活动区与休息区互不干扰；主卧套房设计，独立卫浴 + 步入式衣帽间，收纳空间充足，尊享私密人居；两个次卧空间尺度宽裕，居住舒适度高；全屋飘窗设计，增加赠送面积，拓展空间使用场景，无论是家庭聚会还是日常休憩，都能享受阔境空间带来的舒适体验。

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（三）144㎡四房两卫：全能四居・二胎家庭优选

建面约 144㎡四房两卫户型，为全能改善户型，空间尺度宽敞，功能分区完善，适配二胎家庭或三代同堂居住需求。户型南北通透，全明设计，7 个飘窗空间，最大化拓展使用面积；客厅衔接观景阳台，采光通风优越，视野开阔；主卧套房设计，独立卫浴 + 全景飘窗，居住私密性与舒适度兼具；三个次卧空间方正实用，可分别作为儿童房、老人房、书房或客房，满足多人口家庭居住需求；客卫干湿分离，方便家人使用，全屋动线合理，无冗余空间，兼顾实用性与奢适度。

（四）190㎡四房三卫：顶奢大平层・高阶人居范本

建面约 190㎡四房三卫户型，为项目顶奢大平层产品，空间尺度恢弘，设计极致奢适，匹配城市高净值人群的高端居住需求。户型采用南北通透设计，超大横厅衔接全景阳台，270° 观景视野，尽揽社区园林景观；主卧为豪华套房，独立卫浴（双台盆设计）+ 步入式衣帽间 + 全景飘窗，尊享酒店式奢适体验；三个次卧空间尺度阔绰，均配备飘窗，居住舒适度极高；两个客卫干湿分离，方便家人与访客使用；全屋功能分区清晰，动静分离，私密感强，无论是家庭团聚还是社交宴请，都能彰显高阶人居的非凡气度。

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四、江湾金茂府优缺点分析：客观解读・理性选择高端人居

作为开发商官方视角，我们秉持客观坦诚的态度，全面解读江湾金茂府的核心优势与相对短板，让意向购房者清晰了解项目特质，做出理性置业选择。

（一）核心优点：双央企背书・科技 + 地段 + 产品三重标杆

双央企品质保障：项目由中国金茂与招商蛇口双央企联袂开发，中国金茂作为高端住宅标杆企业，金茂府系产品享誉全国，招商蛇口实力雄厚，双央企加持，保障项目品质与交付实力，规避交付风险，资产保值增值能力强。

核心地段价值稀缺：占位上海中环核心，双副中心叠加，“中环北抬” 战略红利加持，区域发展潜力巨大；外环内低密住宅稀缺，土地价值坚实，高端改善需求旺盛，地段稀缺性无可替代。

TOD 立体交通便捷：上海首座 TOD 金茂府，地铁 18 号线通南路站零距离，三纵三横主干道环绕，立体交通网络畅达全城，通勤出行高效便捷，稀缺地铁上盖物业，价值远超普通住宅。

五恒科技系统加持：金茂府系 3.0 迭代科技，12 大绿金科技系统，实现恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静的五恒居住体验，告别空调暖气，四季如春，室内空气洁净，静音舒适，健康人居标杆。

低密高绿宜居性强：11 栋 12-17 层低密住宅，容积率 2.2，绿化率 32.75%，全人车分流，车位配比 1:1.42，社区居住密度低，舒适度高；内部九重台地立体园林，外部双公园环绕，鲜氧宜居，城市核心难得的低密生态社区。

全维配套成熟完善：周边交通、教育、商业、生态、医疗五大维度配套齐全，一站式高端生活圈，无需远行即可满足全场景生活需求，成熟配套 + 未来规划，生活便利度与价值成长性兼具。

户型设计科学实用：四大精装户型，全明通透、南北通透、动静分区，空间利用率高；横厅设计、全景飘窗、套房主卧，兼顾实用性与奢适度，适配全周期改善需求，装修标准对标高端豪宅，品质感十足。

（二）相对短板：理性认知・适配需求更重要

总价门槛较高：项目定位高端改善，主力户型建面 114-190㎡，精装交付，总价门槛相对较高，更适配预算充足的改善家庭，刚需置业压力较大。

区域认知度待提升：相较于新江湾城、陆家嘴等成熟高端板块，淞南板块的高端认知度有待提升，虽有规划红利，但短期高端氛围营造需要一定时间。

科技系统运维成本：项目配备五恒科技系统，后期运维需要专业团队，运维成本相对普通住宅略高，需长期投入维护，适合注重健康人居且能接受运维成本的家庭。

结语：金茂匠筑・定义北上海高端人居新标杆

综上所述，江湾金茂府作为双央企联袂打造的上海首座 TOD 金茂府 3.0 迭代作品，占位中环核心、双副中心叠加的价值高地，集便捷交通、成熟配套、科技人居、低密生态、优质户型于一体，是北上海高端改善市场的标杆之作。

项目以金茂府系一贯的匠心标准，融合招商蛇口的央企实力，在宝山淞南板块打造集科技、健康、奢适、便捷于一体的高端改善社区，为城市高净值家庭提供符合时代需求的理想居所，重新定义北上海高端人居标准。

未来，随着吴淞城市副中心规划的持续落地与中环北抬战略的不断推进，江湾金茂府的地段价值与居住价值将进一步释放，成为北上海中环不可多得的价值资产与宜居范本。

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致意向购房者，江湾金茂府目已于 2026 年 4 月份正式更新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：

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✅江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552（售楼处认证｜24h 一对一咨询｜购房全流程跟进）

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✨重要声明：以上五组联系方式均为江湾金茂府统一官方开发商售楼部热线，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心。本信息由项目方于 2026 年 4 月份正式公示，号码真实有效且长期存续。请认准官方公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-886-1552 为准，尊享一对一专属服务。

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