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江宁东山，中建G77项目即将公开

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其中，江宁区通过“人才房票”叠加“以旧换新”补贴，推动区域改善盘嘉和华府、仁恒龙湾等项目清明假期销售成绩亮眼。

南京楼市新政实施半个月的成果表明，政策松绑与需求释放的叠加效应正在重塑市场格局，二手房流动性显著提升，新房市场呈现“核心区低密盘热销、非核心区承压”的分化态势。

南京改善市场正聚焦“核芯低密资产”，

其必将成为南京房地产未来置业的确定性选择。

在政策引领的市场革新浪潮中，4月14日，江宁东山核芯区的中建方程G77项目规划出炉，便脱颖而出。

1.8低容积率+区域首个低密项目+双地铁加持+全方位配套设施

如今，市场已从过去的“黄金时代”步入“分化时代”，而中建方程G77 项目所在的低密社区，不仅享受政策红利，占据地段优势，产品还极具创新性。这样的稀缺配置，使其成为改善型购房客群眼中实打实的确定性选择。

关于中建方程G77 项目，主要谈四点：

[1] 土地市场的“破晓时刻”：锚定最后一块低密拼图

稀缺性视角：20年等来的区域低密孤品

2025年南京主城计划出让的50幅地块中，仅4宗容积率低于1.8，且全部位于新兴板块。

之于江宁东山——G77项目是自2005年以来首次出让容积率≤1.8的纯住宅用地，楼面价15493元/㎡的成本，至此，完成南京主城六区“最后一块低密拼图“。售楼处电话400-8787-098接通后输入5678【营销中心】

区域价值重塑：东山从刚需主场向改善高地跃迁

项目紧邻地铁5号线文靖路站，步行5分钟直达龙湖天街、万达广场等3大商业综合体，3公里范围内聚集12所名校及2家三甲医院，叠加土山机场迁建与双龙大道快速化改造，东山与河西、南部新城通勤时间将压缩至20分钟内，区域价值迎来“二次生长”。

住宅品质提档方面，中建方程G77项目的入市，打破东山“老破小”刻板印象。

[2] 产品力的“降维打击”：1.8容积率背后的居住革命

在南京楼市高周转开发模式盛行之下，G77以15-18层纯小高层+22%建筑密度+30%绿地率的规划指标，重塑东山居住品质标杆。注：其中南侧2 栋17-18F 楼栋为定向回购房，其余14 栋15-17F 住宅均采用第四代住宅设计，实现「家家配备空中露台」的立体居住形态。

对比周边竞品，嘉和华府（容积率2.5）、中天金宁风华（容积率2.2）等均以高密度产品为主，而G77项目引入第四代住宅设计理念，实现「户户见景」的沉浸式体验。

作为东山核心区首个低密四代宅项目，G77部分楼栋采用创新错层露台设计，搭配仅1.8 的超低容积率，匠筑板块内首个低密改善四代住区。

据悉，项目规划建面约120㎡、140㎡、173㎡三款奢适户型，得房率近100%，空间利用率极高，值得一提的是，项目部分楼栋设有架空层，未来将打造成泛会所，为业主营造多元社交空间。

[3] 改善客群价格锚点：边际效应+价值预期

成本分析：2024年12 月20 日，中建方程联合江宁国资19.36 亿拿下G77 地块，楼面价15493 元/㎡，成本优势为定价留足空间 。项目规划小高层+ 四代住宅，得房率近 100%，四代住宅设计、材料与配套要求拉高建设成本。

项目优势：东山核心区土地稀缺，G77地块容积率1.8，新房供应少，改善型四代住宅短期内无竞品，供不应求利于高价。当下南京改善需求旺盛，政策支持，东山板块配套成熟，为定价营造良好环境。

价格对标：周边仁恒龙湾和嘉和华府单价3.8- 3.9万，海玥华府折扣均价约 2.9-3 元/㎡，G77拿地成本低且产品创新，定价会参考竞品平衡利润。海玥华府二手房单价2.6 - 2.9 万/㎡，G77 作为新房品质高，价格预计高于二手房。

综上，预计G77 开盘价在3 - 3.5 万/㎡。若产品打造与营销出色，市场需求旺，价格可能突破3.5 万/㎡，但不会过度偏离市场合理范围 。

[4] 客群定位迭代：“江宁区域覆盖“+“精准外溢深透”

一、地缘性改善客群：区域价值核心驱动力

地缘置换需求：东山板块老旧小区（房龄超20 年，主力60-90㎡）密集，家庭结构升级（三孩/ 三代同堂）催生改善需求。2025 年"房七条" 新政取消限售+ 1% 置换补贴，降低置换门槛，本地居民成为核心客群。

江宁跨板块外溢：百家湖、九龙湖等高价板块（均价4 万+/㎡）客群因性价比优势流入，项目1.8 容积率低密规划+ 四代住宅（户户露台、得房率近100%），差异化承接追求品质的改善需求。

二、外区域通勤客群：轨交串联的职住平衡选择

地铁5 号线沿线：项目紧邻文靖路站（2024 年开通），30 分钟直达雨花软件谷、南京南站商务区，吸引IT 从业者（年薪25-35 万）等对通勤敏感的客群，满足"职住平衡" 需求。

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