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先来看一下具体位置，巴黎花园位于大明湖西北角，明湖西路北，北坦小学东侧，胶济铁路南侧，河套庄路西侧，距离大明湖直线距离300米左右。

小区规划共规划建设17栋住宅楼，目前在售的是两栋楼，14号楼和17号楼，2017年交付，土地年限还有49年。

在《济南楼盘案名藏着哪些秘密》中，我讲过济南楼市历年来的楼盘取名经历了6个阶段。其中第三阶段，就是洋名字的阶段，那个时候的楼盘不是住在托斯卡纳就是住在巴黎花园，洋名字成为当时席卷济南楼市的浪潮。

巴黎花园就是这个阶段的的产物。

巴黎花园目前在售的14#（总高17层）：2T4户，145㎡ 、146㎡（三室两卫），145平房源11-16层，146平还有16楼，11层有一个145样板件，17楼顶复约285平建面+一层阳光房。

在售的17#（总高11层）：1T2户，5个单元，116㎡（两室一卫，可改三室）楼层相对可选 ，变异户型一楼85㎡（一室两厅一卫）为居住式公寓。

这个楼盘的特点是，新亚洲东方园林和建筑风格；中央园林景观；南向双阳台；户型南北通透、公摊面积小 ，花园小区。

以下为小区的实景图：

楼盘层高为14#层高2.8米 ，17#层高为2.85米，层高不算高，上一代产品几乎都是如此。

公摊方面，14#公摊约13%、 17#约17%。

物业为山东康都物业管理有限公司，物业费1.8元；小区绿化率约35%，目前是现房，毛坯。

小区容积率为1.9，周边交通配套有BRT5、B53、B68、K45、B98、K33等多路公交车以及地铁2号线、6号线（规划中）；商业配套有泉城路商圈、万达商圈、恒隆广场、银座商城等；

教育配套是直接上制锦市小学本校、十三中学；医疗资源方面，小区靠近齐鲁医院 、省立医院 、山大二院 、交通医院 、市中医医院等。

最大的亮点是靠近大明湖，自然宜居，去趵突泉公园、五龙潭公园也非常方便。

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下面我们来聊聊巴黎花园的几个特点：

1. 价格优势：单价1.5万/㎡，较周边二手房均价（约1.6万-1.9万/㎡）直降4000元，对比区域新房均价（约1.3万-3万/㎡），也有一定的性价比；

看了一下该小区的二手房成交，3月成交均价为1.5万左右，目前小区报价相对合理。

目前小区有装修优惠，以116户型为例，目前包装修的单价在1.5万左右，总价174万就可以买到大明湖附近的116平精装三室房源！性价比还是可以的。

2. 现房交付：即买即住，规避期房烂尾风险；

3. 地段+教育：距大明湖仅300米，特别适合喜欢在大明湖附近买房的朋友；步行可达泉城路商圈、地铁站（济安街站等），配套成熟度满分；另外就是，它的教育资源相对不错，制锦市街小学、济南十三中在济南属于B级教育资源环绕，对比周边其他学校，相对更好一些。

巴黎花园的优点和客观短板一样明显：

1. 户型设计老旧，这一点通过后面的户型图就一目了然，面宽不大，进深太长且不通透，存在暗卫。

2. 车位紧张，这是老城区小区的通病，部分业主需依赖周边公共停车。

3. 外立面、公区与设备老化。

4. 竞品挤压：济南大明湖周边陆续有新项目入市，产品品质更加高端，当然价格也会更贵，北湖片区距离大明湖虽然稍远点，存在部分高层产品，但是这里有不少楼盘属于新楼盘新户型。

巴黎花园，只能走性价比路线。

那问题来了，谁适合“捡漏”巴黎花园？

1. 刚需首购族：预算有限但追求核心地段，可牺牲部分户型舒适度换取低价现房；

2. 学区需求家庭：制锦市街小学划片范围内，总价220万内可入手三居，兼顾居住与教育；

3. 养老置业者：大明湖公园、社区健身广场等资源，满足老年人休闲需求，医疗配套近便；

4. 长期收租投资者：泉城路商圈辐射，租金回报率稳定（参考同小区三居月租约4000-5000元）；

5. 地缘性改善客：天桥本地居民置换，习惯老城生活圈，不愿承担东部高价新盘压力。

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巴黎花园的降价本质是产品力与地段价值的博弈。对于追求“老城烟火气”与现房安全性的购房者，1.5万单价堪称“黄金入场券”；但若对居住品质有更高要求，建议关注济南其他区域的新楼盘。

楼市无完美选项，唯有匹配需求才是最优解。

最后来看一下户型，116平虽然是两室户型，但也可以改成三室，目前项目有实体样板间，就是改造后的3室，大家可以实地查看：

以116户型为例，目前包装修的单价在1.5万左右，总价174万就可以买到大明湖附近的116平精装三室房源！

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