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PART1 概述
运河新城核心区,总体属于杭州北。运河新城+智慧网谷,总体能级较低,规格不高,主要还是以文化艺术为基础的居住单元。其核心价值反而在于位于城西城东中间位置,并且可以通过丽水路快速进入核心区。
PART2 小区位·生活
以住为先,所以我们看小区域。
商业:
小商业循环预计能够形成。小区自身底商+文化中心+周边安置房底商,附近居住片区密集,小型商业有生存空间
大商业足够丰富。往西2站地铁城北万象城(建成),往南驾车沿丽水路5分钟到达运河水街(完成40%),15分钟到达远洋乐堤港(成熟商业),东侧杭钢TOD(规划),哪怕隔壁的平安桥BMW综合体已经流产,整体的大商业配套是完备的。
教育:
周边有育才大城北(建成)以及规划的9年一贯制学校(在建),基础的教育资源可以保障,都在步行范围内。不过由于都是新学校,没有成绩参考,而且周边安置房较多,生源质量肯定达不到高能级板块水平,因此只能说够用。
医疗:
直线距离500米左右浙大邵逸夫,城北目前能级最高的三甲了,反而可能成为泊缦府最大的竞争优势。
交通:
150米平安桥地铁站
西侧丽水路保证南向快速进入市区,平安桥路(规划)保证向西快速到达勾庄核心区
周边:
文体中心+大运河博物馆,文化服务配套是很有优势的,可惜西侧被自带商业阻挡,失去了运河景观。
东北侧的半山发电站已经确定不会搬迁,尽管已经改造为燃气发电,并且进行了公园打造,但是仍旧是较大的不利因素。
南侧大型安置房,对于南面采光存在影响。
PART3 大区位·价值
本身区位:
运河新城中心区(虽然上运河新城是越靠南越值钱),位于平炼路景观轴线上
到达产业区交通情况:
附近产业,智慧网谷,基本可以理解为配套产业,但是能级较低
向西到达五常(15公里,25分钟左右),极限覆盖到未来科技城(驾车超过30分钟)
向东极限覆盖到东站(15公里,驾车35分钟)
到达城市核心情况:
通过丽水路半小时内进入西湖核心区,凤起路(15公里,28分钟)
杭州万象城在可触达范围内(21公里,35分钟)
PART4 小区
自有商业导致容积率很高(3.5)
基本为纯涂料盘(不管怎么吹,涂料怎么也比不过铝板)
楼间距较近,南向采光低楼层有风险
小区体量较小,缺乏内部配套,无会所、泳池等(水系都没看到)
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