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🌈温馨提示：拨打400电话，听到嘀声后，输入分机号8999即可！前言：本文仅仅是个人对市场数据分析的思考，中海天空之境是有热点的楼盘，不一定是适合你的楼盘，也未必是唯一的选房答案，作为房产自媒体博主，希望能以市场数据分析为依据，让你理性思考，决策是否上车；

一、 对“天空之境”的总体评价与顾虑

近期都看了天空之境这个楼盘，今天咱们来聊聊它的红蓝榜，咱们不说红黑榜，主要是避免不必要的麻烦。我冒着很大的风险给大家分析，让大家看清这个楼盘到底值不值得买。

它的优势（红榜）确实很明显：

1.8的低容积率。

小高层一梯一户的设计，得房率高。

洋房电梯双开，独立电梯厅，高得房率

中海品牌，近几年交付没有翻车。

海派会所和园林，去西海岸算是独一份

教育是最大的亮点（宣传是某小拿地条件），

地铁距离也比较近，但得绕行；

但它的顾虑（蓝榜）也不容忽视：

27年交付

：这意味着两年资金占用成本，未来市场走势。

东西地差

：东高西低，有8米的高差，与半山一面的地势正好相反。

出行绕行

：无论是去太行山路小学还是四中南校区，都需要绕行。等黄浦江隧道开通或五台山路往南修通后才会有改善，但这是未知数。

地铁不便

：地铁虽然近，但北边没有小门，需要绕行700-800米，可望而不可及。

未知影响

：旁边有未知建筑，对前排楼栋可能有影响。

道路弧形

：出行的道路有一个弧形设计，可能让一些购房者有顾虑。

二、 户型是最大短板（美中不足）

“最大的挑刺就是价格。但除了价格，户型是它的美中不足。

143平米的洋房

是两南两北的设计。一家五口人，这个户型设计有些问题，没有达到100分。

我一直认为，花四五百万买的房子，尽量不要有户型上的硬伤。可以参考唐岛湾君汇168的户型，户型会更好一些，没有对比就没有伤害。

君汇168户型

三、 关于价格的硬核推理（“让小高焊死2万1”）

“斗胆给大家拆解一下价格，欢迎来怼吧！

1. 价格推理逻辑：

定位参考

：保利理想地（无优势学校、容积率2.0，均价15500元/㎡）

价格加成

：加学区溢价约3000元/㎡。

装修成本

：加精装修成本约2000元/㎡（虽然号称2500-3000元/㎡，按低标准算）。

推理结论

：15500 + 3000 + 2000 = 20500元/㎡。

2. 最终定价判断：

我觉得21000元/㎡左右是比较合理和理想的价格。

小高层

肯定会超过2万。初步判断，9号楼的2、3、4、5层（共约20套房源），成交价可能会在20000-21000元/㎡以内。

洋房

如果卖26000元/㎡左右，也还算不错。

销售套路

：他们可能会报表价/备案价23000元/㎡，然后给你打个92折，正好是21160元/㎡，这是一个定价套路。

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