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原创新地产新地产

2025年7月9日 18:28北京

亦庄招商玺尚未售罄，其“兄弟”项目招商序已入市角逐。

5月12日，位于亦庄新城的招商序取得预售许可证。5月25日，招商序官宣2小时成交176套，成交总金额超14.1亿。6月9日，招商序网签数据首度亮相。

从拿地到销售，招商蛇口的动作很快，被誉为“速度之王”。自2025年1月20日成功竞得地块后，仅隔一天便迅速公示项目设计方案，3月16日正式公布案名为“招商序”，并于4月24日举办产品发布会。

值得注意的是，该项目自拿地之初便肩负特殊使命，旨在打造符合“亦庄好房子”标准的高品质住宅。在总平面设计图中，项目明确呈现了“阳台+首层架空层+风雨连廊”的设计方案。

根据市场统计数据，招商序曾在六月一周以35套、2.84亿的成交金额成为北京普宅销售金额冠军，以及全北京新房成交金额第二。

业内人士表示，对于招商蛇口来说，做“好房子”并不难，真正的挑战在于如何把握招商序的品质尺度，既不“背刺”距离其不到一公里的招商玺，又要打动客户买单。

PART ONE

亦庄首个“好房子”

招商序位于亦庄河西板块。1月20日，招商蛇口以底价34.8亿摘得项目所在地块，成交楼面价约4.5万元/平方米。项目拿地之际，恰逢北京市于2月出台《北京市平原多点地区 “好房子” 规划管理相关技术要点（试行）》，其中提到，可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率。

因此，招商序成为了北京亦庄首个“好房子”项目。头顶亦庄首个好房子光环，在拿地的第二天，地块便发布了总平面设计图，“阳台+首层架空层+风雨连廊“全套配齐。

招商序在北京南五环外，一共由四类用地构成。其中，一块住宅用地占地面积3.08万平方米，一块商业用地1.48万平方米，两块公园绿地共2.13万平方米。

交通方面，项目距T1线泰河路站直线距离不足200米，轨交出行便利性突出。不过，T1线作为北京第二条现代有轨电车线路，尽管两站可换乘地铁，但运行速度偏慢，对赶时间的人群来说不太友好。此外，亦庄区域早晚高峰时段自驾出行也常遇拥堵，可能影响出行效率。

教育资源比较丰富，项目直线距离约400米是北京第二中学经开学校，涵盖小学到高中十二年制，区域内还有北京十一学校亦庄实验小学和中学，教育实力也比较强。项目3公里范围内还有人大附中亦庄分校。

商业方面，项目约一公里有龙湖北京亦庄天街和众多底商，项目还自带了一个3.7万平方米的商业，基本的购物、餐饮需求完全满足。

医院方面，三公里覆盖北京中医药大学东方医院、同仁医院、爱育华私立医院以及振国医院等。此外，人大附南侧还有28年投入使用的北京儿童医院新院区。

PART TWO

限竞房之争

招商序共规划13栋洋房＋小高层676套房源，建筑高度为7-18层，层高3-3.05米，容积率2.5，91-165平方米三至四居四种户型，其中，108平方米和127平方米四居室为主力户型，偏向于刚改和首改人群。

作为亦庄“好房子”产品，招商序采用南北双阳台设计，南向阳台赠送一半面积，北向设备平台全赠送，整体得房率超过90%。最小户型91平方米三居套内面积达到约88平方米，得房率约96.5%；108平方米三居得房率约95.4%；127平方米四居得房率约92.8%；165平方米四居得房率约93.6%。

从得房率上就可看出，91平方米和108平方米性价比比较高，且户型也不错。91平方米南北通透，两面宽，边户客厅270°采光，赠送大飘窗，客厅面宽达4.1米，在同面积段户型中不多见。

不过，有些户型也略有不足。比如南向三面宽的127平方米户型，由于中间设置了格挡，实现了类似一梯一户的格局，但户型基本都在北侧的高层部分，临主干街道，噪音影响不可忽视。

价格方面，招商序备案均价在7.75万元-8.48万元/平方米之间。一位购房者表示，刚开盘时，听说项目价格在8.1万/平方米左右，溢价太高，毕竟这个项目位置不属于亦庄核心。不过从网签来看，价格并没有那么高。北京住建委数据显示，截至发稿，招商序网签72套，均价为74944.61元/平方米。

与招商序距离较近的新房项目是招商玺。和招商序地块历经近一年调规才得以底价出让不同，招商玺地块的争夺异常激烈，共有31家房企参与举牌，最终由中皋置业摇中，地块总价79.12亿元，包含5.3万平方米的现房销售面积，楼面价为4.44万元/平方米，销售指导价则是7.7万元/平方米。该项目后与招商蛇口展开合作，由招商蛇口负责操盘，于2023年10月开盘，主要面向高端改善需求群体，主力户型为建面约 143-228平方米的四居。这一户型设计与招商序形成了差异化，二者互不冲突。除了招商玺，周边还有次新房中海京叁号院、亦庄金茂府等。

此外，项目周边有6个限竞房约6000个房源，在今年年底开始陆续解禁，以89平方米左右的的小三居为主，也有少部分130-140平方米左右的四居，当初这些限竞房大概5.2万/平方米左右。二手房售价毛坯单价预计约6万，精装单价大概在6.4万左右。从面积段来看，届时可能会对招商序91平方米户型造成一定冲击。对于追求品质的改善客群来说，招商序的108平方米和127平方米优势明显。

总体来说，从户型设计到装修品质再到园林设计等来说，招商序还是可圈可点的，周边配套也较为成熟，比较适合亦庄刚需上班族和对学区有要求的有孩家庭。

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