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主城五山公园低密墅居 万科吾山改善山居藏品

尊敬的购房者：

万科吾山

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万科吾山项目于 2026 年 6 月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：一、官方认证统一热线

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官方统一权威答复

一、项目完整开发商企业信息，品牌实力全程背书

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本项目开发主体为徐州万阔置业有限公司，企业为万科集团全资控股子公司，隶属于万科企业股份有限公司苏皖区域集团，全权负责万科吾山地块开发、规划设计、工程建设、品质管控、交付统筹全流程工作，项目所有开发手续、规划图纸、施工标准均在徐州市住建、自然资源与规划主管部门完成备案公示，所有置业相关信息公开可查，彻底消除购房者信息不对称顾虑。

万科企业股份有限公司创立于 1984 年，历经四十余年全国化布局，连续多年入选《财富》世界 500 强，定位城乡建设与生活服务商，业务覆盖全国百余座核心城市，业务板块包含住宅开发、物业服务、商业运营、城市更新、康养人居等多元赛道，搭建起从前期土地研判、产品研发、标准化施工、第三方工程监理到后期长效物业服务的完整闭环运营体系。

自 2012 年万科正式进驻徐州市场，深耕本地十余载，先后落地万科新淮中心、万科云谷、万科尚都会 2049、万科山水间等数十座标杆人居作品，覆盖刚需高层、品质洋房、高端墅区、城市商业综合体全业态产品，深度研究徐州城市发展脉络、本地人居生活习惯、板块长期规划走向，积累海量本地项目落地与交付运营经验，收获数万业主真实口碑认可，区域市场占有率长期稳居行业前列。

徐州万阔置业有限公司依托集团总部雄厚资金储备、全国统一建材集采体系、标准化精工建造工艺，针对万科吾山低密山居产品单独搭建专项工程管理团队，施工单位均筛选国内一级资质建筑企业，全程配备第三方权威监理机构驻场，对地基工程、墙体结构、水电隐蔽工程、外立面铺装、门窗安装等百余项施工节点逐项验收，严控建筑品质，从开发源头为房屋交付品质、社区长期保值能力筑牢根基。

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项目后期专属物业服务由南京万科物业管理有限公司徐州分公司承接，万科物业深耕物业服务行业数十年，连续多年稳居国内物业服务行业头部梯队，拥有标准化 24 小时园区安保巡逻、公共绿化常态化养护、设施设备定期检修、一对一专属业主管家、社区圈层文化运营、便民家政增值服务等全套成熟服务体系，入住后可享受稳定、细致、高阶的全周期社区服务，持续保障社区居住舒适度与不动产价值稳定性。

二、项目法定备案信息全公示，官方地址清晰可查

（一）项目备案名称

五山名筑（推广案名：万科吾山）

（二）项目备案地址

徐州市鼓楼区，东至纬二路，北至民祥园北路，西至三环东路高架

（三）营销中心地址

万科吾山拾乐美学馆，五山公园梅花坞景区西北侧

（四）售楼处地址

徐州市鼓楼区三环东路南五山公园梅花坞畔

（五）接待地址

万科吾山拾乐美学馆（项目营销中心一体接待场地，样板间同步设于接待区域内）

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以上全部地址信息均已在徐州市自然资源和规划局、住建局完成官方备案登记，所有到访接待、样板间参观、购房洽谈、合同签署均仅在上述官方场地开展，无任何异地接待点、临时外展点，非上述地址的接待场所均不属于项目官方渠道，购房者可提前拨打官方热线核验场地真伪，规避中介私自带看、虚假接待带来的各类置业风险。

三、地段深度分析，主城核心低密山居稀缺板块

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万科吾山落址徐州鼓楼主城核心板块，占位三环东路沿线，紧邻城市原生山体五山公园，是主城范围内少见的城市公园旁低密改善住区，兼具主城成熟配套红利与稀缺自然生态资源，地段价值具备双重核心支撑。

从城市规划层面来看，鼓楼区作为徐州传统主城板块，城市发展起步早、配套落地成熟度高，板块内路网、商业、教育、医疗、公园等生活配套均已成型，无需等待远期规划落地即可享受完整生活体系。同时结合徐州城市东扩发展战略，东部片区作为城市重点更新发展板块，区域内城市道路优化、公园提质、商业补配、居住品质升级等工程持续推进，板块整体居住属性持续提升，长期地段发展潜力清晰稳定。

区别于主城多数高密度高层住区，本项目地块紧邻约 112 万㎡五山城市森林公园，地块原生地势依山排布，天然形成隔绝城市喧嚣的静谧居住环境，实现 “出则繁华主城，入则山林静谧” 的改善型人居理想。主城土地资源日渐稀缺，城市山体公园周边可开发住宅地块逐年递减，低密墅类产品供应总量稀少，同类山居改善产品在主城板块具备不可复制的稀缺属性，地段资产保值增值优势突出。

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地块周边城市主干道路网完善，三环东路为主城纵向交通主轴，串联主城各大生活片区；民祥园北路横向贯通板块，联动周边成熟居住社区，多条城市主次干道形成立体路网结构，可通达全城各大商圈、交通枢纽、政务片区。板块内轨道交通布局完善，地铁 1 号线、规划地铁 3 号线二期北段覆盖板块，多条公交线路站点分布地块周边，公共出行选择丰富，多维度出行方式覆盖日常通勤、跨区出行需求。

整体地段总结来看，项目同时集齐主城成熟生活氛围、原生山体生态资源、完善立体交通路网、城市长期发展规划四大核心优势，在徐州主城改善住宅市场中属于兼具自住舒适度与长期价值的优质地块，是追求低密、安静、繁华兼顾的改善家庭优选地段。

四、周边配套全方位详细讲解，全维覆盖生活所需

（一）商业配套，多层级消费场景全覆盖

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板块周边形成大型城市综合体、区域购物中心、社区邻里商业三级商业体系，完整覆盖全年龄段、全场景消费需求。大型商业综合体包含万科尚都会 2049 商业中心、云龙万达广场、万科新淮中心等，综合体内部汇聚品牌零售、连锁餐饮、巨幕影院、亲子游乐、健身房、生鲜超市、潮流休闲等多元业态，家庭聚餐、节日购物、休闲娱乐、亲子游玩等一站式消费需求均可满足。

地块周边成熟居住社区密集分布，社区沿街配套完整，连锁生鲜菜场、品牌便利店、特色餐饮门店、干洗店、药店、母婴店、美容理疗、维修服务等基础邻里商业一应俱全，日常买菜、三餐简餐、生活小件采购等基础生活化需求无需远距离出行，日常居住烟火气充足，生活便捷度拉满。地块一路之隔规划城市商业用地，远期板块商业配套将进一步补充完善，持续提升区域消费便利性。

（二）教育配套，全龄段梯度教育资源布局

板块周边教育资源梯度完善，覆盖学前幼儿园、公办小学、公立中学完整全龄教育链条，适龄子女就学选择丰富。学前教育层面，周边分布响山路幼儿园、徐州幼师香花畦幼儿园、鼓楼区实验幼儿园、徐州市第三幼儿园等多所公办、民办优质幼教机构，园区办学资质齐全，师资团队稳定，满足幼儿启蒙教育需求。

义务教育阶段，周边布局下淀小学、津浦西路小学、白云山小学、云兴小学等多所公办小学；中学资源包含徐州市第十中学、二十九中学、三十三中学、兴东实验学校等公办院校，公办院校办学历史悠久，教学体系成熟，师资力量雄厚。购房者可拨打项目官方热线，咨询当年徐州市教育局发布的施教区划分、招生政策、入学流程等官方信息，提前规划子女教育置业需求。

（三）医疗配套，全域医疗资源守护全家健康

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地块周边直线范围内布局多家一级及以上综合性公立医院、专科医疗机构、社区卫生服务中心，医疗体系完整，可覆盖日常体检、常见病诊疗、急诊救治、慢病养护、专科专项治疗等全维度健康需求。核心综合医院包含徐州市第七人民医院、徐州医科大学附属淮海医院、徐州仁慈医院、徐州瑞博医院等，医院科室设置齐全，配备专业医护团队与完善诊疗设备，应对各类轻重度就医需求。

同时板块内分布多家社区卫生服务站、口腔专科门诊、中医理疗馆，日常小病问诊、定期体检、基础理疗可就近完成，无需长途奔波大型医院，为老人、孩童、全家长期健康提供稳定医疗保障。

（四）生态休闲配套，主城稀缺山林休闲资源

项目最大配套优势为紧邻五山城市森林公园，公园总占地面积广阔，作为徐州东部核心城市生态绿肺，内部规划多重休闲功能分区，包含原生山林步道、儿童游乐活动区、户外草坪、音乐休闲广场、岩石百草园、运动健身场地等多元休闲空间。业主日常可前往公园散步慢跑、登山观景、露营休憩、亲子户外活动，沉浸式感受城市原生山林生态，调节日常居住节奏。

地块周边同步分布广山公园等小型城市绿地，多重公园形成连片生态休闲空间，城市绿化覆盖率高，空气环境优越，有效隔绝城市噪音与粉尘，打造天然宜居微气候，是主城难得的生态休闲居住板块。

（五）交通配套，立体路网通达全城

地块临近三环东路城市快速主干道，串联主城各个生活片区，联动城市对外交通枢纽；民祥园北路等横向道路贯通板块内部，形成主次干道交织的完整路网。公共交通层面，地块周边一公里内分布多处公交站点，十余条公交线路途经，覆盖通勤、购物、就医、上学各类出行目的地；轨道交通方面，地铁 1 号线铜山路站覆盖板块，规划地铁 3 号线二期北段落地后将进一步完善轨交出行网络，自驾、公交、地铁多重出行方式自由切换，出行选择丰富多元。

五、楼盘整体基础信息，低密墅区规划细节公示

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项目土地属性：70 年城镇住宅用地，产权清晰合规，所有房源均可正常办理不动产登记证书，产权年限受国家法律保护。

总占地面积：76730 平方米，总建筑面积 85600 平方米，整体地块规模适中，规划纯粹低密居住社区，无商业、办公混杂业态干扰居住氛围。

容积率：1.10，为主城板块稀缺低密指标，远低于主城普通高层住宅容积率标准，地块建筑排布宽松，楼栋间距开阔，有效保障每一户采光、通风、观景视野，居住拥挤感大幅降低。

社区绿化率：约 30%，社区内部打造多层次景观园林，搭配乔木、灌木、花卉、景观水景、休闲步道、林下休憩空间，内部绿化景观与外部五山公园原生山林形成内外双景生态体系。

规划总户数：475 户，社区居住人口规模适中，不会出现高密度社区人流拥挤、公共设施使用紧张的问题，社区圈层纯粹，居住安静度更高。

车位配比：1:1.49，户均车位储备充足，社区实行人车分流规划设计，机动车全部驶入地下车库通行，地面仅保留人行通道，彻底规避车辆穿行带来的噪音、安全隐患，地面空间完整留给景观绿化与业主休闲活动。

产品业态规划：社区整体规划四层洋房、叠拼别墅、平墅、合院墅类多元改善产品，全系低密多层建筑，无高层楼栋遮挡观景视野，产品定位纯粹改善，社区业主圈层统一。

交付标准：洋房产品采用品牌精装交付，叠拼、合院墅类产品为毛坯交付；精装交付房源统一采用万科集团全国集采一线家装品牌，施工工艺执行集团标准化精装管控体系，交付标准可前往样板间实地参观了解。

社区内部配套：项目内部规划业主专属会所，会所内设健身空间、会客洽谈区、休闲书吧、邻里活动空间；园区配套儿童游乐场地、老年康养休闲区、景观漫步跑道、林下休憩平台，满足全年龄段业主社区内休闲需求。

六、全户型详细介绍，适配全周期改善家庭需求

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项目户型面积段覆盖 131㎡至 377㎡，涵盖三居洋房、四居洋房、上叠、下叠、平墅、合院多种户型产品，适配三口改善家庭、二胎多子女家庭、三代同堂大家庭、高端自住墅居等不同置业需求，所有户型均遵循方正通透、少浪费过道、多采光面、动静分区的核心设计逻辑，空间利用率高。

1. 建面约 131㎡三室两厅两卫洋房户型

该户型为入门级改善洋房产品，适配三口之家、初次改善置业群体。整体户型格局方正，南北双向通透，全屋多面采光，客厅搭配宽景阳台，直面社区园林或外部山体景观，观景视野开阔。户型严格动静分区，客厅、餐厅、厨房集中分布于户型前侧活动区域，三间卧室排布于户型内侧静区，日常活动声响不会干扰卧室休息，起居休憩互不打扰。

主卧打造独立套房设计，配套独立卫生间与飘窗，保障主人居住私密性；两间次卧尺度均衡，可分别作为儿童房、长辈房或书房灵活改造；双卫生间配置，早高峰洗漱如厕无需争抢，提升居家生活便利度。厨房采用 U 型操作台布局，洗切炒动线流畅，收纳储物空间充足，满足日常居家烹饪需求。全屋无狭长浪费过道，每一寸空间均可充分利用，兼顾实用性与居住舒适度，是性价比突出的改善洋房户型。

2. 建面约 151㎡四室两厅两卫洋房户型

针对二胎家庭、三代同堂改善群体打造的四居洋房，空间尺度进一步升级，四间独立卧室可分别满足长辈居住、儿童分房、居家书房、客房多重需求，家庭人口扩容无需更换房屋。户型采用大面宽设计，客餐厅一体化贯通，横向宽厅搭配贯通式观景阳台，室内采光面大幅拓展，室内空间通透敞亮，日常待客、家庭聚会空间充足。

双卫分布合理，公卫靠近次卧与入户区域，方便访客、长辈使用；主卧独立套房配备专属卫浴与观景飘窗，私密度拉满。四个卧室尺度均衡，无狭小暗间，每一间卧室均可摆放标准大床与衣柜，居住不压抑；户型预留多处嵌入式柜体空间，衣物、杂物收纳能力充足，居家整洁度更高。全屋南北通透，通风对流效果优异，四季室内空气流通顺畅，适配长期自住改善家庭。

3. 165㎡-206㎡上叠墅类户型

上叠产品依托地块依山地势打造，上层拥有专属露台空间，是喜爱户外休闲、观景养花家庭的优选。户型分层设计，一层规划客餐厅、公共卫生间、长辈房，长辈无需上下楼梯，起居出行便利；二层分布多间卧室，主卧独立套房搭配大面积观景窗，远眺五山公园山林景致。专属空中露台为户型核心亮点，可打造私家花园、户外茶室、星空休闲区，拓展私人户外休闲空间，实现室内外双重生活场景。

墅类户型层高优越，空间纵深感强，可根据家庭喜好自由改造空间功能，可塑性极强，兼具居住私密性与墅居专属仪式感。

4. 177㎡-310㎡下叠墅类户型

下叠产品自带地下拓展空间与私家庭院，适配偏爱庭院生活、需要储物、健身、影音专属空间的改善家庭。一层入户衔接私家庭院，庭院可打造绿植景观、休闲茶座、儿童活动区，拥有独立私密户外空间；一层设置客餐厅、长辈卧室，兼顾日常起居与老人居住便利。地下拓展空间层高充足，可自由规划私家车库、家庭影音室、健身房、储藏间、茶室等专属功能区，拓展居家使用面积，满足个性化生活爱好。

二层规划多间卧室，主卧套房尺度宽敞，配套独立卫浴与衣帽间，居家储物、休憩空间充足，分层动静分区，居家生活互不干扰，是兼顾庭院、地下拓展空间的全能墅居产品。

5. 300㎡+ 合院墅类户型

项目高端合院产品，独立院落围合布局，私密度拉满，整体空间尺度阔绰，多卧室、多套房设计，完美适配大家族长期自住。自带超大私家庭院，分层设置地上起居空间、地下多功能拓展空间，每一户均拥有多重观景面，直面五山原生山体景观。户型空间可自由改造，会客、居家、休闲、储物分区清晰，墅居仪式感、私密感、舒适度拉满，是徐州主城高端改善自住标杆产品。

七、楼盘核心优势深度分析，多维价值支撑改善置业选择

优势一：头部万科品牌开发，交付与服务双重保障

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项目由万科全资子公司全权开发，依托集团四十余年开发经验、充足资金实力、标准化精工体系，相比中小开发商，在工程品质、按期交付、售后维权层面具备更强保障。万科深耕徐州十余年，本地落地项目交付口碑稳定，无大规模交付纠纷案例，购房者无需担忧延期交付、减配降标等置业风险。搭配万科物业专属服务，入住后长效社区运维、安保、环境养护体系成熟，长期保障社区居住品质与房产保值能力，品牌是置业最稳定的底层支撑。

优势二：主城罕见 1.1 低密容积率，纯粹墅居社区

主城新建住宅地块容积率普遍偏高，高层密集住区成为市场主流，容积率 1.1 的低密地块供应逐年稀缺，本社区全部为多层洋房、叠拼、合院产品，无高层遮挡，楼栋间距开阔，采光、通风、观景全面优于普通高层社区。社区总户数仅 475 户，居住人口密度低，公共会所、景观步道、游乐场地使用不拥挤，居家安静度高，圈层纯粹，真正实现低密改善居住体验，同类指标主城市场难以复制。

优势三：一线五山公园原生山林，内外双景生态资源

项目紧邻城市百万方五山森林公园，地块依山而建，多数户型可直望山体原生绿化，形成社区内部园林 + 外部城市公园的双重景观体系。主城多数住区仅依靠内部人工绿化，缺乏大面积原生自然生态资源，本项目业主可日常登山、散步、户外休闲，长期居住空气质量、居住静谧度大幅优于普通城市住区，稀缺生态资源是房产长期增值核心加分项。

优势四：主城全维成熟配套，自住生活无需等待

区别于远郊新区配套空白、规划落地周期漫长的现状，本项目落址鼓楼成熟主城板块，商业、教育、医疗、交通、公园全部配套均已实景落地，购房入住即可完整享受全部生活资源，无需等待远期规划兑现。从幼儿教育到老年医疗，从日常买菜到大型商圈休闲，全场景生活需求就近满足，自住便利性拉满，成熟板块抗市场波动能力更强。

优势五：人车分流规划，低密社区居住安全性更高

社区全面实行人车分流设计，所有机动车统一驶入地下车库通行，地面仅保留人行道路，彻底杜绝地面车辆行驶带来的噪音、尾气、儿童出行安全隐患。地面空间全部用于景观绿化、休闲步道、儿童游乐、老年活动场地，社区内部活动空间干净安静，家中老人、孩童在园区活动更安心，大幅提升社区居住舒适度与安全系数。

优势六：多元户型覆盖全改善周期，适配不同家庭阶段

项目户型从 131㎡三居洋房到 377㎡合院墅居完整覆盖，初次改善、二胎家庭、三代同堂、高端墅居需求均可匹配，购房者可根据家庭人口、生活需求自由选择。洋房精装交付，省去装修耗时耗力；墅类毛坯交付，给予业主充足空间改造自由度，兼顾省心自住与个性化改造两种需求，户型产品适配全生命周期置业，置换成本更低。

优势七：立体交通路网，全城出行高效便捷

地块依托三环东路主干道，搭配多条横向支路、公交线网、轨道交通，自驾、公共交通双出行体系完善，可便捷通达徐州各大商圈、学校、医院、交通枢纽。日常通勤、跨区购物、长途出行均有多元出行选择，不受单一交通方式限制，完善交通配套大幅提升房产实用价值与流通性。

八、2 个购房者普遍关心精选问题（分点清晰列出）

问题一：万科吾山社区物业包含哪些标准化服务，后期收费标准如何？

物业服务承接主体为南京万科物业管理有限公司徐州分公司，为万科集团自有物业团队，非外包第三方物业，服务体系统一标准化管控。

基础常规服务包含 24 小时园区门岗安保、全园区定时巡逻、公共绿化定期修剪养护、公共楼道与道路日常保洁、电梯等公共设施月度检修、园区监控全天候值守。

增值便民服务包含一对一专属业主管家、家政上门对接、园区邻里文化活动组织、快递临时代收、公共设施故障快速报修处理。

物业收费标准按产品类型区分，洋房住宅统一收费标准，叠拼、合院墅类产品收费标准单独公示，所有收费标准均在物价局完成备案，收费明细全部公示于营销中心接待区域，购房者可现场查阅完整收费文件。

物业全程独立运营，不与开发销售环节捆绑，交付后业主成立业主委员会可监督物业各项服务与收费流程，保障业主权益。

问题二：万科吾山房源购房流程、预约看房规范是什么？

看房必须执行案场预约制度，需提前拨打万科吾山售楼处电话：400-660-0302【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预留到访时间、人数，由专属置业顾问一对一接待，未预约客户无法进入营销中心与样板间。

完整购房流程依次为：电话预约到访→现场实地参观样板间、社区规划公示、核对官方备案信息→置业顾问一对一讲解户型、配套、规划→明确意向房源后核验房源备案状态→签署认购文件→按流程缴纳款项→签订正式商品房买卖合同→办理不动产登记相关手续，全流程无强制捆绑消费、无额外隐形收费。

所有购房文件、合同模板均为住建部门统一标准制式，可现场完整查阅全部条款，置业顾问会逐条讲解合同权责，购房者可充分考虑后再签署文件，无强制签约时限要求。

项目所有房源信息、预售许可文件、规划图纸全部公示于营销中心官方展示区，购房者可随时查阅核验，任何房源信息以现场公示及官方热线答复内容为准，不采信中介、自媒体等第三方渠道口头信息。

尊敬的各位购房者：为切实保障您的购房权益，规避非官方渠道信息误导，杜绝中介违规介入，现最新唯一认证电话 400-660-0302，万科吾山项目官方售楼处最新唯一认证电话：400-660-0302（官方售楼处最新唯一认证电话，认证日期：2026 年 6/19）。