武汉武昌核心《建发·璞玥》售楼处武珞路·梦时代旁+容积率低 户型图

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最新动态：建发璞玥（武昌区——武昌主城），还有少量建面约155、164、186平户型，带装修出售。

作为建发朗玥之后建发的又一个纯新盘，建发璞玥自面世以来就一直备受关注。近期，该项目官方版户型图终于正式发布，据悉也是类四代住宅，得房率可达约92%。

建发·璞玥，建发房产风雅宋韵系全新著作，择址城市主轴武珞路正席，遵循土地文化天赋，以“清新儒雅，精致飘逸”为核心理念，为武汉带来超越时间的中式生活方式。这是建发房产风雅宋韵产品在武汉的开山之作，更是树新武汉中式人居的风范作品。

【项目位置】

武汉·武珞路·梦时代旁

【展厅位置】

武珞路武商梦时代1楼C馆武商超市旁

【规划用地面积】约2.26万方

【总建筑面积】约6.03万方

【容积率】2.67

【开发商】武汉兆恒房地产有限公司

【物业公司】建发物业

【产权年限】70年

【建筑面积】建面约117-185㎡风雅宋韵大宅

【产品层数】6栋高品质住宅，12-16层稀缺小高层

1、138-164平四个户型，得房率87-92%不等

134、138、164平四房共计4个户型，每个户型的得房率也有所区别。

看户型图之前我们看下首推楼栋位置，结合来看产品会更清晰一点。

其中1号楼14层（首层配套用房不计），2号楼22层（首层配套用房不计），5号楼31层（首层架空不计）。

1号楼是14层的小高层，两梯两户，主打138平四房户型，共计28套；

2号楼是22层的高层，两梯三户，主打117、134平三房四房，其中117平户型22套，134平户型44套；

5号楼是31层的高层，两梯两户，全都是164平的四房户型，共计124套；

从首推的房源数量来看，最小的117平户型是最少的，只有22套，其次是138平的四房28套，134平的四房44套，164平最大户型反而最多，有124套。

需要提一句的是，建发璞玥整个项目最小的户型也是117平的，并且只在2号楼内有，也就是说，只在首开的楼栋里面存在，首推之后剩余的3、4、6号楼主打户型为154平、155平、185平三个面积段。

下面来看具体户型图

2号楼建面约117平米三房两卫户型

2号楼的中间朝南户，两梯三户布局；

整个户型还比较方正，进门玄关处采用了S墙设计，后期可以放冰箱，增加了厨房可操作空间；

三开间朝南，南向双面宽阳台，整个开间约7.4米，其中客厅开间约4.3米，南向次卧开间约3.1米；

主卧带的也是阳台（非飘窗），算一半的赠送面积，如果是同样大小的飘窗，那就算全赠送了，赠送面积会更多；

另有3个飘窗赠送，分别是主卧洗手间、北向次卧、公卫，两个洗手间的飘窗都不算大，次卧的飘窗尺度还可以。

合同公摊约23%，优化之后得房率约87-88%，这个得房率是建发璞玥首开户型里面最低的，对比市面上的准四代项目也不算优秀，稍微有点遗憾。

2号楼建面约134平米四房两卫户型

2号楼的边户，两梯三户布局

进门处玄关也是做了个S墙设计，同样也是三开间朝南，带双面宽阳台，客厅双面宽阳台开间约7.4米，客厅开间约4.3米，南向次卧开间约3.1米；

ps：这个户型客厅、阳台的开间跟117平户型是一样的，换个角度说，117平户型能够享受134平户型同样大的客厅开间，也是个优点。

主卧同样是阳台设计，非飘窗，算一半的赠送面积。

134平户型的飘窗赠送对比117平户型明显增多，几乎每个空间都有飘窗赠送了（带阳台的空间除外），并且尺度也更大。

这个户型的合同公摊约23-24%，跟117平户型差不多，但因为赠送面积明显更多，得房率可以达到约89-90%，略高于117平三房户型。

1号楼建面约138平米四房两卫户型

1号楼边户，两梯两户布局，两个边户都是138平米四房户型

因为是两梯两户的，基本可以实现专梯专户，私密性更强；这个户型就没有S墙设计了，最大的164平户型也没有；

同样也是三开间朝南，客厅以及主卧均带阳台，属于半赠送面积；客厅开间约5.4米，比前两个户型尺度都要大一些；主卧开间约3.9米；

属于全赠送的飘窗有6个，数量很多，基本上也是各个空间都带飘窗，并且尺度都还不小。

这个户型所在的1号楼是14层的小高层，公摊本身要低一些，优化后得房率可以达到约90%左右（电梯前室部分未计入），实际上可以说的更大一些。

5号楼建面约164平米四房两卫户型

5号楼的边户，两梯两户布局，两个边户都是164平

5号楼是31层的高层产品，比1、2号楼楼层都要高，理论上得房率会更低，但实际上164平户型的得房率是几个户型里面最大的，约92%左右，神奇在什么地方？往下看

两梯两户，也是可以看作专梯专户的，电梯厅这一块暂时不计入赠送，户型内部关于赠送这一块跟前面几个户型有所区别：

带3个阳台，阳台数量更多，分别为客厅阳台（客厅开间约6.5米）、南向次卧带阳台、北向次卧带阳台；

全赠送飘窗数量达到7个（含一个转角大飘窗），也是最多的，主卧带一个转角飘窗，这个属于全赠送面积，跟前面几个主卧带阳台的设计都不一样，而且主卧的开间达到了约5米；

另外，南向次卧不仅带有阳台，在阳台外围部分还设计了一个飘窗，双重赠送；

其余空间也基本都有飘窗赠送。

164平户型主卧的这个转角飘窗还是比较亮眼的，而且三个阳台设计，阳台+飘窗叠加设计，也算一个户型特色。

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划重点：

建发璞玥面积段设计最小117平，最大164平，从偏刚需、到高端改善、到豪宅，都有包含在内，选择面相对丰富，但也不算特别稀缺，周边也有同类产品为直接竞品。

比如建发117平户型，同样的选择还有御湖境120平户型、中海125/128平户型，其中，御湖境120平新品户型可以做到97%的高得房率（含电梯前室），并且从房源套数来看，建发璞玥117平的户型房源数量极少，御湖境以及中海的数量则更为充裕；

建发134/138平户型竞品就比较多了，最直接的有保利142平户型、御湖境143平户型，中海141平户型等竞品，其中保利142平户型可以接近0公摊（含电梯前室），御湖境143平户型也能做到97%得房率（含电梯前室）；

建发164平户型竞品则有武昌序155平户型、御湖境175平户型、中海153平户型等，相对少一点，但这个户型本身面积比较大，总价门槛会更高。

2、关于价格

相比大家最关心的除了产品，就是价格了。

目前建发璞玥的价格还没有定，周边新盘龙湖御湖境售价3.2W左右，稍远一点但热度也比较高的新盘保利、中海两盘，基本也在3.1-3.2万左右。

另外，建发璞玥附近稍微品质高一点的二手房，龙湖天玺带装修的成交价在2.4-2.9万左右不等，百瑞景价格最高的六期带装修房源成交价在2.7-2.8万左右，毛坯低一些，2.4左右的也有。

从这个角度来看，建发璞玥周边新房多数还是在3-3.2万左右，二手房价格低一点，3万以内，不过建发璞玥的品质还是备受期待的，肯定会比二手房价格高，大概率参考周边新房价格。

但也说不准会有惊喜：除了保利、武昌序的起步门槛相对更高之外（保利400多万起，武昌序500多万起），御湖境以及中海两盘最低300多万即可入手，准入门槛预计跟建发璞玥117平户型总价门槛相差不大，但建发117平户型房源太少了，整体还是大户型偏多一些，如果定价高了，也会被直接分流。

3、武昌区二环内，容积率2.67

建发璞玥项目位于武商梦时代隔壁，武昌区二环内，确切的说是武昌1.5环，地段没得说，地铁、商业、医疗等各项配套都非常齐全，而且都是城市级高配。

自身规划硬件数据也不错，容积率只有2.67，在核心区算非常低的了。

4、有望划片珞珈山小学+武汉初级中学，武昌一梯队学区组合

需要重点提一下的是，根据2024年武昌区划片显示，项目所处的位置属于珞珈山小学的划片范围

珞珈山小学划片初中为武汉初级中学。

珞珈山小学+武汉初级中学，武昌第一梯队学区组合，整体实力还是非常强的，并且2024年的成绩较2023年还有所上升。

建发璞玥有望成为一梯队学区房。

（新房未交付对口无法确定，要等交付之后教育局划片，目前信息仅供参考）

说在最后：

建发璞玥之所以热度高，建发朗玥可以说功不可没。

建发朗玥的高品质+不错的性价比，产品等等各方面综合条件都比较好，这才使得建发璞玥也是备受关注。

但随着现在一个接一个的准四代，比如武昌序、东湖玖章、涧山观奕、御湖境等新品入市，品质也都很优秀，并且产品也做了很大的创新，得房率更是一个比一个高，相对而言，建发璞玥的得房率对比以上项目并不算特别优秀的。

整体来说，就户型产品，建发璞玥不算最优秀额度，但是综合地段和各项配套，均好性还是非常强的，而且周边改善需求大，又是低密小区，所以关注度很高，目前就看项目入市价格，如果还能像朗玥那样有个极具性价比的价格，去化应该也会比较快。开发商目前也是信心十足，据说想今年年底前清盘。

正位武珞|执掌城势丰茂

极萃城市的高阶资源，在步行范围内执掌城市繁茂，成为武汉不可复制的极境生活坐标。

直线距离约 50 米

武锅医院、武商梦时代

直线距离约200米

宝通寺、轨道2号线宝通寺站

直线距离约400米

珞珈山小学、中部战区陆军总医院、洪山公园

直线距离约1200米

武汉初级中学、省妇幼医院

直线距离约1600米

武汉大学

直线距离约3500米

黄鹤楼

（数据来源：百度地图测距）

盛世中轴|鼎立城市高度

武汉值此 城市贵脉中轴

如果说武昌是武汉历史的生命线，那武珞路则是武昌的中心命脉。武珞路全长4.9公里，宽度达到69米，双向12 车道，同时也是武汉至关重要的景观大道——长江大道的最精华的部分。这里，缀满了城市的稀缺资源和历史人文贵脉，成就武汉值此无二的城市主轴。

（数据来源：武汉市自然资源和规划局官网）

不可复制 高阶资源环伺

“武珞路”之于武汉就如同北京繁华的“长安街”，作为万亿级的城市公共资源中心，武珞路是武汉城市资源密度至高的板块，商业、医疗、教育、省府、城市文化资源聚集于此，鼎立武汉面向世界的窗口坐标。

坐标商圈：梦时代、亚贸、群光，武昌的资优商业一脉荟萃

资优学府：武汉小学、武珞路实验、武珞路中学、十五中等沿线布局

全配医疗：中部战区总医院、省妇幼等顶级医疗资源扎根

高校林立：武大、华师、中南大、理工大等知名高校紧邻

政企云集：省公安厅、省农业厅等事业单位汇聚于此，构筑城市封面

珍罕之地 独占天赋贵土

4.9公里的武珞路固然珍贵，但正武珞路上的轴心区域更是难能可贵：上一次供地已在9年前，如今玥启风雅，为武珞正席之上，著新全新生活高度。

（数据来源：湖北省武汉市自然资源和城乡建设局）

风雅宋韵|著述美学风华

低密住区 境呈珍贵土地

尊重正位武珞的土地天赋，恪守进阶生活的低密准则，以约2.67容积率打造更具中式审美高度的风雅宋韵著作，为城市再现一方生活的传奇。

造极美学 还原活色生香

建发房产「风雅宋韵」产品，在精研宋代文化和建筑特征的基础上，以「轻、闲、霁、金」的匠造手法，对产品进行了文化溯源与转译。

建瓴宋韵 树立封面坐标

考究宋人尚逸的特点，汲取宋代美学文化特性，以飞檐飘逸、屋身轻盈、基座悬挑的设计形象，提取避风䈋、擗帘杆、方格挂䈋、钩窗阑槛、版引檐五大宋代建筑元素，诠释宋代建筑风韵。同时整体采用公建化玻璃幕墙建筑，形成至美东方的当代表达。

（南京建发璞云实景图）

引画入园 再现当世蓝图

深入《清明上河图》和《千里江山图》两幅北宋鸿篇巨迹，或打造水街水巷、汴河虹桥、楼台瓦舍，再现中国古代社会全盛时期的场景，或呈现连绵山峦、浩渺江河、飞鸟游鱼，以动静结合之态勾画文人理想世界的缩影。

（成都建发书香云锦效果图）

建发集团|《财富》世界500强第69位

2023年《财富》世界500强第69位，较2022年排名上升8位

🥇年营业收入超7800亿元，资产规模超8800亿元

（数据来源：建发集团官网）

建发房产|中国房企50强

建发集团旗下专业房地产开发企业，经过四十余年深耕，已在境内外形成了房地产开发、物业管理、城市更新改造、商业管理、代建运营、工程与设计服务、关联产业投资七大业务板块，业务布局全国70余城。

百强服务|呵护钻石人生

建发物业，钻石标准服务细节，24小时尊崇礼遇，为业主提供专享的中式礼呈服务，让生活更贴心、更安心、更放心。

一、基本信息

2024年6月21日，武汉市自然资源和规划局武昌分局公示了武汉兆恒房地产有限公司申报的新建居住、防护绿地、公园绿地项目的规划方案。

根据规划方案，项目总用地面积22574.02平米，总建筑面积83156.97平米，计容建筑面积60299.88平米，其中住宅建筑面积58741.77平米，配套建筑面积1128.09平米，商业面积430.02平米。

整体容积率2.67，建筑密度20.53%，规划总户数394户，规划机动车停车位531个，非机动车停车位300个。

项目配备风雨连廊与景观构架面积1886.36平米，架空层1888.14平米。

项目共规划6栋住宅，1号楼14层，2号楼22层，3号楼11层，4号楼15层，5、6号楼31层。

项目规划平面图

日照分析图

外观效果图

二、关于土拍

2024年3月29日，经过51轮竞价，P（2024）007号涉宅地块最终被黄石悦发房地产有限公司以103390万元的总价拿下，溢价率31.90%，成交楼面地价17146元/平。

地块详情：

武珞路007号地块位于武昌区武珞路与宝通寺路交汇处，紧邻武珞路、武锅医院，与武商梦时代一路之隔。

该地块土地面积22600㎡，出让用途为住宅、公园与绿地。起拍楼面价13000元/平，容积率仅2.67，隔壁就是武商梦时代。

不得不说，地块位置、容积率等条件都非常不错。

这一地块其实就是2023年12月终止出让的武珞路P（2023）139号地块（武锅B1地块）中的住宅部分。

P（2023）139号地块

武锅B1地块用地面积2.8万方，规划建面12万方，其中有一半是商业，起拍楼面价为10417元/平，007号地块为纯住宅用地，降原来的商业地块进行切分出去了，起拍楼面价也相应有所提高。

地块要求：

1、最大计容建筑面积不大于6.03万平方米；

2、最高容积率按最大计容建筑面积与规划总用地面积的比值计算；

3、建筑高度为住宅建筑不超过100米；

4、地块北侧沿武珞路控制一条20米到25米宽防护绿地和一处0.18公顷公园绿地，上述绿地由项目竞得单位负责建设，并向社会公众开放。

5、住宅建筑设计应采取公建化立面处理，重点对临武珞路建筑进行精细化设计，提升主干道沿线建筑的城市形象。

6、国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、其他50年。

根据天眼查显示，黄石悦发房地产有限公司的背后最终指向利百控股有限公司。

利百控股为建发国际的全资子公司，建发国际是福建省国有企业建发集团成员企业建发房产的香港上市公司。

国企厦门建发，在武汉曾成功创造高端盘神话——建发朗玥

厦门建发集团有限公司系厦门市属国有企业，创立于1980年，目前主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务以及投资等。

建发在武汉也开发过几个项目，比如江夏的建发·金茂|玺悦、花山的武汉玺院，以中式风杀进武汉，并且在武汉赢得了不错的口碑。

但建发在武汉最出彩的还要数建发朗玥。

建发朗玥，地处武昌中北路上，主打户型最小152平，然后是183、224平，均价在3.7-4.1万左右，总价最少也是500万以上，在武汉妥妥的豪宅！

这里提几组数据

全盘共计6栋住宅，2023年8月底首开3栋，2023年9月底加推2栋，2023年10月下旬加推1栋，3个月全盘推完，这个速度，近两年武汉无盘能比。

并且每次开盘去化都很优秀。

首开现场，首开去化7成

不到1个月加推，单月累计销量超20亿

并且，自2023年8月底首开以来，牢牢占据武汉顶豪榜榜首

这一点我们从它的月度备案数据也可见一斑，单月最高甚至达到了141套的备案。

要知道，建发朗玥是总价最低500万起的豪宅，整个武汉单月能破100套的也不算多，更别提豪宅了，同类豪宅一个月能破20套、10套都算很不错的，由此可见建发朗玥的热度之高。

即便是算到现在，也就刚好10个月的时间，全盘408套只剩下17套未网签了，基本可以叫清盘了。

408套总价500万起的豪宅，不仅3个月全盘推完，并且不到10个月就全盘清盘，的的确确称得上豪宅神话。

我们以前说过多次，相比刚需盘，豪宅不仅对地段、配套有要求，对品质的要求更高，建发朗玥能成功热卖也变相印证了建发的高品质。

不过，建发朗玥已经清盘，建发在武汉的其余两个项目也都基本售完了，不拿地就要暂且退出武汉，刚刚尝到了建发朗玥甜头的建发怎么舍得？！

这也是建发今年高溢价在武汉拿地、并且火速报规面世的直接原因。

ps：就在6月28日，建发再次进军中北路，拿下武昌中北路031号涉宅地块，这是今年内建发第二次在武汉拿地，并且还是与建发朗玥同一板块的中北路，目的已经很明显了。

三、区位、交通情况

建发梦时代项目地处武昌区，武珞路与宝通寺路的交汇处，武商梦时代隔壁，武昌1.5环的位置。

地段无疑是非常核心的。

具体来看，项目北面为武珞路以及宝通禅寺、中部战区总医院；南面为时代花园、百瑞景中央生活区住宅小区；东面为武商梦时代，西侧为南院小区、武锅医院。

里面不少都是我们日常耳熟能详的名字，比如梦时代、百瑞景、宝通禅寺等等。

也正是因为过于核心，这一片又是我们熟悉的老武昌板块，堵车情况比较严重。

出行方面，项目北面紧挨着的武珞路，往西直连长江大桥，可直达汉口、汉阳核心，往西连接二环线，可前往东湖绿道、沙湖片。虽然比较容易堵车，不过项目紧挨着武珞路主干道，可以避开一些次干道，相比靠里的比如百瑞景、滨湖等社区，要稍微强一点。

地铁方面，项目紧邻着地铁2号线宝通寺站，即便从距地铁最远的项目最南端步行前往，也就不到500米的距离，正地铁口无疑。

2号线的通达性就不用过多强调了，这附近坐地铁还是很方便的，不过2号线地铁人流量也大，乘坐体验相对一般，避开高峰期会强一点。

四、区域生活配套

建发梦时代项目最不缺的就是配套了。

商业配套：项目东侧紧挨着武商梦时代。

这是武商集团打造的80万方全球最大的纯商业体，集“商文旅体”一体，不仅有目前全国最大的空中动力乐园WS梦乐园，还有全国最大的城市中心室内滑雪场，去过的人都有一个共同的感受：太大了，逛不完，根本逛不完。

如果还觉得不够，项目往东一站地铁就是中南商圈，往西一站地铁就是街道口商圈，群光、银泰、中商、亚贸，随你选择。

教育配套：项目旁边距离最近的就是珞珈山小学和武珞路小学。

根据2024年武昌区划片显示，项目所处的位置属于珞珈山小学的划片范围

（新房未交付对口无法确定，要等交付之后教育局划片，目前信息仅供参考）

这跟百瑞景、龙湖天玺的对口学校是一样的，划片初中为武汉初级中学。

2023年武汉初级中学共236人参加中考，示范线以上126人，占比53.4%，公办普高线167人，占比70.8%。

虽然不算武昌顶级学区，但也是武昌第一梯队学区组合，整体实力还是比较强的。

医疗配套：项目东北面，一路之隔就是中部战区总医院，南面还有武锅医院，省妇幼与项目也就1.3公里的距离，就医非常方便。

自然环境：项目北面就是洪山公园，步行即达。

里面的树木比较茂密，夏天休闲乘凉好去处。

另外，项目不远处还有武汉理工大学跟华中师范大学，两所高校环绕，整体生态环境还是很不错的。

最新动态：建发璞玥（武昌区——武昌主城）还有少量155、164平户型，带装修出售。

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