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武汉的几个新城区中，江夏区算是经济实力比较强，以前被称作武昌南，吸纳了很多武昌核心、光谷的购房需求。最近两三年，江夏区一直没有什么新盘供应，三代老盘基本都进入了现房尾盘期。不过，近几个月，陆续有几个地块报规，而且包含“负公摊”的四代住宅。看来，江夏楼市接下来有好戏看了。

今年8月的时候，位于江夏永旺旁的绿都中央公园，二期地块规划方案进行了调整。最近几天，该项目陆续有一波消息放出，或将是江夏率先入市的四代住宅，首批公开户型优化后得房率超100%（本文优化后得房率均含门口电梯前室，下同）。而且，预计11月中旬全新营销中心和景观示范区就将开放，12月底就将首开入市，这个时间节奏，确实比其他报规楼盘要快很多。

实探所见：

交付一年多，小区整体品质保持得不错

南大门、园林和会所升级改造正在进行

在武汉，绿都中央公园算是一个有故事的楼盘。该项目原来有两个开发商，去年绿都地产大手笔逆市收购了合作方股份， 这个项目就完全变成了由绿都地产独资开发。很多武汉人可能对这个品牌不太熟悉。据悉，绿都地产深耕房地产行业也已有20多年，近些年逆市收购了多个合作项目，表现极为抢眼，实力相当稳健，其产品力、交付力排名都是TOP级的，去年旗下项目提前交付批次占比约80%，交付即办证占比达约60%，深受业主好评。

虽然遭遇了一些变故，不过，绿都中央公园入市4年以来的开发、销售和交付算是比较顺利的，目前一期900多套房子全部售罄且如期交付。

近期去看，交付一年多，作为新建小区入住人气已经很高了，物业秩序管理比较井井有条，小区内部园林、公区品质等维修养护都做得相当不错。特别令人印象深刻的是，针对业主的意见和需求反馈，一期针对重点区域正在进行园林绿化和公区品质升级。

从外立面来看，绿都中央公园一期与周边几个小区相比，档次感明显要高些，大面积玻璃栏板+真石漆的类公建化外立面明显更耐看。

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走在小区里面，第一印象就是很干净清爽，楼间距比较开阔。道路铺砖很平整，没有看到什么破损的地方。从各个角度看，绿植种类和层次感都很丰富，看得出来物业养护做得很到位。

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单元入户门显得比较低调，都是配置的自动门，需要通过门禁系统才能进入。

小区导示做得比较细致，清晰地标示了各个地库入口、小区内步行道路和儿童区等景观区域。

小区内可以看到多处儿童游乐场地，游玩设施选择多，设计也充满童趣。从现场来看，这处儿童游乐场部分还在进行扩容升级改造，开发商相当用心了。

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还有健身器材锻炼区、乒乓球与羽毛球场地等，虽然只建了一期，配置已相当齐全。

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绿都中央公园配置的是自己的绿都物业。小区物业服务中心门前的宣传栏上，清晰地公示了物业各项工作计划和公共收益收支情况。该小区交付只有一年多，业委会尚未成立，主动公布公共收益收支情况，可说相当靠谱了。查询可见，绿都物业为全国百强物业，连续多年服务满意度处于行业领先水平。

实探当天，南侧社区主大门正在升级改造。从效果图来看，人车分流设计，面子感还是做得比较足的。

红花路一侧有地下车库入口，也是非机动车入口。小区内部完全禁止非机动车进入，避免了嘈杂和不安全。地下车库有专门的电瓶车停放和充电区。

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项目二期规划详情：

将是江夏率先入市的四代住宅，品质迭代升级

建面约95平、109平、118平、128平、138平毛坯户型

优化后得房率超100%，令人惊叹

绿都中央公园规划总占地面积约11万方，住宅地块建面约43万方，属于江夏区体量较大的品质住宅区之一，紧临成熟小区和学校，居住环境比较纯粹。

按照规划，绿都中央公园住宅地块共分三期开发。一期包含4、5号楼以及10-14号楼，7栋住宅目前已全部售罄且交付。二期规划包含1-3号楼、6-9号楼，同样为7栋住宅，目前正在进行营销中心的升级改造，预计11月中旬会和景观示范区一起开放，年底将会首开入市。

绿都中央公园二期于今年8月进行过一次调规，由原来的三代住宅升级为当下正流行的四代住宅，而且估计将是江夏区率先入市的四代住宅。

调规后鸟瞰图：

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该项目二期与一期同处一个大地块，整体统一规划。从平面图来看，项目二期楼栋分布、编号、南北朝向与之前规划差别并不大。主要变化在户型产品的重新设计。（二期户型产品重新设计之后，经济技术指标中容积率、地下停车位数量等也有部分变化，具体以项目官方对外公布数据为准）

从拿到的一手资料来看，项目二期诸多品质规划，完全是一期基础上的迭代升级。

首先是二期将会采用公建化外立面施工，所有户型全部统一封阳台交付，单是封窗这一项，就可以为业主节约一大笔费用。这种做法普遍出现在2万+/平的高价改善项目中，绿都中央公园二期确实用心了。

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其次，因为四代住宅规划中大量公区空间可以不计容，项目二期在户外会客厅和架空层打造方面，将会完全超乎想象。

从相关资料来看，该项目所有架空层将会按照星级酒店的会所标准，打造为全民健身空间，不仅精装修，而且全封闭。一期两处架空层为在原交付基础上升级改造，主要打造四点半学堂、儿童游乐场等功能区。二期架空层将配置会客区、健身区以及共享办公、书吧、瑜伽室等功能区。全封闭的架空层会所，无疑意味着更大的成本投入，当然也会极大丰富小区未来业主的生活体验。

一期四点半学堂效果图：

一期儿童游乐场效果图：

二期会所效果图：

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四代住宅户型产品设计中，因为阳台、空中花园、飘窗等大量空间都可以优化面积，优化后得房率普遍得到大幅提升。这也是四代住宅最打动购房者的看得见的优势。

从项目二期首批公开的标准层平面图和户型图来看，基本都是2梯3户配置，梯户比有明显升级。建面约95平、109平、118平、128平、138平户型，优化之后得房率将达到约100%以上，真正实现所谓“负公摊”。（备注：本文所示具体得房率数据，均为户型优化后使用率，包含门口电梯前室，数据与实际存在差异，请以现场样板间和实体楼展示为准。）

建面约95平户型与109平户型共用一部双开门电梯，118平、128平、138平三种边户户型都能单独私享一部电梯，相当于专梯入户，相当亮眼。建面约128平、138平四房，作为改善王炸尤其出彩。

建面约95平三房，为经典连廊户型。厨房、餐厅和客厅连成一个大通厅，空间组合可以根据需求边户。两开间的南向阳台，保证室内采光的充裕。两个卫生间都是三分离设计，实用价值明显更高。

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建面约109平三房，为单元拼接边户。小面积边户，南北双阳台，而且，北向阳台并不是家政阳台，堪称惊艳。这样的设计目前市面上很难见到。

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建面约118平三房，则是东、西端头边户，户型整体通透感大幅提升。该户型有可享专梯入户和私家电梯厅，优越感大大提升。同样是双阳台，北向阳台尺度更大。厨房可以实现北向直接采光。厨房与餐厅的组合、大通厅的尺度感明显更好。套房主卧，带有270度的转角大窗，优越感大大升级了。

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建面约128平四房，位于部分楼栋的东、西端头，房源数量不多。北向阳台与厨房、餐厅相连，南向阳台连接客厅与一间次卧，双阳台采光和空气对流，带来极佳的南北通透感。牺牲一间次卧的话，则可以组成超大的宽厅，极大提升享受度。

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建面约138平四房，作为端头边户，房源数量较少。没有走道，空间利用率达到极致。东向大宽厅设计，非常奢侈。可变4+1房，更灵活满足家庭所需。

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（备注：以上户型图仅供参考，最终版本以项目实际出街户型图数据为准）

总体来看，绿都中央公园二期爆改四代住宅，产品力与一期大大不同。五个户型，空间设计都保证了极高的使用率。加上超多可优化面积，让95平、109平、118平等小面积户型也可实现大户型的享受。128平、138平四房户型，更是直接针对大户家庭设计。对于江夏潜在改善购房者来说，这一次怕是要挪不开眼了。

区位分析：

江夏永旺旁，文化大道沿线

江夏客厅高价值区域

成熟宜居和发展潜力兼具

绿都中央公园位于江夏区十字岭街与红花路交汇处，在四环外、文化大道以西，与四环线直线距离约700米，在文化大道沿线更靠近江夏城市客厅、纸坊城区。东北向直线距离约300多米就是江夏永旺。东南与地铁7号线江夏客厅站直线距离约900米。

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绿都中央公园二期微观区位：

北侧为十字岭街、在建文化设施项目等；

东侧为红花路、枫泽星都汇小区等；东北侧为江夏永旺（已开业）等；

南侧为绿都中央公园三期住宅用地、十字岭南街、红旗大道学校等；

西侧为绿化隔离带、武昌大道等。

区位点评：

1、项目属于三环外武昌南板块，具体位置在文化大道沿线、江夏永旺旁，对于中心城区来说，环线位置比较远，但是对于江夏区来看，并不以环线判断，这里属于与武昌核心区域较近的板块，而且，因为江夏永旺是超级商业地标，板块认可度非常高，就脱颖而出了。

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2、文化大道沿线，是江夏区近些年的开发重点，也是开发较早的板块，整体成熟度比较高。相对黄家湖、庙山等板块来说，文化大道沿线站位又相对较高，江夏区政务中心、江夏客厅、江夏永旺、江夏中央大公园、江夏区第一人民医院等区级重量级资源都分布在这条线上。而且，片区临汤逊湖，沿线高等院校众多，城市活力高。近些年，成熟小区很多，商务写字楼、星际酒店等也逐渐越聚越多，城市界面完全不同于江夏其他板块，宜居价值受到江夏人的普遍认同。

附近文化大道沿线：

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3、经过多年积累，项目周边各项生活配套都非常齐全。文化大道沿线是江夏区率先开通地铁的区域，中小学教育资源丰富，集中大商业兑现速度也极为出彩，以江夏永旺为代表。项目就在江夏永旺旁，南边就是新建的红旗大道学校，地理位置在江夏客厅来说，亮点掩盖不住。

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4、项目地段弱势点或许是西边为大桥工业产业园区，不过有防护绿地和道路阻隔，影响并不大。

交通方面：临近地铁7号线江夏客厅站，自驾走文化大道、武昌大道前往武昌核心都相对方便

地铁：项目地块与地铁7号线江夏客厅站A出站口直线距离约900多米，在步行可达的范围内。地铁7号线直达武昌火车站、武昌核心昙华林、武昌滨江徐家棚核心区，想出门旅行或逛市中心，很方便。

自驾：项目临近的文化大道、武昌大道都是区域主干道，直通三环线，出了小区就可以很快转入，再经珞狮路高架或白沙洲大道高架前往武昌核心。

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配套方面：近邻江夏永旺商业、紧临优质学校都是爆点，步行约700米就可达江夏中央大公园

商业：项目地块与江夏永旺基本就是斜对角，不是一般的近。

江夏永旺基本占了一条街，建面约28万方，4000多个车位双休日、节假日经常不够用。江夏永旺不仅是大，关键是，这个商业航母并不只是区域级的，而是城市级的，其商业吸引力可与武商梦时代、武昌万象城等中心大商业媲美。

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教育：绿都中央公园配建的公立幼儿园，目前正在装修。项目南侧就是红旗大道学校，一路之隔，是真正的“目送式”教育配套。

红旗大道学校为一所九年一贯制学校，包含公办小学和初中。今年，该校已经挂牌武珞路实验初级中学红旗大道分校。武珞路实验初级中学被誉为“武汉市四大名初”之一，可想而知，红旗大道学校未来发展潜力了。

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根据2025年江夏区中小学服务范围，绿都中央公园就在该校划片范围内。（具体划片情况，以交付后教育主管部门的公告为准。）

公园：项目南边直线距离约约700多米，就是江夏中央大公园。江夏中央大公园又称为汤逊湖人才公园，占地约1600亩，是武汉新城区规模极大的公园，差不多1/3的面积为湖泊。现场可见，红花路通往该处公园的直线道路，正在建设中。另外，项目步行也可到汤逊湖湖边玩耍，周边还有谭鑫培公园等。

医疗：项目与江夏区第一人民医院直线距离约2.3公里。该院又称为协和江南医院，由武汉协和医院全面托管。纸坊还有江夏区中医医院等优质医疗机构。

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价格分析：

区域基本没有直接竞品对手

二期定价估计与一期成交均价旗鼓相当

首开估计有惊喜

江夏楼市又俗称武昌南，一直以地缘性需求为主导，同时也吸纳承接了部分武昌核心、光谷溢出的购房需求，占比不会很大。三环外新城区（远城区），近几年楼市不景气状况要比三环内表现更为残酷，新房成交量、成交均价跌幅都不小。江夏楼市也不例外。不过，比较乐观的是，江夏区近两三年新盘供应明显不足，这点在一定程度上支撑了房价的相对企稳。

就绿都中央公园所处文化大道沿线板块（含江夏客厅）来看，区域目前主要在售项目只有零星的两三个，折后约9XXX-12XXX元/平，而且库存货量都不多，部分为现房。

绿都中央公园二期预计12月底首开入市，作为江夏区率先入市的四代住宅，基本不会有什么对手，四代住宅的产品力对于区域在售三代盘来说，无疑是吊打。纸坊区域已有两三个项目报规，包括金地代建原中粮肉食厂地块，不过该项目以200平左右大户型为主，估计正式入市要到明年。

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绿都中央公园一期2021年底首开入市，入市时机并不好，后来又发生了富力退出、绿都地产全盘接手的重大变故，一度影响了开发节奏。不过，令人比较赞赏的是，该项目最终坚挺地活了下来。几年间去化速度在江夏区一直排名靠前，带装修成交均价始终维持在11XXX-13XXX元/平，一直到清盘，价格可以说站住了。买了该项目的购房者，算是比较幸运的。

2024年下半年，该项目已进入现房尾盘期，但是，全年仍然备案了301套，排名江夏区前三，这一点充分印证了该项目的强大吸引力。

该项目所处江夏客厅周边建成10年内的二手房小区只有3个，二手房源选择并不多，也是房价相当稳定的支撑之一。片区二手房价格在远城区中相对坚挺，并没有像东西湖、阳逻、蔡甸等片区那样出现“雪崩”。

品质相对较高的中建文华星城10月成交均价万元左右，价格相对坚挺，也体现出片区的价值。

综合来看，绿都中央公园二期爆改四代住宅，入市机会还是比较好的。

其一，当下江夏楼市供应量不足，文化大道沿线、黄家湖主要在售楼盘都已进入现房尾盘。这两年基本没有新盘，绿都中央公园二期作为新盘入市，又是四代住宅，江夏区要彻底沸腾了。

其二，从规划层面来看，该项目四代住宅规划亮点非常多，相对一期迭代升级，改善属性很强，优化后超100%的得房率，放眼武汉都非常吸睛。江夏区这两年积累的改善需求不少，四代住宅能够超预期满足改善期待。

其三，就具体地段和房价水平来看，江夏客厅就是妥妥的高价值宜居区域。江夏永旺兑现，区域城市界面持续蜕变，优质教育、生态公园等生活配套齐全，这一区域既有成熟度，又有发展潜力，这样的地段价值是江夏“独一份”，买房是必看必选的。

其四，可以说，绿都中央公园二期各方面都占有优势，定价支撑实在太多，估计比照一期成交均价约1.2万/平，不在话下。首开为了一炮而红，估计优惠折扣不会少，拭目以待吧

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