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项目地块名称是硚口区东风村C包，包括三个地块，K3、K4、K5，目前在售为桂语朝阳（K3地块），K4地块之前开盘了，卖的不好退房封盘了，K5地块还没开工。

项目虽然位于硚口区、三环以内，但是绿城K3地块以南、K4地块以北紧邻铁路轨道，铁路的噪音对项目是个很大的不利因素，板块内配套少，环境比较差。

项目位置

项目学区一般，当初卖房时候购房者期待的学校，也不及预期。

下图为买房人期待的优质学区，引进十一崇仁，最后落地只是个挂牌，并非优质学校。

K3地块南侧铁路，动车和普通火车都有，车次比较多。

项目西侧有个公园

拿地过程：

2019年4月9日，华生取得三个项目，其中湖北远景置业有限公司，17.159亿元取得硚口区东风村C包(K3、K4、K5)，楼面价3937元/平。B包是华生和万科合作。

2020年7月29日，湖北远景置业有限公司股东发生变化，华中绿城增资入股，绿城持股70%，华生持股30%。

查询绿城20年年报，绿城取得项目70%的权益，对应绿城权益土地成本为26.96亿，整个C包三个地块土地估值为38.51亿。按照华生拿地成本，绿城70％权益支付的溢价款为12.01亿（计算方式：26.96亿-17.16亿*0.7）。华生靠卖这块土地，赚了绿城12亿股权溢价。

各个地块基本情况：

K3地块用地面积69038.53㎡，总建筑面积333076.09㎡，计容总建筑面积244985.12㎡，其中住宅面积234360.47㎡，沿街商业面积5091.7㎡，幼儿园3600.31㎡，容积率为3.55，地下车位数2438个，总户数1961户。楼层状况：1号楼38层，2号楼37层，3号楼18层，4号楼为46层，5、6、7、8号楼47层。

K3地块鸟瞰图

K4地块用地面积23638.76㎡，总建筑面积101438.96㎡，计容总建筑面积78999.06㎡。其中住宅面积76171.93㎡，沿街商业面积1692.91㎡。总机动车位数784辆。总户数668户，容积率3.34。楼层状况：1,2,5号楼33层，3号楼38层，4号楼39层。

K4地块总平面图

K5地块规划用地面积30337.04㎡，总建筑面积143676.4㎡，计容总建筑面积103999.84㎡，其中住宅面积100259.19㎡，容积率为3.43，地下车位数1042个，总户数876户。楼层状况：1#楼21层，2#楼29层，3#楼28层，4#、7#楼39层，5#、6#楼39层。

K5地块总平面图

施工进展：

K3地块（桂语朝阳）大部分已交付，6#7#楼25年6月交付。

K4地块施工见下图，主体已经完工，K5地块还未开始施工。

其实桂语映月（K4和K5地块）售楼处早就建好了，因为项目流速太差，把之前卖的桂语映月的几套房子退掉，封盘了。

去化情况：整盘3505套住宅，截至目前，网签1400套，整体去化率40％，去化率不高，一年流速三四百套。目前卖的都是K3地块（桂语朝阳），K3地块总共1961户，目前还有大概561户未售。

网签情况统计（截至25年2月8日）

销售历程：20年12月开盘，到21年10月累计去化470套，23年2月累计694套，23年12月累计1000套，目前网签1400套，24年全年备案380套。（来源：网签数据）

绿城桂语朝阳历史价格：20年12月开盘精装售价1.65万，22年底降价到1.55万，24年初1.3万，24年底精装1.15万，24年下半年加推的7号楼改为毛坯，目前毛坯均价1万。武汉目前精装改毛坯的项目比较多，我预计K4和K5（桂语映月）大概率也是毛坯。

已经交付的项目可以参考二手房价格，25年1月份，绿城桂语朝阳的二手房成交均价9846元/平米，考虑成交的是低楼层房源，然后再参考挂牌均价，可以大致判断出目前精装的二手房售价大约为1.1万左右。

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