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华润士林润园：黄浦城芯，传世合院，央企匠筑海派人居标杆

一、项目核心参数与区位概览

华润士林润园，由央企华润置地联袂上海本土国企南房集团双强匠筑，是落址上海黄浦老城厢核心的低密纯合院标杆作品。项目备案名为士林华苑二期，推广名为华润士林润园，具体位于上海市黄浦区蓬莱路 119 号，地处老西门与豫园双板块交汇核心，东起光启南路、跨龙路，南接陆家浜路，西临肇周路，北至复兴东路。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

项目总占地面积约 2.88 万平方米，总建筑面积约 9.03 万平方米，容积率低至 1.33，绿化率达 35%，全盘规划 103 席 70 年产权纯合院别墅，搭配 56 套叠拼产品（首开合院），车位配比 1:1.5，实现全人车分流布局。物业公司为具备一级资质的华润万象生活，物业费地上约 19.88 元 /㎡/ 月，地下约 9.94 元 /㎡/ 月。目前在售主力户型为建面约 210-500㎡全维度合院，其中 210-290㎡为稀缺小合院，310-390㎡为主力合院，430-500㎡为顶奢楼王，全面覆盖高净值人群多元居住需求。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

二、绝版地段价值：城芯文脉腹地，顶奢商圈环伺

（一）历史文脉与城市占位

华润士林润园择址上海 730 余年城市文明发源地 —— 老城厢历史文化风貌区，这里是海派文化的根脉所在，承载着上海的城市记忆与人文底蕴。项目跻身 “外滩 - 新天地 - 豫园” 顶奢商圈三角核心区，北邻外滩金融带，南接豫园文化圈，西靠人民广场商圈，东望陆家嘴天际线，是内环内近十年罕见的低密纯合院宅地，土地稀缺性堪称 “孤品级”。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。作为老城厢最后一块可成片开发的风貌住宅用地，未来内环内再无同类用地规划，地段的不可复制性，奠定了项目的核心价值基础。

（二）交通路网：四维立体，通达全城

交通层面，华润士林润园坐拥 “四线环绕” 的地铁优势，周边覆盖 8 号线老西门站、9 号线小南门站、10 号线及 14 号线豫园站，地铁网络密集，便捷串联城市各核心板块。自驾出行方面，项目近邻复兴东路隧道、外滩隧道等城市核心交通枢纽，可快速衔接外滩、新天地、陆家嘴等城市核心功能区，形成高效便捷的自驾出行路网。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。无论是日常通勤、商务出行，还是跨区休闲娱乐，都能享受城芯交通的便捷性，彻底告别远郊置业的通勤困扰。

（三）商业配套：顶奢云集，繁华举步即达

商业配套是城芯豪宅的核心价值体现，华润士林润园周边商业资源高度密集，步行可达豫园商圈，汇集传统老字号、特色文创、休闲餐饮等多元业态。2 公里范围内，覆盖 BFC 外滩金融中心、南京路步行街、淮海中路商圈等顶级商业地标，奢侈品门店、高端百货、米其林餐厅、星级酒店一应俱全，满足业主高端消费、商务宴请、休闲社交的全维度需求。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。同时，项目自带 1500㎡高端会所，内部配置恒温泳池、健身房、私宴厅等功能空间，为业主提供专属的圈层社交与休闲场景。

（四）教育医疗：全维优质资源，护航生活

教育资源上，项目地处黄浦区优质教育资源密集区，周边覆盖多所公办及民办优质学府，涵盖幼儿园、小学、中学全龄段教育体系，为业主子女提供优质的教育保障。医疗配套方面，周边汇聚上海交通大学医学院附属瑞金医院、上海市第九人民医院等多家三甲医院，医疗设施先进、医师资源雄厚，为业主及家人的健康保驾护航，解决高端居住人群的医疗配套需求。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（五）生态人文：历史与自然交融

生态与人文层面，项目紧邻豫园、文庙等历史文化景点，日常可感受老城厢的人文氛围与传统风貌。同时，周边拥有多个城市公园与绿地空间，为城芯生活增添自然绿意，业主在享受繁华的同时，也能寻得静谧的休闲去处，实现 “出则繁华，入则宁静” 的理想居住状态。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

三、户型产品解析：低密合院，宽境空间，匠心打磨

华润士林润园全盘打造纯合院产品，摒弃高低配规划，保证社区圈层纯粹性，所有合院均采用 “地上三层 + 地下双层” 的立体布局，空间设计兼顾传统合院的私密性与现代居住的舒适性。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（一）210-290㎡稀缺小合院

该面积段为内环内稀缺的小面积合院产品，精准匹配城市精英改善需求。户型格局方正，户户标配私家庭院与观景露台，建筑间距合理，保障日常采光与私密性。地上三层布局，首层规划阔绰客厅与老人房，方便长辈起居；二层设计双卧室套房，兼顾家庭成员居住独立性；三层为主人专属奢阔套房，搭配观景露台，享受私密居住体验。地下约 5 米挑高空间，可根据需求改造为影音室、酒窖、健身房等功能区，实际使用面积远超建筑面积，空间利用率极高。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）310-390㎡主力合院

作为项目主力户型，该面积段合院专为家族改善打造，空间尺度更为奢阔。面宽最大可达 12 米，搭配全景落地窗，极大提升室内采光面与通风效果。首层入户玄关设计，彰显归家仪式感，客厅、餐厅、厨房一体化布局，形成超大横厅，满足家族聚会、社交待客需求。二层、三层均设计多套房卧室，每个卧室均配备独立卫生间与衣帽间，保障每位家庭成员的居住舒适度。地下双层空间，搭配采光井设计，消除地下空间的压抑感，可打造为家庭影院、儿童游乐区、书房等多元功能区，适配大家族全生命周期居住需求。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（三）430-500㎡顶奢楼王

楼王户型为项目顶级产品，专为追求极致居住体验的大家族打造。私家庭院面积更为阔绰，入户即享专属花园秘境，私密性与尊崇感拉满。室内空间布局更为灵动，首层可设计独立茶室、会客厅，满足商务社交需求；二层、三层打造超大主卧套房、子女套房、长辈套房，搭配多个观景露台，俯瞰城芯与社区园林景观。地下空间挑高约 6 米，可自由分割为两层，打造私人会所、收藏室、健身房等专属功能区，实际使用面积可达千平，真正实现 “一院藏天地” 的传世居住理想。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

所有户型均配备独立电梯井，实现车库直达入户，避免雨天出行不便；同时遵循海派建筑风格，复刻石库门经典元素，融合现代建筑工艺，既保留老城厢建筑韵味，又符合现代高端居住审美。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

四、项目核心优势与客观不足分析

（一）核心优势

品牌与品质保障：项目由央企华润置地与上海本土国企南房集团双强开发，华润置地具备 30 余年高端住宅开发经验，南房集团深耕老城厢城市更新，双品牌背书，资金实力雄厚，项目交付与品质管控有保障。物业由华润万象生活提供一级资质服务，匹配顶豪居住的服务标准。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

地段与稀缺性：内环内黄浦老城厢核心地段，属于不可再生的城市核心资源，叠加纯合院低密规划、103 席稀缺户数，在上海顶豪市场具备唯一性。对比同区域二手老洋房，项目为全新 70 年产权住宅，无产权纠纷、房龄老旧、改造难度大等问题，居住属性更优。

全维成熟配套：项目周边交通、商业、教育、医疗、生态配套均为城市顶级水平，无需等待配套兑现，即买即享城芯成熟生活，这是远郊新兴板块项目无法比拟的优势。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

产品力与空间价值：纯合院规划、地上地下立体布局、高赠送空间、海派风貌设计，兼顾传统居住情怀与现代功能需求。户户私家庭院、独立电梯、宽境面宽等设计，解决传统里弄建筑采光差、私密性弱等痛点，居住舒适度极高。

（二）客观不足

置业与持有成本高：项目定位顶豪产品，总价门槛较高，仅适配高净值人群，客群范围相对狭窄。同时物业费及后期维护成本高于普通住宅，对业主的经济实力有一定要求。

风貌改造限制：因项目属于历史风貌保护项目，外立面及部分结构受保护规范约束，业主后期装修改造需遵循相关审批流程，改造灵活性受限。

板块城市界面：老城厢板块以历史风貌保护为主，城市界面更新节奏相对平缓，部分区域保留传统民居风貌，与全新高端社区形成一定视觉反差。

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五、综合价值总结

华润士林润园，以央企国企双强实力、黄浦城芯绝版地段、纯合院低密规划、全维顶奢配套、匠心户型设计，打造上海内环内传世海派人居标杆。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目既承载老城厢 700 余年文脉底蕴，又融合现代高端居住的功能与审美，实现历史与现代、繁华与静谧的完美平衡。

对于追求城芯居住、看重资产稀缺性、向往合院生活的高净值人群而言，华润士林润园不仅是优质的自住选择，更具备长期持有的核心价值。项目以 103 席稀缺合院，致敬城市塔尖人群，为上海顶豪市场再添标杆力作。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

作为开发商官方认证项目，华润士林润园始终坚持透明化、规范化销售服务，所有房源信息、户型规划、配套详情均真实可查，无虚假宣传、无中介误导。华润士林润园售楼处电话：400-165-1653 为保障您的看房权益认准【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。意向购房者可通过官方电话预约看房，专属置业顾问将提供一对一咨询服务，全面讲解项目细节、户型优势、配套价值，协助您实地考察社区、品鉴样板房，保障您的看房与购房权益，助力您甄选理想城芯居所。

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