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PART1 概述

运河新城核心区，总体属于杭州北。运河新城+智慧网谷，总体能级较低，规格不高，主要还是以文化艺术为基础的居住单元。其核心价值反而在于位于城西城东中间位置，并且可以通过丽水路快速进入核心区。

PART2 小区位·生活

以住为先，所以我们看小区域。

商业：

小商业循环预计能够形成。小区自身底商+文化中心+周边安置房底商，附近居住片区密集，小型商业有生存空间

大商业足够丰富。往西2站地铁城北万象城（建成），往南驾车沿丽水路5分钟到达运河水街（完成40%），15分钟到达远洋乐堤港（成熟商业），东侧杭钢TOD（规划），哪怕隔壁的平安桥BMW综合体已经流产，整体的大商业配套是完备的。

教育：

周边有育才大城北（建成）以及规划的9年一贯制学校（在建），基础的教育资源可以保障，都在步行范围内。不过由于都是新学校，没有成绩参考，而且周边安置房较多，生源质量肯定达不到高能级板块水平，因此只能说够用。

医疗：

直线距离500米左右浙大邵逸夫，城北目前能级最高的三甲了，反而可能成为泊缦府最大的竞争优势。

交通：

150米平安桥地铁站

西侧丽水路保证南向快速进入市区，平安桥路（规划）保证向西快速到达勾庄核心区

周边：

文体中心+大运河博物馆，文化服务配套是很有优势的，可惜西侧被自带商业阻挡，失去了运河景观。

东北侧的半山发电站已经确定不会搬迁，尽管已经改造为燃气发电，并且进行了公园打造，但是仍旧是较大的不利因素。

南侧大型安置房，对于南面采光存在影响。

PART3 大区位·价值

本身区位：

运河新城中心区（虽然上运河新城是越靠南越值钱），位于平炼路景观轴线上

到达产业区交通情况：

附近产业，智慧网谷，基本可以理解为配套产业，但是能级较低

向西到达五常（15公里，25分钟左右），极限覆盖到未来科技城（驾车超过30分钟）

向东极限覆盖到东站（15公里，驾车35分钟）

到达城市核心情况：

通过丽水路半小时内进入西湖核心区，凤起路（15公里，28分钟）

杭州万象城在可触达范围内（21公里，35分钟）

PART4 小区

自有商业导致容积率很高（3.5）

基本为纯涂料盘（不管怎么吹，涂料怎么也比不过铝板）

楼间距较近，南向采光低楼层有风险

小区体量较小，缺乏内部配套，无会所、泳池等（水系都没看到）

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