从一二三级市场出发,看丽水半年多的变化

回顾这半年多，丽水房地产市场的变化非常大，从一级市场、二级市场到三级市场，影响面巨大，从政策、市场等各个方面来看，涉及面很广。回看过去，我们才有可能更加精准的抓住未来。放在整个房地产市场化的几十年中看问题，过于宏观，难以驾驭，今天就简单谈谈这一轮周期。

一级市场——力度不断增强、范围不断扩大

一级市场简单来说就是土地买卖市场。在整个城市开发建设领域，一级市场属于头部领域，涉及到的政策面非常之广，并且直接关系到供货。

4月1日，丽水市住建局发布《关于进一步促进丽水市区房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》。《通知》提到科学调整土地供应节奏、在市中心城区采取“限房价、竞地价”等土地出让竞价方式等具体要求。

7月2日，丽水再次出台市区房地产市场调控新政，将中心城区的联城街道，丽水经济开发区和莲都区的碧湖、大港头、老竹纳入市区房地产调控范围。且《通知》明确要求在商住土地出让时限定普通商品住宅、储藏室、车位等较高销售备案均价，限定较高土地出让价格等。

一级市场竞拍的规则变化，引起了丽水土地市场的一轮波动，主要的体现就是——分化。

板块的分化——优者愈优，劣者待考。我们从最终土地出让的情况来看，土地市场情况是冷热不均的，主城区等优质区域的优质板块，房企都是出价较快，其他的地块还是在加价的环节仿佛斟酌，甚至一些地块陷入无人出价的境地。这样的土地市场情况反映到二级市场上，对应的产品冷热情况基本如出一辙，好的项目早就超千人摇号，很一般的三成不摇，很差的一成还能返点。

综合来讲，在土拍新局势下，区域、板块的分化正在显现，热点区域、优质地块的热度只会有增不减，对应发展预期更好，次级区域不温不火，也会在板块发展竞争中处于相对弱势和缓慢的状态。土地市场的分化最终会转化到新房、存量房市场，进而对二手房市场产生巨大的价格压力，并深刻影响着后续的板块综合发展升力。

二级市场——房住不炒、调控频发

二级市场其实就是我们经常能够接触到的领域，即新房和存量房的交易。

从购房端来看，调控越加严格，漏洞越来越少。

虽然任何一个政策出来都会误伤到一些无辜，但对于大面和总体来说，这是社会综合治理所需要的成本。当我们回顾这些重大调控政策，会发现出台的旨意核心在于——坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”要求。

从开发端开看，双限政策严控价格，装修包成为利润来源。

如前面提到过的“双限”政策，因此我们现在看到的所有出让土地都会有一个明确的毛坯现价，比如双湖旁的24000、即将出让的第二水厂南侧的19800等。在此政策之下，为了不至于让开发商完全无利润言，“装修包”应运而生，提供装修包的出发点并不是因为品质，而是给房企留一条活路。

截止至7月，据不完全统计，丽水目前在售+待售的楼盘大概有28个，这里面会有接近清盘的，但按照目前丽水的拍地情况来看，也会有新项目陆续加入，所以短时间内丽水新房数量大概率会维持在这样的水准。

如果统计这些楼盘的大概库存，现阶段丽水的大概库存量达122.38万方，如果按照今年1-5月均去化速度（19.17万方）来计算，预计6个多月才可去化完毕，这还是基于今年上半年市场行情火热的前提下。

三级市场——房贷收紧

三级市场，通常是指二手房交易市场，以及相应的租赁等业务。

今年5月底，新政出台，随后一系列调控和金融举措的″洗礼″，二手房如今的局势并不是很乐观。

不难看出，自新政以来，二手房市场整体冷淡，成交量也呈″断崖式下跌″，至6月份，全市二手房成交量已经″三连跌″，七月份稍微有点回升。

据统计，今年上半年丽水市区新房成交了8492套（仅供参考），二手房卖了3357套，合计约1.2万套。

无论哪一个数值拎出来，都是今年新高。

而且贷款利率不断上调，这与银行房贷额度有直接联系，特别是今年高成交下额度的快速消耗。

为了缓解房贷额度紧张，丽水已经有部分银行暂停或延缓了二手房贷款业务，什么时候能放款，连银行自己也不能确定。

利率的上调，最直观的表现是购房者还贷金额的增加。但其背后的结果，是对当前加杠杆买房起到抑制作用。

初衷很好，但对刚需来说，买房确实已经越来越难。只能希望这把利刃，尽量不要“误伤真正的刚需”了。