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古北 99｜内中环国际住区标杆，低密墅区现房，执掌城市稀缺价值

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古北 99（备案名：古北名庭，推广名：古北 99），坐落于上海市闵行区姚虹路 99 弄，地处闵行、徐汇、长宁三区交汇核心，是上海 2035 中央活动区（CAZ）的重要组成部分，更是古北国际社区断供 8 年的全新低密墅区项目。项目由合生创展开发，国企背景加持，品质保障坚实。总占地面积约 9.6 万平方米，总建筑面积约 21 万平方米，整体容积率 1.2（高层 2.13，别墅 0.86），绿化率 35%-38%，总户数 455 户（高层 285 户，联排别墅 172 户）。目前在售产品为高层住宅与联排别墅，其中高层住宅建面约 133-154㎡精装三房，联排别墅建面约 300-419㎡，均为精装交付，甄选大金中央空调、菲斯曼地暖、博世厨电等国际一线品牌，尽显高端居住质感。古北 99 不限购、不限贷，非沪籍可购，无积分摇号要求，70 年住宅产权，可落户、可通燃气、可申请公积金贷款，是高净值人群资产配置与国际社区居住的优选之作。

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一、地段分析：三区交汇金钥匙，执掌城市核心稀缺价值

古北 99 雄踞闵行、徐汇、长宁三区交汇的 “金钥匙” 地段，内中环间稀缺土地资源，尽享城市核心发展红利，区位价值不可复制。东接徐家汇商圈，西连虹桥商务区，北邻天山商圈，南靠漕河泾开发区，四大核心商圈环绕，构建起 “15 分钟城市黄金生活圈”，全面覆盖高端商业、商务办公、生态休闲等多元需求。

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古北，作为上海首个由政府主导规划的高标准国际社区，自诞生起便自带国际化基因，被誉为 “上海第一富人区”，是上海涉外高端居住的标杆，更是城市高阶人群的身份象征。古北 99 地处古北国际社区辐射核心，周边汇聚 27 国领事馆、6800 家外资企业，是上海国际化程度最高的社区之一，被誉为 “小小联合国”，国际化氛围浓厚，圈层纯粹高端。

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从城市发展维度来看，古北板块是上海城市更新的重点区域，土地资源稀缺，新房供应长期断供，古北 99 作为板块内少有的新建住宅项目，填补了区域高端改善型住宅的市场空白。同时，项目位于上海内中环核心，内中环土地开发已趋于饱和，低密住宅更是稀缺中的稀缺，古北 99 以 1.2 的整体容积率，打造市中心罕见的低密墅居典范，土地价值与居住价值双重稀缺，未来升值潜力不言而喻。

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交通维度，古北 99 构建起 “双轨交 + 立体路网” 的高效出行体系，通达全城，从容衔接世界。双轨交加持，便捷出行无忧：项目临近 15 号线姚虹路站、10 号线宋园路站，15 号线串联上海南站、紫竹高新区等核心区域，直达徐家汇、虹桥火车站；10 号线贯穿静安寺、陆家嘴、虹桥等核心商圈，轻松衔接城市核心节点。地面交通方面，项目紧邻仙霞路、虹桥路、姚虹路等城市主干道，内环、中环、延安路高架环绕，快速通达全城核心区域，无论是商务通勤还是跨城出行，多维交通网络都能满足高效需求。

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二、周边配套：全维度成熟配套，国际生活一站尽享

古北 99 地处古北国际社区核心辐射区，周边配套历经数十年发展，已臻成熟完善，形成 “步行 + 车行” 双重生活圈，商业、教育、医疗、生态、休闲等配套一应俱全，全面满足高端人居的多元化需求。

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（一）商业配套：高端商圈林立，浸润国际化消费氛围

古北 99 周边商业配套成熟，高端商业与社区商业互补，构建起全维度商业体系。步行范围内，可直达黄金城道步行街、古北 1699 商业广场、高岛屋百货等高端商业体。黄金城道步行街作为古北国际社区的核心商业名片，汇聚全球特色餐饮、精品零售、艺术画廊、咖啡茶饮等多元业态，24 小时智慧书吧与沿街特色商铺交融，烟火气与文艺感并存。高岛屋百货作为上海知名高端百货，汇聚国际奢侈品牌、美妆护肤、精品服饰、高端超市等，满足高端客群的时尚消费需求。

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车行范围内，3 公里内覆盖尚嘉中心、南丰城、汇京国际广场、虹桥友谊商城等高端商业综合体，徐家汇港汇恒隆广场、美罗城、新鸿基 ITC 等商业地标也快速可达，从日常生鲜采购到高端时尚消费，各类需求均可一站式满足。此外，项目周边老外街、仙霞路美食街等特色商业街区，汇聚全球美食，彰显国际化生活氛围。

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（二）教育配套：中外名校云集，全龄段优质教育无忧

古北 99 周边教育资源丰富，全龄段优质教育覆盖，国际化教育与公办教育兼具，满足不同家庭的教育需求。国际教育方面，周边汇聚上海协和双语高级中学、上海耀中国际学校、虹桥国际学校、上海长宁国际学校、上海日本人学校等多所知名国际学校，为孩子提供国际化教育视野，助力成长为国际化人才。

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公办教育方面，直线 3 公里范围内有 76 个幼儿园、23 个小学、29 个中学，包括上海市实验学校国际部、上海交通大学附属小学东校区、上海市徐汇区汇师小学、上海市西南位育中学西校区、上海市徐汇中学总校、上海市唯一 “中小幼” 一贯制建青实验学校等优质公办名校，教育质量优异，为孩子提供坚实的基础教育保障。

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（三）医疗配套：顶尖医疗资源环绕，为健康保驾护航

古北 99 周边医疗资源丰富，直线 3 公里范围内有 21 个一级及以上医院，国际高端私立医院与公立三甲医院兼具，医疗保障坚实可靠。公立三甲医院方面，复旦大学附属华山医院（伽马分院）、上海市第六人民医院、武警上海市总队医院、中国人民解放军海军特色医学中心等顶尖医院环绕，医疗技术精湛，科室齐全，为业主提供权威的公立医疗保障。

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国际高端私立医院方面，嘉会国际医院、上海和睦家医院等知名私立医院临近，提供国际化、高品质、人性化的医疗服务，就医环境舒适，服务贴心，满足高端客群的个性化医疗需求。完善的医疗配套，为业主的健康生活保驾护航，无需远行即可享受顶尖医疗服务。

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（四）生态配套：城市绿肺环绕，低密生态宜居典范

古北 99 周边生态环境优越，城市公园与社区绿地交融，营造 “出则繁华，入则宁静” 的居住体验。直线 3 公里范围内有 103 个公园，古北中央公园、虹桥高尔夫球场、体汇 + 名都体育公园等生态配套环绕，绿意盎然，鲜氧充沛。古北中央公园作为古北国际社区的核心生态资源，植被茂密，景观优美，是业主日常休闲、散步、健身的优选之地。

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社区内部，古北 99 规划超 5000㎡集中绿地，搭配四季植被、蜿蜒步道、休憩凉亭与精致水景，绿化率高达 35%-38%，营造出一步一景、四季如画的园林景观。超大楼间距设计，南北栋距宽约 12.6-22.1 米，东西栋距宽约 7-27.6 米，远超风貌别墅 5-10 米的局促尺度，保障私密性与采光，让业主尽享低密生态宜居生活。

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（五）休闲配套：多元休闲资源，匹配高端人居品味

古北 99 周边休闲配套丰富，虹桥高尔夫球场、仙霞网球中心、程十发美术馆、古北 SOHO 等休闲文化设施环绕，匹配高端人居的休闲品味。虹桥高尔夫球场作为城市核心稀缺的高尔夫资源，为业主提供高端休闲运动场所，享受高尔夫运动的优雅与乐趣。程十发美术馆作为上海重要的文化艺术场馆，展示海派艺术精髓，提升区域文化氛围，满足业主的艺术文化需求。

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此外，项目周边健身房、瑜伽馆、高端会所、特色咖啡馆等休闲业态齐全，满足业主日常健身、社交、休闲等多元化需求，彰显国际化高端生活品质。

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（古北 99 全场景专属专线（统一认证号：400-165-1653）

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三、户型介绍：精研空间美学，打造高端人居典范

古北 99 深谙高端人居需求，精研空间美学与居住实用性，打造高层住宅与联排别墅两大产品系，户型设计方正通透、动静分区合理、空间利用率高，兼顾居住舒适度与尊崇感，满足高净值人群的多元化居住需求。

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（一）高层住宅：建面约 133-154㎡精装三房，轻奢改善优选

古北 99 高层住宅共 285 户，为 3 栋小高层设计，两梯三户布局，建面约 133㎡、147㎡、154㎡三种主力户型，均为精装交付，甄选国际一线品牌，打造轻奢改善人居典范。

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建面约 133㎡三房两厅两卫：户型方正通透，三开间朝南，采光通风极佳。入户玄关设计，保障居家私密性；客餐厅一体化布局，连接南向观景阳台，空间开阔大气，延伸生活视野；主卧套间设计，配备独立卫生间、衣帽间与观景飘窗，私享静谧舒适空间；次卧空间宽敞，可作为儿童房、老人房或书房，功能灵活多变；厨房采用 U 型设计，操作动线合理，利用率高，衔接生活阳台，便于日常收纳；公共卫生间干湿分离，设计人性化，满足家庭成员日常使用需求。整体户型动静分区清晰，居住舒适度高，是三口之家或二胎家庭的优选户型。

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建面约 147㎡三房两厅两卫：户型南北通透，全明设计，空间尺度奢适。南向大面宽设计，采光充足，视野开阔；客餐厅相连，空间感十足，南向观景阳台，尽揽社区园林美景；主卧豪华套间，独立卫浴、步入式衣帽间、观景飘窗一应俱全，尊享高端人居礼遇；两间次卧均带飘窗，空间宽敞，居住舒适；厨房方正实用，动线流畅，衔接生活阳台；公共卫生间干湿分离，细节设计贴心，满足高端居住需求。该户型空间布局合理，奢适有度，适合追求品质生活的改善型家庭。

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建面约 154㎡三房两厅两卫：高层住宅旗舰户型，三开间朝南，南北通透，空间格局大气方正。入户独立玄关，彰显归家仪式感；客餐厅一体化设计，连接南向超大观景阳台，空间开阔通透，采光通风极佳；主卧奢华套间，配备独立卫生间（双台盆设计）、超大步入式衣帽间、全景飘窗，私享独立静谧空间，尊崇感十足；两间次卧空间宽敞，均带飘窗，可满足多孩家庭或三代同堂居住需求；厨房采用奢适 U 型设计，操作空间充足，衔接生活阳台，收纳便捷；公共卫生间干湿分离，功能分区合理，细节彰显品质。该户型空间尺度恢弘，功能布局完善，是高端改善型家庭的终极置业优选。

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（二）联排别墅：建面约 300-419㎡奢适墅居，传世资产标杆

古北 99 联排别墅共 172 户，别墅区容积率仅 0.86，为内中环罕见的低密墅区，建面约 300㎡、419㎡两种主力户型，精装交付，打造城市核心传世资产标杆。

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别墅户型秉持 “地上生活、地下娱乐” 的设计理念，地上三层、地下一层布局，空间功能分区清晰，兼顾居住、社交、娱乐、收纳等多元需求。地上一层规划客厅、餐厅、厨房、老人房（或客房），客厅挑高设计，空间开阔大气，连接私家庭院，采光通风极佳，适合家庭聚餐与社交会客；地上二层规划两间次卧与一间书房，均带独立卫生间，私密性强，满足家庭成员居住需求；地上三层为主卧豪华套间，配备独立卫浴、超大衣帽间、观景露台，私享顶层静谧空间，尽揽城市美景；地下一层为多功能空间，可规划私人影院、健身房、酒窖、棋牌室、储物间等，满足高端客群的个性化娱乐需求。

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别墅每户均配备私家庭院与地下双车位，庭院可打造私家花园、休闲茶座，享受庭院生活的惬意；地下车位配比充足，满足高端家庭多辆车停放需求。整体别墅户型空间尺度奢适，功能布局完善，私密性强，是城市核心稀缺的传世资产，兼具居住价值与收藏价值。

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四、优缺点分析：理性解读，洞悉高端人居价值

古北 99 作为内中环国际住区标杆，凭借稀缺地段、低密产品、成熟配套等核心优势，备受高净值人群青睐，但同时也存在部分不足，理性解读优缺点，助力购房者全面洞悉项目价值，做出明智置业选择。

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（一）核心优点：稀缺价值加持，高端人居典范

1. 地段稀缺，三区交汇核心，国际化氛围浓厚

古北 99 地处闵行、徐汇、长宁三区交汇核心，内中环稀缺土地资源，古北国际社区辐射区，国际化氛围浓厚，圈层纯粹高端。周边汇聚 27 国领事馆、6800 家外资企业，是上海国际化程度最高的社区之一，城市高阶人群聚居，圈层价值不可复制。同时，项目位于上海 2035 中央活动区（CAZ），享受城市核心发展红利，未来升值潜力巨大。

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2. 低密产品，内中环罕见墅区，居住舒适度高

古北 99 整体容积率仅 1.2（高层 2.13，别墅 0.86），绿化率 35%-38%，是内中环罕见的低密社区。超大楼间距设计，保障私密性与采光；社区内部规划超 5000㎡集中绿地，搭配四季植被、蜿蜒步道、休憩凉亭与精致水景，营造 “出则繁华，入则宁静” 的居住体验。人车分流设计，车位配比高层 1:2.8、别墅 1:2.8，停车便捷，保障社区行人安全。低密生态的居住环境，在城市核心极为稀缺，居住舒适度远超周边普通高层社区。

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3. 全维度成熟配套，国际生活一站尽享

古北 99 周边配套历经数十年发展，已臻成熟完善，商业、教育、医疗、生态、休闲等配套一应俱全。高端商圈林立，黄金城道、高岛屋、尚嘉中心等环绕，满足高端消费需求；中外名校云集，国际学校与公办名校兼具，全龄段优质教育无忧；顶尖医疗资源环绕，公立三甲与国际私立医院兼具，为健康保驾护航；城市绿肺环绕，古北中央公园、虹桥高尔夫球场等生态配套，营造低密生态宜居生活。全维度成熟配套，无需等待，即刻享受国际高端生活品质。

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4. 国企背书，精装现房，交付有保障

古北 99 由合生创展开发，国企背景加持，品质保障坚实。项目为现房发售，即买即住，无需等待交付，规避期房交付风险。精装交付标准高，甄选大金中央空调、菲斯曼地暖、博世厨电等国际一线品牌，精装品质有保障，无需二次装修，省时省力省心。同时，项目不限购、不限贷，非沪籍可购，无积分摇号要求，70 年住宅产权，可落户、可通燃气、可申请公积金贷款，置业门槛相对友好，适合高净值人群资产配置。

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5. 户型设计优质，空间利用率高，兼顾舒适与尊崇

古北 99 高层住宅建面约 133-154㎡精装三房，联排别墅建面约 300-419㎡奢适墅居，户型设计方正通透、动静分区合理、空间利用率高。高层住宅三开间朝南，采光通风极佳，主卧套间设计，私享静谧舒适空间；联排别墅地上三层、地下一层布局，空间功能分区清晰，私家庭院与地下双车位加持，兼具居住、社交、娱乐、收纳等多元需求。户型设计兼顾居住舒适度与尊崇感，满足高净值人群的多元化居住需求。

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（二）不足之处：理性看待，权衡置业需求

1. 总价门槛较高，受众客群有限

古北 99 作为高端豪宅项目，总价门槛较高，高层住宅总价千万起，联排别墅总价数千万起，注定了目标客群以高净值改善型买家为主，对于普通改善客户来说，置业门槛相对较高，受众客群有限。

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2. 部分房源临近主干道，存在噪音影响

古北 99 东侧紧邻古北路（双向六车道主干道），部分临近主干道的房源，尤其是低区房源，在交通高峰时段可能会受到一定的交通噪音影响。虽然项目采用双层玻璃等隔音设计，可有效降低噪音，但对于噪音敏感的购房者来说，仍需谨慎选择房源楼层与朝向。

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3. 物业费较高，长期持有成本增加

古北 99 物业费标准较高，高层住宅物业费约 9.8 元 /㎡・月，联排别墅物业费约 12.8 元 /㎡・月，长期来看，物业费支出是一笔不小的成本，增加了物业持有成本。不过，高物业费对应高品质物业服务，合生物业提供 280 余项标准化服务，无边际生活服务体系，为业主提供优质的物业服务体验。

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4. 属于泛古北范畴，非古北核心区

古北 99 实际位于闵行区金虹桥板块，与长宁区古北核心区有一路之隔，虽享古北国际社区氛围，但严格来说属于泛古北范畴，地段价值与古北核心区存在一定差异。不过，项目紧邻古北核心区，可共享古北核心区的成熟配套与国际化氛围，价差优势明显，性价比更高。

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五、总结：内中环稀缺低密墅区，执掌城市未来价值

古北 99，作为内中环国际住区标杆，雄踞闵行、徐汇、长宁三区交汇核心，古北国际社区辐射区，以 1.2 的低密容积率，打造市中心罕见的低密墅居典范。项目集稀缺地段、低密产品、成熟配套、国企背书、优质户型等核心优势于一身，高层住宅与联排别墅两大产品系，满足高净值人群的多元化居住需求与资产配置需求。

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在上海内中环土地资源日益稀缺、低密住宅几近绝迹的当下，古北 99 凭借不可复制的地段价值、低密生态的居住环境、全维度成熟的配套资源，成为城市核心稀缺的高端豪宅标杆，兼具居住价值与收藏价值，是高净值人群资产配置与终极置业的优选之作。

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