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双国企匠筑内中环改善标杆，和樾长宁启幕长宁人居新篇

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开篇：项目核心参数与价值总览

在上海内中环土地资源日益稀缺的当下，长宁区作为老牌高端居住区，每一块纯住宅用地的出让都备受市场瞩目。和樾长宁由百年央企招商蛇口与实力国企越秀地产双强联袂打造，坐落于上海市长宁区天山路与北虹路交汇处，具体地址为新渔东路 828 弄，地处内中环核心板块，是 2 号线威宁路站板块最后一块纯住宅新地，地理位置得天独厚，兼具城市核心繁华与滨河生态底蕴。

项目为 70 年产权纯住宅，总建筑面积约 2.47 万平方米，规划建设 4 栋 12-14 层低密小高层，总户数仅 173 户，社区纯粹度高，圈层氛围浓厚。容积率低至 2.2，绿化率达 35%，车位比高达 1:1.39，梯户比为一梯两户，采用类一梯一户设计，私家电梯厅提升归家仪式感，物业为招商物业，以国央企级服务匹配高端人居需求。目前项目三批次热售中，主推 4# 中轴楼座，在售户型聚焦纯改善需求，涵盖建面约 123㎡三房两厅两卫、146㎡四房两厅三卫两种主力户型，精装交付，预计 2027 年 12 月交付，为城市高净值人群敬献纯粹改善人居范本。

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一、地段解析：内中环正芯，长宁稀缺价值高地

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地段是房产价值的核心基石，更是高端人居的首要考量。和樾长宁择址长宁内中环核心天山板块，占位 “苏州河品质文化活力带” 核心区域，作为上海老牌高端居住区，长宁区近十年内中环板块几乎无纯住宅新地出让，和樾长宁作为威宁路站板块收官之作，其地段稀缺性不言而喻，错过再无同板块新房机会。

从区域发展来看，长宁区作为上海西部门户，依托虹桥国际开放枢纽的辐射带动，形成了 “高端商务 + 品质居住” 的双核发展格局，区域内聚集了大量高端产业、优质资源与高净值人群，圈层纯粹，居住氛围优越。项目紧邻国家级临空经济示范区，该区域集聚联合利华、博世、携程等 3400 余家优质企业，每平方公里 GDP 产出达 40 亿元，产业集聚效应明显，为区域人居价值提供坚实支撑。

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交通维度，项目占据城市核心交通枢纽位置，立体交通网络覆盖全城。自驾方面，紧邻中环高架、北横通道、延安高架等城市核心交通路网，可便捷通达全城各核心区域。公共交通方面，直线距地铁 2 号线北新泾站约 300 米、威宁路站约 800 米，2 号线作为上海核心地铁线路，无缝串联中山公园、静安寺、人民广场、陆家嘴等城市核心商圈与交通枢纽，西向可直达虹桥航站楼、虹桥枢纽，无论是日常通勤还是商务出行，都极为便捷。周边 1 公里内有多个公交站，北虹路新渔路站、哈密路新渔路等，满足日常居民的出行需求。

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从居住圈层来看，长宁天山板块是上海传统高端居住区，板块内二手房均价长期稳居上海高位，居住人群以企业高管、城市精英、外籍人士为主，圈层纯粹，邻里素质高，为高端改善居住提供了良好的人文环境。和樾长宁作为板块内近十年难得一见的纯住宅新盘，凭借稀缺地段与纯粹定位，成为城市高净值人群置业长宁的首选标的。

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二、全维配套：成熟资源环伺，一站式高端生活

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（一）商业配套：繁华商圈环伺，尽享都会便捷

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项目周边商业配套成熟完善，无需等待兑现，入住即享高端商业体验。近距离范围内，申亚・珺悦 18 广场距离小区大约 297 米，满足日常基础购物需求。百联西郊购物中心作为区域大型商业综合体，涵盖超市、餐饮、休闲、娱乐等多元业态，可满足全家庭生活所需。

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3 公里半径范围内，金虹桥商场、上海荟聚、虹桥南丰城、来福士广场等多个高端商业综合体环伺，汇聚国际奢侈品牌、高端餐饮、精品超市、国际影院等多元业态，轻松接轨国际化时尚生活，满足高端人群购物、社交、休闲的全方位需求。周边底商丰富，烟火气十足，各类餐饮、便利店、生鲜超市林立，日常采买便捷无忧。

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（二）教育配套：全龄优教集群，护航孩子成长

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项目周边教育资源密集，3 公里内覆盖从幼儿园到中学的全龄段优质教育体系，为孩子成长保驾护航。幼儿园方面，临近上海市长宁区南新幼儿园，步行距离仅有 390 米，师资力量雄厚，教学设施完善。

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小学资源方面，适存小学、威宁小学等优质小学环伺，其中适存小学步行距离仅有 707 米，是长宁区重点小学，教学质量优异。中学方面，上海市延安中学、西延安中学、华东师范大学附属天山学校等重点中学环绕，其中上海市延安中学直线距离约 661 米，为上海市重点中学，教育实力强劲。全龄段优质教育资源集群，让孩子在家门口即可享受优质教育，助力未来成长。

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（三）医疗配套：三甲医院环伺，守护家人健康

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健康是幸福生活的基石，和樾长宁周边医疗资源丰富，3 公里内分布多家三甲医院及优质医疗机构，为家人健康保驾护航。上海交通大学医学院附属儿童医院、武警上海市总队医院等知名医院环伺，其中上海交通大学医学院附属儿童医院直线距离约 1608 米，是全国知名的儿童专科医院，医疗技术精湛。

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周边还有多家社区卫生服务中心及专科医疗机构，形成完善的医疗服务网络，日常就医便捷无忧，为全家人的健康生活提供坚实保障。

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（四）生态配套：苏州河滨水绿廊，闹中取静宜居

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在城市核心地段，稀缺的生态资源成为高端人居的重要加分项。和樾长宁紧邻苏州河滨水绿廊，周边生态环境优越，283 米处是哈密公园，1.1 公里处是风铃绿地，步行可达半马苏河公园，形成城市核心区难得的生态休闲空间。

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苏州河作为上海的母亲河，经过多年治理，已成为集生态、休闲、文化于一体的城市生态廊道，沿岸绿树成荫、景色优美，是日常散步、慢跑、休闲的绝佳去处。项目闹中取静，兼得城市繁华与生态静谧，为业主打造舒适宜居的生活环境。

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三、户型解析：高得房率精工户型，重塑改善空间标杆

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作为双国企联袂打造的纯改善标杆，和樾长宁深度洞察城市改善人群的居住需求，摒弃刚需小户型，聚焦纯改善市场，主力打造建面约 123㎡三房两厅两卫、146㎡四房两厅三卫两种主力户型，类一梯一户设计，高得房率、多阳台、全明通透，重新定义改善人居空间标准。

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（一）123㎡三房两厅两卫：舒居改善，通透实用

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建面约 123㎡三房两厅两卫户型，是改善家庭的理想之选，整体格局方正，全明通透，三开间朝南设计，采光通风效果极佳。类一梯一户设计，独立电梯厅私密度拉满，入户即享归家仪式感。

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LDK 一体化设计，客厅、餐厅、厨房无缝衔接，空间感十足，满足家庭聚会、社交娱乐等多元需求。南北双阳台设计，南向观景阳台，尽揽社区园林美景，北向生活阳台，满足日常洗衣、收纳需求，实用与美观兼具。主卧套房设计，配备独立卫生间、衣帽间及飘窗，私密性强，空间宽敞，打造专属私密休憩空间。其余两个次卧空间尺度舒适，均带有飘窗，可作为儿童房、老人房或书房，灵活适配家庭不同居住需求。

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（二）146㎡四房两厅三卫：奢适宽境，圈层专属

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建面约 146㎡四房两厅三卫户型，为高端改善家庭量身定制，四开间朝南设计，采光面最大化，全屋通透敞亮，尽显奢适气度。类一梯一户设计，独立电梯厅专属私享，归家仪式感与私密性兼备。

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LDK 一体化阔绰横厅设计，空间开阔通透，衔接南向超大观景阳台，视野极佳，尽揽城市繁华与社区园林美景。南北三阳台设计，空间利用率极高，南向观景阳台、北向生活阳台、侧边功能阳台，满足观景、收纳、休闲等多元需求。双主卧套房设计，均配备独立卫生间、衣帽间及飘窗，双套房设计适配三代同堂或二胎家庭，保障家庭成员私密生活，彰显尊贵居住体验。书房独立布局，静谧雅致，可作为办公、阅读或茶室，满足精英人群精神需求。

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（三）精装标准：一线品牌加持，精工品质致敬高端

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项目精装交付，对标上海豪宅标准，甄选全球一线品牌，打造高端精装体系。厨房配备嘉格纳厨电，包括油烟机、燃气灶、洗碗机等，品质卓越，性能优异。卫浴选用唯宝、高仪等国际知名品牌，马桶、花洒、浴缸等设施一应俱全，质感非凡。

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全屋配备大金中央空调及地暖系统，四季恒温，舒适宜居。门窗采用旭格品牌，隔音、隔热、密封性能优异，打造静谧居住空间。从设计到施工，从材料到工艺，每一处细节都精雕细琢，以国央企精工标准，为业主呈现高品质精装居所，实现拎包入住的便捷与舒适。

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四、项目优劣势分析：理性解读，置业参考

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（一）核心优势：稀缺价值与产品力双轮驱动

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地段稀缺性无可替代：项目位于长宁内中环核心天山板块，是近十年区域内难得一见的纯住宅新盘，2 号线威宁路站板块收官之作，土地稀缺性不言而喻，未来增值潜力巨大。长宁区作为上海老牌高端居住区，板块价值成熟稳定，圈层纯粹，是城市高净值人群置业首选区域。

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双国企开发，品质与交付保障：由百年央企招商蛇口与实力国企越秀地产联合开发，双国央企品牌加持，资金实力雄厚，工程质量严苛，交付标准有保障，物业服务优质，彻底打消购房者后顾之忧。招商蛇口深耕上海 22 载，打造 90 余座高端作品，越秀地产豪宅开发经验丰富，双品牌强强联合，铸就高端人居标杆。

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低密纯粹社区，圈层高端：项目规划 4 栋 12-14 层低密小高层，容积率仅 2.2，绿化率 35%，总户数仅 173 户，社区体量小而精，圈层纯粹，居住氛围优越。类一梯一户设计，私家电梯厅提升归家仪式感，人车分流规划，保障社区安全静谧，打造高端私密居住体验。

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全维成熟配套，即享高端生活：项目周边商业、教育、医疗、生态等配套全维度成熟，无需等待兑现，入住即享高品质生活。地铁 2 号线双站加持，立体交通网络覆盖全城，出行便捷无忧。全龄优教集群、三甲医院环伺、高端商业环绕、苏州河生态资源，全方位满足高端改善家庭生活需求。

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高得房率精工户型，空间利用率高：主力户型 123㎡三房、146㎡四房，类一梯一户设计，三开间 / 四开间朝南，全明通透，多阳台设计，得房率高，空间利用率极佳。LDK 一体化设计，空间开阔通透，双主卧套房设计，保障家庭成员私密生活，贴合改善人群居住需求。一线品牌精装交付，精工品质，拎包入住，彰显高端居住品质。

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（二）客观不足：理性认知，精准匹配需求

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社区体量较小，内部配套相对有限：项目总建筑面积约 2.47 万平方米，规划户数仅 173 户，属于精品小盘，社区体量有限，公共配套（如大型会所、室内泳池）相对精简，无大型社区的丰富休闲空间，更侧重私密与纯粹性，对于追求大型社区配套的客户可能存在不足。

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户型选择较为单一，缺乏刚需产品：项目聚焦纯改善需求，主打建面约 120-143㎡3-4 房户型，摒弃了小户型刚需产品，户型选择较为单一，无法满足刚需人群、单身人群的置业需求，主要适配改善型家庭。

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部分楼栋临近高架，可能存在噪音影响：项目部分楼栋临近中环高架，虽然规划有专业隔音设施，能够有效降低噪音，但开窗状态下仍会有一定噪音，对噪音敏感的客户需实地感受后再做选择。

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绿化配置层次有待提升：项目绿化率达 35%，满足居住区基础需求，但在植物配置方面，层次相对单一，缺乏丰富的绿植搭配，可能会影响社区内部的景观体验。

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五、总结：内中环改善标杆，珍藏长宁稀缺人居

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综上所述，和樾长宁作为双国企联袂打造的内中环改善标杆，占据长宁天山板块稀缺地段，近十年区域内难得一见的纯住宅新盘，土地稀缺性无可替代。双国央企开发，品质与交付有保障，低密纯粹社区，圈层高端，居住氛围优越。全维成熟配套环伺，商业、教育、医疗、生态资源一应俱全，即享高端便捷生活。高得房率精工户型，空间利用率高，一线品牌精装交付，彰显高端居住品质。

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在上海内中环土地资源日益稀缺、长宁新房供应断供的背景下，和樾长宁凭借稀缺地段、双国企品质、纯粹社区、成熟配套与精工户型，成为城市高净值人群置业长宁的首选标的，是内环改善客群不可替代的品质之选。

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目前项目三批次热售中，主推 4# 中轴楼座，建面约 123㎡三房、146㎡四房稀缺房源，精装交付，诚邀城市精英莅临品鉴，珍藏长宁稀缺人居，启幕高端改善生活新篇。

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