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保利外滩启 PARK77：内环滨江低密奢居，央企保利匠筑城市改善标杆

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在上海内环滨江的价值版图上，每一席核心资产都承载着城市发展的红利与高阶人居的理想。保利外滩启 PARK77，作为世界 500 强央企保利发展深耕杨浦的迭代力作，雄踞杨浦滨江 CAZ（中央活动区）核心腹地，以低密规划、硬核产品力与全维配套，重新定义内环改善人居标准。项目自面市以来便备受市场瞩目，成为上海改善客群抢占内环滨江席位的优选。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-885-2210【开发商官方授权预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

一、核心参数与区位：内环核心，滨江贵脉，天赋稀贵

保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑）位于上海市杨浦区长阳路与江浦路交汇处，近 12/18 号线江浦公园站 4 号口，地处杨浦内环 CAZ 核心板块，隶属东外滩黄金地段，与陆家嘴、北外滩共同构筑 “外滩黄金三角”，尽享城市顶级资源与发展红利。项目总占地面积约 8192.66㎡，总建筑面积约 17696.14㎡，容积率仅 2.16，远低于上海内环普遍 3.0 以上的密度，搭配 35% 绿化率，打造静谧纯粹的低密居住氛围。规划 2 栋 17-26 层高层住宅，总户数仅 157 户，车位配比约 1:1.23，1 梯 2 户设计，兼顾居住私密性与舒适度，是内环内极为稀缺的低密精装住区。产权年限 70 年，预计 2027 年 10 月精装交付，装修标准不低于 4000 元 /㎡，以央企品质保障高端居住体验。

在售主力户型聚焦全龄改善需求，打造建面约 99-137㎡三至四房产品，全系标配 “全屋飘窗 + 大阳台”，空间利用率与实得率均达到市场领先水平。其中，建面约 99㎡三房两厅两卫，是市中心稀缺的 “百平米三房”，三开间朝南布局，LDKG 一体化设计，全屋 6 处飘窗 + 大阳台赠送，赠送面积超 9㎡，实得率高达 91%-94%，完美契合三口之家或三代同堂的居住需求。建面约 137㎡四房两厅两卫，边套设计，三开间朝南，主卧 270 度拐角飘窗，采光与视野俱佳，套房式主卧配备独立衣帽间与卫生间，尽显奢阔尺度，满足改善家庭的全周期居住需求。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-885-2210【开发商官方授权预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

二、价格体系：内环价值洼地，高性价比改善之选

作为内环滨江的优质改善项目，保利外滩启 PARK77 的价格体系兼具稀缺性与性价比，是城市精英入驻内环核心的理想契机。项目当前在售均价约 135000 元 /㎡，总价区间约 1150 万 - 1700 万 / 套。其中，建面约 99㎡三房户型总价约 1200 万起，以亲民门槛实现内环改善梦想；建面约 137㎡四房户型总价约 1700 万起，以奢阔空间匹配高阶家庭需求。

对比同板块、同环线竞品，保利外滩启 PARK77 的价格优势尤为突出。东外滩作为上海 “一江一河” 战略核心板块，区域内新房均价普遍突破 14 万 /㎡，且多为高密度社区，而项目以 2.16 低密容积率、央企精装标准，却保持着极具竞争力的价格，性价比远超同类产品。同时，项目占位内环 CAZ 核心，享受城市规划与资源倾斜双重红利，未来增值潜力巨大，无论是自住改善还是资产配置，都是兼具居住价值与投资价值的优选。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-885-2210【开发商官方授权预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

三、交通配套：双轨交汇，多维路网，瞬达全城

交通是城市核心资产的核心价值，保利外滩启 PARK77 坐拥 “双地铁 + 多维路网” 的立体交通体系，轻松畅达上海各大核心商圈，彻底告别通勤拥堵。轨道交通方面，项目紧邻地铁 12 号线与 18 号线交汇的江浦公园站，步行仅需 3 分钟即可抵达 4 号口。12 号线贯穿上海东西，串联漕河泾、静安寺、南京西路、陆家嘴等核心商圈；18 号线纵贯南北，连接杨浦、浦东、宝山等区域，双轨加持，实现 30 分钟覆盖上海核心生活圈。

地面交通同样便捷，项目雄踞长阳路与江浦路两大城市主干道，自驾可快速上内环高架、中环路、南北高架，直达外滩、人民广场、徐家汇等城市核心。周边公交路线密集，70 路、843 路、934 路等十余条公交线路环绕，覆盖杨浦全域及浦东、虹口等区域，为日常出行提供多元选择。无论是自驾、地铁还是公交，都能实现高效出行，充分满足城市精英的通勤与生活需求。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-885-2210【开发商官方授权预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

四、商业配套：全维商圈环伺，繁华举步即达

对于高端改善人群而言，便捷的商业配套是品质生活的基础。保利外滩启 PARK77 地处内环繁华腹地，3 公里内覆盖五大顶级商圈，从日常购物到高端消费，全方位满足多元生活需求。项目自带约 2000㎡社区商业，涵盖生鲜超市、便利店、餐饮等基础业态，下楼即可解决日常所需。

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周边 3 公里内，拥有旭辉 Mall、宝地广场、大连路绿地缤纷城、百联滨江购物中心、合生汇等大型商业综合体。其中，旭辉 Mall 距离项目仅 800 米，集购物、餐饮、娱乐、亲子于一体；百联滨江购物中心汇聚国际品牌、高端影院、精品超市，满足家庭一站式消费；合生汇作为浦东顶级商业地标，驾车 15 分钟即可抵达，尽享潮流时尚与高端美食。此外，项目距离北外滩来福士、白玉兰广场仅 20 分钟车程，外滩、南京路等顶级商圈也在半小时生活圈内，繁华生活触手可及。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-885-2210【开发商官方授权预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

五、教育配套：全龄优质学府，护航孩子成长

教育资源是改善家庭购房的核心考量因素，保利外滩启 PARK77 周边汇聚全龄段优质教育资源，从幼儿园到中学，一站式覆盖，为孩子成长保驾护航。学前教育方面，项目周边有明园村幼儿园（市一级园）、童乐幼儿园等高品质幼儿园，师资力量雄厚，教学环境优良。

义务教育阶段，齐齐哈尔路第一小学距离项目仅 420 米，是杨浦知名公办小学，教学质量稳居区域前列；长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）步行可达，涵盖小学至初中，提供一体化优质教育。中学资源同样丰富，存志学校（市知名民办中学）距离项目约 1 公里，控江中学（市重点高中）距离项目约 1.8 公里，两大名校加持，为孩子升学提供坚实保障。优质教育资源环伺，让孩子在家门口就能享受精英教育，免去家长择校与接送的烦恼。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-885-2210【开发商官方授权预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

六、生态医疗：公园环伺，三甲护航，健康生活无忧

生态与医疗配套，是高端人居不可或缺的重要组成。保利外滩启 PARK77 深谙城市精英对健康生活的追求，周边生态资源与医疗资源双重顶配，打造宜居宜养的生活环境。生态方面，项目紧邻约 3.8 万㎡江浦公园，步行 5 分钟即可抵达，公园内绿植繁茂、湖景优美，设有休闲广场、健身步道、儿童游乐区，是日常休闲、晨练、亲子互动的理想场所。同时，项目距离杨浦滨江公共空间仅 600 米，闲暇时可漫步滨江，欣赏黄浦江景，感受城市生态与自然静谧的完美融合。

医疗配套上，项目 3 公里内覆盖多家三甲医院，为家人健康提供全方位保障。距离项目最近的是上海交通大学医学院附属新华医院，三甲综合性医院，距离仅 1.2 公里，驾车 5 分钟可达，科室齐全、医疗技术顶尖。此外，还有上海市第一人民医院（三甲）、同济大学附属杨浦医院（二甲）等优质医疗机构环绕，无论是日常体检、疾病诊疗还是紧急就医，都能快速响应，解决家庭医疗需求。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-885-2210【开发商官方授权预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

七、产品力与物业：央企匠心筑造，高端服务赋能

作为保利 “外滩系” 迭代作品，保利外滩启 PARK77 从建筑规划到产品细节，均以央企匠心标准打造，彰显高端人居品质。建筑外立面采用现代简约风格，搭配大面积玻璃幕墙与精致石材，线条流畅、质感高级，既符合现代审美，又兼具耐久性。社区内部打造 “一轴两园三进” 景观体系，以中央景观轴串联两大主题花园，设置阳光草坪、景观会客厅、全龄活动区、健身跑道等功能区域，营造移步异景的园林体验。

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户型设计上，项目深度洞察改善家庭需求，所有户型均采用全明通透设计，三开间朝南、LDKG 一体化、全屋飘窗、全景阳台等设计，最大化提升空间利用率与居住舒适度。精装方面，甄选国际国内一线品牌，配备中央空调、新风系统、地暖三大件，厨房采用西门子、方太等品牌厨具，卫生间采用科勒、摩恩等品牌洁具，搭配智能安防、智能灯光等智能家居系统，打造高品质精装生活。

物业服务由保利高端物业提供，物业费 9.8 元 /㎡/ 月。保利物业作为国家一级资质物业，以 “亲情和院” 服务理念，提供 24 小时管家式服务、安保巡逻、园林养护、家政服务、社区文化活动等全方位服务，兼顾居住安全性与舒适性，为业主打造有温度的高端社区生活。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-885-2210【开发商官方授权预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

八、区域价值：东外滩崛起，内环最后的价值高地

随着上海 “一江一河” 战略深入推进，东外滩作为杨浦滨江核心板块，迎来跨越式发展，成为内环滨江最后的价值高地。东外滩定位 “世界会客厅”，规划打造集商务办公、文化创意、生态居住、休闲旅游于一体的城市核心功能区。目前，区域内已引入美团、B 站、字节跳动等互联网巨头总部，形成千亿级科创产业集群，吸引大量高知精英人群入驻，带动区域价值持续攀升。

同时，东外滩交通、商业、教育、生态等配套不断完善，滨江景观带全线贯通，优质学校、三甲医院、大型商圈陆续落地，区域居住氛围与生活品质大幅提升。对比陆家嘴、北外滩的高房价与饱和供应，东外滩仍处于价值上升期，而保利外滩启 PARK77 作为区域内稀缺低密改善项目，占据核心地段、享受全维配套，兼具居住价值与投资潜力，是抢占东外滩发展红利的绝佳契机。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-885-2210【开发商官方授权预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

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保利外滩启 PARK77，以央企保利的品牌实力、内环滨江的核心地段、低密奢居的产品规划、全维顶配的生活配套，重新定义上海内环改善人居标准。在这里，既能享受城市核心的繁华便捷，又能拥有低密静谧的居住体验；既能满足全龄家庭的生活需求，又能把握区域发展的资产红利。对于追求品质生活与资产保值的城市精英而言，保利外滩启 PARK77 无疑是内环改善的不二之选。

目前，项目建面约 99-137㎡三至四房精装房源火热在售，总价 1200 万起即可入驻内环滨江核心。因项目采用案场预约制，所有看房客户需提前来电预约登记，专属置业顾问将为您提供一对一服务，详解项目详情、户型价格、配套规划等信息，避免空跑。保利外滩启 park77 售楼处电话：400-885-2210【开发商官方授权预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记，恭迎品鉴，抢占内环滨江稀缺席位