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前 言

一座城市的发展崛起，需要一张适配于这座城的闪光名片，以“中心”造就城市中心。

2017年，为推进徐州四个中心之“金融服务中心”的建设，徐州市政府结合城市“东扩南进”的整体规划定鼎新城区大龙湖岸，并以此确立“淮海经济区金融服务中心”建设的核心地位。2018年，招商局作为建设运营主体入驻新城中心，获取金融聚集区首期地块，项目命名为招商·徐州中心，致力于打造徐州金融新中心。

招商·徐州中心以“淮海经济区金融服务中心”为定位，重点发展金融和总部经济等产业板块，广泛招引银行、证券、保险、中介、金融后台服务及各类新金融业态，目前已有工、农、中、建、交等100余家金融机构入驻园区，未来5年预计将集聚各类金融机构和企业总部300家以上，也因其成熟且集聚的金融地位，同时，背靠未来中央活力区，面朝大龙湖自然景观带，也被亲切的称为徐州“陆家嘴”。

一、区位引领，规划引导，铸就城市之心

徐州金融聚集区作为淮海经济区超级金融地标，同时是徐州市向东、向南发展的核心主轴，市政府搬迁至此已发展十年时间，总规划面积约2平方公里，建设面积约385万㎡。2018年4月27日，新城区昆仑大道以北片区（金融聚集区）由徐州淮海金融招商发展有限公司（招商蛇口）以总价20.28亿元竞得，楼面地价1333元/㎡，招商首入徐州。该地块占地面积约33.82万㎡，容积率1.0-4.5，项目整体商办体量超70%，配建五星级酒店、购物中心、商业水街、综合办公以及品质型住宅项目。同时项目周边现有配套完备，新城区整体以教育资源突出、医疗资源丰富，主打商务商业CBD以及都市新型工业为主。项目周边云集青年路小学（徐州第一小学）、中心医院、市中医院、肿瘤医院及已开通运营的地铁2号线等核心配套。

招商·徐州中心一期建面约160万㎡，涵盖了四大功能分区、六大多元业态。包括规划引进的豪华星级酒店朗廷康得思，徐州首个公园式体验购物中心、招商蛇口高端商业品牌花园城3.0，徐州首个滨水风情商业街，淮海最美天际线世界500强地标总部办公和文创小型办公，以及招商成就系（府系、玺系）豪宅产品。

未来5年，招商·徐州中心将招引金融机构300家以上，助力就业岗位2万人以上，成为当下淮海经济区金融体系最健全、业态最多样、功能最完备、品质最高端的金融服务中心，以金融牵引带动城市功能大幅提升与产业升级。金融集聚区内首期内已实现多家金融企业以及新城国资、新盛、徐工等徐州顶流企业入驻签约，首期商办楼也计划于2023年交付使用，商业水街已接近实景交付，花园城购物中心开放，住宅一期、二期陆续交付。

截止目前，项目三宗住宅地块已实现两宗地块售罄，一期住宅雍华府完美交付，实现客户满意度100%；二期住宅臻园将进一步引领徐州交付住宅天花板；三期住宅央玺规划打造178套198-546㎡大平层，预计年底开盘入市，在当前市场严重下行情况下，套均价500万元起，是徐州市场当之无愧的顶豪产品。

招商·徐州中心对消费场景进行了重新定义。在今天的城市里，叠加疫情等综合因素影响，大型商业mall的喜好度逐渐下降，社区商业和区域商业，开始成为新的消费主场。招商·花园街基于此为消费者提供休闲购物新体验。招商·花园街依托水系打造商业水街，集“艺术、时尚、文化、创意”于一体，创新开放街区商业，创享城市艺术文化空间。丰富的场景体验感，满足的不仅仅是消费，更是对商业需求的新升级，打破徐州目前传统购物中心、百货大楼等集中式商业形式。

二、逆势开盘，三开三捷，造就城市红盘

1、全市整体周期

2021年下半年起，徐州房地产市场经历了剧烈变化；2021年上半年商品住宅成交298万㎡，下半年商品住宅成交192万㎡，下半年成交量仅为上半年的65%，同比2020年下半年商品住宅成交377万㎡，成交量腰斩。

2 、项目开盘情况

招商·徐州中心一期住宅推广案名为雍华府，首开时间为2020年6月，两次加推分别为2020年11月、12月；二期住宅臻园，首开时间为2021年11月，次月加推剩余房源；三期住宅央玺，2022年9月示范区开放。

招商雍华府作为招商·徐州中心一期住宅，是2020年新城区所有项目中最贵的楼盘，首开共计336套房源，报名客户多达1200组。项目规划16-20层的高层产品，户型面积为97-133㎡，精装均价18699元/㎡，彼时周边均价17500元/㎡，价格引领徐州新城区。 定存金额180万元起，根据面积不同最高定存240万元。全款优先选房，首开当日全部售罄 。

雍华府二、三批次因疫情影响，采取线上选房。二批次房源定存升级，定存最高金额最高达360万，刷新徐州定存纪录，全款定存、全款优先选房。三批次房源更是要求绑定车位，贷款客户毫无选房机会。借用客户经典语录：“抢200多万起步的招商房子，就像抢白菜一样火爆。”

招商臻园是招商·徐州中心项目住宅二期的升级产品，项目首开推出466套房源，毛坯备案价约17600元/㎡，基础装修价18800元/㎡，装修升级包3500元/㎡。项目规划18层的高层产品，户型面积段为132-228㎡。

招商臻园定存金额280万元起，验资1300多组客户，全款+装修升级包优先选房，项目2021年11月开盘时，徐州面临市场下行，全市住宅市场不断下探，开盘去化逐月降低，甚至出现去化个位数项目，而本项目开盘依旧火爆，在没有价格优势的情况下，依托前期的口碑和产品优势，实现开盘即售罄。 据克尔瑞数据显示，2021年招商臻园130㎡以上户型，成交880套，位居全市第一，两次开盘热销近25亿元。

招商央玺为招商·徐州中心三期住宅，规划打造4栋楼178套大平层产品，建筑面积约198㎡-546㎡，精装交付，一梯一户，层高约3.3米。

2022年9月，项目正式公开320㎡户型样板间，户型为5+1房大平层，验资500万元方可参观。预计近期将开盘，高层单套最高突破千万元，将打破徐州住宅价格天花板。

在项目功能配置方面，招商央玺打造了1.2万㎡景观面积，园区内有阳光草坪、中心会客厅、休闲廊桥、星际迷航IP童玩空间等景观。首层规划架空层泛会所，约7.2米挑高，建面约1100㎡。

三、产品迭代，创新示范，成就城市新时代

招商·徐州中心作为综合开发大盘项目，充分挖掘各地块土地价值，适时调整各期住宅地块产品定位，针对客户需求持续升级产品。为匹配产品定位，项目住宅引入了招商积余、金钥匙双管家服务，金钥匙拥有“衣、食、住、行、教育、养生”6大服务体系。

（臻园）建面约191㎡：4室两厅三卫，标准的五开间朝南+双套房设计，南向宽厅，可以打造成客厅+开放式书房、客厅+活动厅。

（臻园）建面约228㎡：4+1室两厅三卫，五开间面宽约20米；80㎡的超大客厅+12.5米大阳台：空间相当于刚需房的整套面积，客餐厅相连，阳台可创意成专属健身房；中西双厨房设计+双套房设计：北侧中式厨房，空间充足，U型动线布局，门口空间可打造成开放式西式厨房，各个房间均具隐私性。西侧主卧配有大飘窗、衣帽间、淋浴房和浴缸等配置。

四、完美呈现，加速城市产品迭代，引领竞争新标杆

2022年6月份，项目迎来首次住宅雍华府交付，建面约97㎡-133㎡，全部精装修交付，相较于合同交付约定提前1个月，在同期各房企暴雷、交付逾期的时候，招商提前完美交付赚足了市场流量。

见微知著，方可预见初心。在严格把控的挑剔里，招商雍华府为业主们开启了一幅美好画卷。小区绿化、儿童活动区等，每一处景观的落成，较徐州已交付入住项目均实现大幅提升。整个小区地面除了不进机动车，非机动车同样不能进入地面，所有的汽车、电动车、自行车全部从小区门口驶入地下。

招商雍华府地库实景同样是本次交付一大亮点，木栏格栅吊顶，全环氧+金刚砂地坪，入户大堂给予业主十分舒适、尊贵的体验，也因此进一步拉升了徐州在建项目地库交付门槛，当前徐州在售项目均进行二阶品质提升，重点针对地库、大堂、公区等实景部位进行提升，多家房企项目明确对标招商雍华府进行提升。

项目交付期间，除了精心筹备的能量补给站、红包抽奖等，并且配备了考斯特接送专车，接送业主来回，与市场项目相比，贴心服务直接大幅提升了项目收房率。

招商雍华府住宅交付实现了100%全交付和100%客户满意度的双满分答卷，并且为保障客户交付后即可办理房产证，招商开发以及客服工作人员，提前筹备并多方对接，将办证工作前置，此次雍华府项目全楼栋实现“交付即办证”，再次领先其他主流房企。

此次交付积累的良好口碑也进一步助力其项目销售，致使招商在当前市场严重下行的情况下，三期住宅地块依旧打造总价千万级别的改善产品，目前已蓄客过半，老业主复购占比近40%。同时招商与此前打造新城区商务城的绿地不同，对于商办的建设进度及完成标准同样较高，打造目前徐州最广led显示屏外立面，商业、办公、水街、住宅真正做到同期交付、同期兑现，在当前市场下行筑底环境下，再次为项目置业客群奠定信心。

五、市场下行之下，思考招商产品为何依旧火爆

借势新城发展：新城区作为徐州的“双核心”之一，将建设成区域经济中心、商贸物流中心、金融服务中心和科教文化中心的重要承载区，招商·徐州中心所在的位置为核中核。

交通区位便捷：地铁2号线、5号线（在建中）、6号线（在建中）在此交汇，3条在建在运营地铁可通往徐州各大地点。

周边配套齐全：除自带的招商花园城外，周边有绿地缤纷城、绿地商务城、大龙湖地下广场、大龙湖彩云里、绿地铂瑞酒店、皇冠假日酒店等众多商办、酒店。 大龙湖公园、奥体中心、国际会展中心等均在3km范围内。

医疗教育优质：项目临近徐州市中心医院新城区医院、徐州市级机关医院；除自带幼儿园之外，附近有青年路小学教育集团旗下的彭祖路小学、青年路小学绿地商务城分校，距离青年路小学新城区分校也很近；北侧即为徐州最好的高中徐州一中。

品牌形象闪光：项目本身就是CBD住宅区，自带花园街滨水商业街、总体量约10万㎡的招商花园城、五星级酒店朗廷·康思德等重磅配套。项目价值增量，未来潜力无限。

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