买房前小功课

买房是一件慎重且慎重的事情，一步错，满盘皆输。那是因为忽略了买房必备的知识，没有好好准备，只听取他人的想法，结果到头来一塌糊涂，使得自己在买房的中途出现各种各样让人崩溃的事情。

因此提前了解一些购房相关的知识点是很有必要的。今天小编先来说说一小部买房前的小知识，拿笔记好了。

一

房子也是有各种“身份证”的，买房的时候少了这些证书，购房者面临的风险还真不少。买房到现场的时候一定要看这个项目有没有五证。

-1- 《国有土地使用证》

《国有土地使用证》是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

如果没有《国有土地使用证》那么：

没有土地使用权限，所有开发建设均属违法行为。土地性质不明确，所购住宅可能由于土地性质为商业用地或工业用地，而最终产权只有40年或50年（住宅产权为70年）

-2-《商品房预售许可证》

《商品房预售证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。

如果没有《商品房预售证》那么：

1.不具备销售条件违规销售，定金或购房款可能一去不复返

2.工程进度不具备销售条件，后期可能会烂尾

3.即使入住，也无法办理房产证

-3-《建设用地规划许可证》

《建筑工程用地规划许可证》是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。

如果没有《建筑工程用地规划许可证》那么：

项目整体规划未通过政府审核，存在变更风险例如购房前承诺的绿化、喷泉以及教育配套等后期可能无法实现。

-4-《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证。

如果没有《建筑工程工程规划许可证》那么：

该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

建设工程未通过政府审核，后期可能会“偷梁换柱”（例如原定24层楼房，可能最终只建设18层或者可能四室变三室，两卫变一卫。）

-5-《建筑工程施工许可证》

《建设工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

如果没有《建设工程施工许可证》那么：

建设项目均属违章建筑，不受法律保护。施工单位建房资质未经审核，建筑流程以及建设质量无法保证。

千万不要买五证不全的房子，哪怕价格再便宜也不要买五证不全的房子，手续上存在问题，将来根本办不了房产证。

二

买房一定要看好房子的产权属性，有的人买房时，看到房子装修漂亮、精美，然后什么都没有问，就买下房子了，结果买完以后才知道这个房子是40年产权的公寓。

40年产权的和70年产权的房子差别是非常大的。其他不多说，就说一点，40年产权的房子，作为二手房再往外卖的话，税费是特别特别的高，这也是为什么40年产权的房子涨得慢的主要原因之一。

现在仍然有很多人在买房的时候，不明白70年产权、50年、40年产权房屋到底有何区别？以为只是一个年限问题，反正房子也住不了70年。其实这种想法大错特错！两者绝不仅仅是只有产权年限区别，在购买时的税费、按揭贷款利率、水电生活成本、孩子落户上学等方面都有根本区别！

01 用地性质不同

02 使用年限不同

我们拥有房屋永久的居住权，但房屋的土地使用年限是有限的，土地使用年限从开发商拿地之日开始算起，如上图所示

03 税费、土地出让金不同

40年产权的商业用房，其交纳的税费和土地出让金都比住宅要高。

04 按揭方式不同

70年产权的房子，可以采用商业贷款、组合贷款或公积金贷款。

首套房一般首付比例为3成，贷款年限最长可达30年，首套房贷款一般为基准利率。

40年产权的房子，只能使用商业贷款，不能使用公积金贷款。购买首付须为总价五成，商业贷款年限为10年，贷款利率通常会比较高。

05 居住成本不同

 40年产权的房子一般不通燃气，按照商业用水、用电标准收取，价格较高。住宅性质的房子，价格标准相对比较低。

06 落户方面的不同

只有住宅性质的房子，才可以落户，且可以就读周边的幼儿园、中小学。商业用房则不行。

07 房产套数认定方面的不同

在限购限贷的大背景下，一般40年产权的房子不计入套数（有个别规定的城市除外，如北京）。比如，个人名下只有一套40年产权的房子，再次买70年产权的房子，可以认定为购买首套房。但如果有贷款记录，在一些城市，首付比例会提高，具体要看城市怎么规定的。

70年产权的房子，通常情况下会计入家庭住房套数内。

08 再次出售难易程度的不同

70年产权的房子再次出售转让，比较容易售出。

而40年产权的房子，在进行二次交易时，由于税费高，贷款年限及贷款额度等方面的限制，很少有人问津。

在我们买房的时候，一定要弄清房屋的产权年限是多少，以及房屋的剩余产权年限。如果剩余的产权年限比较短房屋价格还比周边的房子贵那么就不划算！

三

能从开发商售楼处买房就在售楼处买，不要图便宜，在外面购买抵押顶账房。

什么是顶账房：

顾名思义，用来顶账的房子，顶帐的一般都是工程商、建筑商，材料商、原料商（以下简称“顶账方”）。因此工程顶账房通俗的说就是开发商抵“顶账方”钱的房子。

关系示意图：

购买房屋时，我们应尽量选择资质和信用良好的开发商所开发的楼盘，并仔细审查拟购房屋或预购房屋的产权证件及权利状况，确定是否有抵押、查封等权利限制，不能贪图一时便宜，掉入“权利瑕疵房”的“坑”。对于市场上较常见的顶账房，不能仅凭顶账方的口头承诺，认定其对房屋有处分权，必须要由开发商盖章认可，或与开发商直接签订房屋买卖合同后，才可以向顶账方付款；对于无法提供权利证书的房屋，在购买时要格外警惕，必须在确保权属清楚无误后付款，对于卖方“付款后马上办证、协助更名、解除抵押或查封”等口头承诺不能轻信，如需付款务必要卖方提供切实可信的足额担保。

对于初次买房的小白很容易受到抵押顶账房低价的诱惑，抵押顶账房交易存在很大的风险，不是房产老司机，千万不要碰。售楼处买可能比抵押顶帐房稍微贵点，但是贵点总比房财两空要强很多。

总结：

买房就是自己看自己买，就好比找对象自己喜欢什么样的自己最清楚。别人介绍得再好也不如自己接触接触了解得透彻。