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同悦湾璟庭｜青浦朱家角低密滨水人居标杆，国企匠筑理想家

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在长三角一体化国家战略与青浦新城发展的双重赋能下，朱家角凭借千年人文底蕴与稀缺生态资源，成为上海西部宜居高地。同悦湾璟庭由国企同济科技匠心筑造，以 1.25 超低容积率、一线湖景资源与精工精装产品，打造青浦低密人居标杆，为城市家庭呈现离尘不离城的理想生活。

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一、项目核心概况：国企匠筑，低密滨水精邸

同悦湾璟庭位于上海市青浦区朱家角镇阁游路 188 弄（阁游路与淀昇路交汇处），占位长三角生态绿色一体化示范区先行启动区核心，南瞰大淀湖、北临淀浦河，直线距朱家角古镇约 2 公里，兼得自然生态与人文底蕴。

项目由同济科技旗下上海同杨淀昇置业有限公司开发，同济科技是深耕上海 30 余年的知名国企，依托同济大学技术与品牌背书，资金实力稳健，开发项目屡获鲁班奖、白玉兰奖，工程品质与交付信誉双保障。

同悦湾璟庭总占地约 4.57 万㎡，总建面约 9.8 万㎡，容积率仅 1.25，绿化率 35%，规划 11 栋 5-8 层精装洋房、4-6 层叠墅，总户数 472 户，车位配比充足，保障业主停车需求。物业为同科物业，洋房物业费 3.6 元 /㎡/ 月，叠墅 4.2 元 /㎡/ 月，2026 年 12 月 31 日精装交付，准现房品质可期。

目前主力在售建面约 95㎡洋房三房、117㎡叠墅三房、127㎡洋房四房及 129㎡叠墅四房，全明通透户型，精装交付配齐中央空调、地暖、新风三大件，日立、方太、林内等一线品牌加持，省心置业，拎包入住可期。

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二、地段价值解析：双战略赋能，上海西部宜居核心

（一）战略高地，坐享发展红利

同悦湾璟庭所处的青浦朱家角，是长三角生态绿色一体化示范区先行启动区核心板块，也是青浦新城重要组成部分，双重国家战略加持，区域发展潜力不言而喻。

长三角一体化战略推动下，区域交通、产业、配套加速落地，政策红利持续释放；青浦新城作为上海五大新城之一，以 “生态、宜居、创新” 为发展定位，承接上海主城人口外溢与功能疏解，朱家角依托生态与人文优势，成为新城宜居核心，未来价值持续攀升。

（二）交通枢纽，畅达全城无界

项目交通网络立体多元，自驾、轨交、公交多维出行，高效衔接上海主城与长三角核心城市。

轨交方面，临近 17 号线朱家角站、淀山湖大道站，17 号线直达虹桥枢纽，无缝换乘 2/10 号线，快速接驳上海市中心，串联青浦、闵行、静安等核心区域，畅享轨交便利。

自驾出行便捷，紧邻崧泽大道、G50 沪渝高速、淀山湖大道、沪青平公路等主干道，高效通达上海全城；沪苏嘉城际铁路（上海示范区线）规划建设中，未来进一步强化长三角互联互通，提升区域交通能级。

公共交通完善，周边 1 公里内有 13 个公交站点，青浦 29 路等多条线路覆盖，接驳轨交站点与周边商圈，满足日常短途出行需求。

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（三）生态人文，稀缺宜居底色

朱家角素有 “江南明珠” 美誉，千年古镇文脉传承，水乡生态资源稀缺，是上海难得的生态宜居高地。

同悦湾璟庭南瞰大淀湖、北临淀浦河，三水环绕，私享一线滨水景观；周边 3 公里范围内有 51 个公园，生态环境优越，空气清新，推窗见绿，出门入园，远离城市喧嚣，享受静谧自然生活。

直线距离朱家角古镇约 2 公里，古镇小桥流水、古色古香，人文底蕴深厚，闲暇时光可漫步古镇，感受江南水乡风情，人文与自然交融，赋予项目独特的宜居气质。

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三、全维配套矩阵：一站式生活，满足全家庭需求

（一）教育配套：全龄名校环伺，护航孩子成长

教育资源优质丰富，全龄段教育覆盖，为孩子成长保驾护航。

社区规划 9 班国际幼儿园，家门口的优质启蒙教育，接送便捷安全；对口朱家角小学、朱家角中学，公办教育实力雄厚，师资力量稳定，教学质量有保障。

周边名校环伺，兰生复旦、平和双语、复旦五浦汇等知名学校齐聚，优质教育资源密集，满足不同家庭教育需求，助力孩子未来发展。

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（二）医疗配套：三甲医院加持，守护家人健康

医疗配套成熟完善，2 公里范围内汇聚多家优质医疗机构，医疗能级高，就医便捷，为家人健康保驾护航。

复旦大学附属中山医院青浦分院（三甲）、朱家角人民医院、长三角智慧医院等优质医疗资源环绕，医疗设备先进，医疗技术精湛，满足日常就医及突发医疗需求。

复旦大学附属妇产科医院青浦分院（红房子医院）及规划中的上海儿童医院长三角示范区医学中心落地，进一步提升区域医疗能级，尤其在妇科、儿科领域优势显著，为家庭健康提供更全面保障。

（三）商业配套：多元商业集群，尽享繁华便利

商业配套丰富多元，社区商业与大型商圈互补，满足日常购物、餐饮、娱乐、休闲等一站式消费需求。

项目自身规划约 5000㎡社区底商，未来将引入便利店、生鲜超市、餐饮等业态，补足日常采买需求，下楼即享便捷生活。

3 公里内覆盖青浦万达茂、吾悦广场、东渡蛙城等大型商业综合体，商业体量超 45 万方，涵盖国际品牌、特色餐饮、高端影院、亲子乐园等全业态，满足家庭一站式消费需求，繁华生活触手可及。

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（四）生态休闲：滨水园林社区，全龄休闲空间

社区内部景观精心规划，打造 “一湖・两园・十二境” 景观结构，包含镜面水景、樱花林、300 米夜光跑道等，移步异景，四季如画；社区直通大淀湖生态步道，闲暇时光可漫步湖边，赏湖光山色，享自然野趣。

周边生态资源丰富，除大淀湖、淀浦河外，多个公园环绕，为业主提供日常休闲、健身、亲子游玩的好去处，全龄休闲空间充足，满足不同年龄段业主生活需求。

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四、精工户型鉴赏：低密奢适空间，定义理想人居

同悦湾璟庭打造 5-8 层精装洋房与 4-6 层叠墅产品，低密规划，楼间距开阔，采光通风极佳，私密性强；户型设计以人为本，空间布局合理，得房率高，精装品质卓越，满足城市家庭对理想人居的向往。

（一）95㎡洋房｜三房两厅两卫，刚需优选，全能舒适

建面约 95㎡洋房，经典飞机户型，南北通透，全明设计，三开间朝南，客厅、主卧、次卧南向总面宽超 10 米，采光充足，视野开阔。

户型布局合理，客餐厅一体，连接南向观景阳台，空间开阔通透，日常起居、待客交友舒适惬意；主卧套房设计，带独立卫浴与南向飘窗，私密性强，观景采光俱佳，私享静谧休憩空间。

双次卧空间灵活可变，可作为儿童房、书房、老人房，满足全家庭生命周期需求；干湿分离卫浴，马桶区、淋浴区、洗漱区完全独立，早高峰使用便捷，卫生整洁。

精装交付，配齐日立中央空调、地暖、德普莱太新风系统三大件，方太厨电、林内燃气热水器、伊奈卫浴等一线品牌加持，品质有保障，省心省力，拎包入住可期。

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（二）117㎡叠墅｜三房两厅三卫，上叠奢享，私密宽境

建面约 117㎡上叠，三层空间设计，分层布局，私密性好，得房率约 86%，空间利用率高。

一层规划客厅、餐厅、厨房、公卫，餐客一体，南北通透，连接北向阳台，空间开阔，动线合理，满足日常社交与起居需求。

二层为休息区，主卧套房设计，带独立卫浴、衣帽间与南向露台，私享专属奢适空间；双次卧空间宽敞，可作为儿童房或老人房，保障家人居住舒适度。

上叠赠送超大露台，可打造空中花园、休闲茶室、星空健身房等，拓展生活空间，享受浪漫惬意的露台生活，私密与诗意兼具。

（三）127㎡洋房｜四房两厅两卫，改善优选，宽境奢适

建面约 127㎡洋房，四房设计，空间宽敞，布局合理，四开间朝南，采光面极大，视野开阔，改善居住首选。

客餐厅一体化设计，连接南北双阳台，南阳台观景，北阳台家务，功能分区明确，空间通透开阔，日常起居舒适惬意。

主卧套房设计，带独立卫浴与步入式衣帽间，L 型衣柜布局，收纳空间充足，私享静谧休憩空间；三个次卧空间宽敞，可满足二孩家庭或三代同堂居住需求，功能灵活多变。

全明户型，每个房间均有采光，通风效果极佳；精装标准高端，一线品牌加持，品质卓越，细节之处彰显匠心，为改善家庭打造理想奢居。

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（四）129㎡叠墅｜四房两厅三卫，下叠奢享，圈层私邸

建面约 129㎡下叠，地上两层 + 地下一层，空间奢阔，分层布局，私密性强，圈层属性显著。

地上一层规划客厅、餐厅、厨房、公卫与南向庭院，餐客一体，连接南向庭院，空间开阔，采光充足，庭院可打造私家花园、休闲区，享受诗意田园生活。

地上二层为休息区，主卧套房设计，带独立卫浴、衣帽间与南向飘窗，私享专属奢适空间；三个次卧空间宽敞，满足多人口家庭居住需求，保障家人居住舒适度。

地下一层层高 5.1 米，可打造多功能空间，如私人影院、健身房、茶室、书房等，拓展生活维度，彰显主人品味与格调，私密与实用兼具。

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五、项目优劣势分析：理性解读，置业参考

（一）核心优势

国企开发，品质保障：同济科技国企开发，深耕上海 30 余年，工程品质与交付信誉双保障，避免烂尾风险，置业更安心。

超低容积率，低密宜居：容积率仅 1.25，上海近郊稀缺，5-8 层洋房与叠墅规划，楼间距开阔，采光通风佳，私密性强，居住舒适度高。

一线滨水生态，环境优越：南瞰大淀湖、北临淀浦河，三水环绕，私享一线滨水景观；周边公园环绕，生态环境优越，空气清新，宜居性强。

全维配套，生活便捷：教育、医疗、商业配套成熟完善，全龄名校环伺，三甲医院加持，大型商圈环绕，满足一站式生活需求。

优质户型，高得房率：洋房一梯两户，得房率约 80%；叠墅得房率约 86%，空间利用率高；户型设计南北通透、全明采光，布局合理，功能灵活多变。

精装交付，省心省力：配齐中央空调、地暖、新风三大件，日立、方太、林内等一线品牌加持，品质有保障，省去装修成本与时间，拎包入住可期。

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（二）相对不足

非地铁上盖，需接驳：距离 17 号线站点有一定距离，需通过公交或自驾接驳，对于依赖地铁出行的刚需群体，便捷性略有不足。

周边大型商业需自驾抵达：社区自身商业体量较小，大型商业综合体需自驾抵达，对于习惯步行逛街的业主，便利性稍弱。

叠加地下室层高略低：叠墅地下室层高 5.1 米，低于市场主流 5.8 米 - 6 米标准，地下空间利用率和后期改造潜力相对有限。

社区无会所等高端配套：社区规划以基础景观与配套为主，无会所、架空层等高端共享空间，对比板块内部分高端楼盘，品质感略有不足。

六、总结：同悦湾璟庭，定义上海西部理想人居

综合来看，同悦湾璟庭凭借国企开发的品质保障、1.25 超低容积率的低密规划、一线滨水的生态资源、全维成熟的生活配套、优质实用的户型设计与高端精装的交付标准，成为上海西部朱家角板块稀缺的低密滨水人居标杆。

项目既坐拥长三角一体化与青浦新城发展的双重红利，享受区域价值持续攀升的潜力；又兼得江南水乡的生态人文底蕴，远离城市喧嚣，享受静谧自然生活，是刚需置业、改善居住、投资保值的优质选择。