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✅青岛昆仑·天麓湾

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今年青岛交付的新项目，都经历过2023年下半年开始的剧烈市场震荡。

楼市震荡期，项目利润缩水，销售阶段“吹过的牛”，能否兑现？

看这个东李楼盘，已经开始交付。景观中轴达到150米，俯看视角，“含绿量”很高，不像有些项目以花钱少的硬铺装为主。

它入口就是巨大的圆形三层叠水，流水淙淙，锦缎般丝滑。

四棵造型精选的乌桕树，都是20年以上的成树，树冠舒展如伞。

妙笔是迭水的氛围组：一丛丛贴近水边的宿根花境，自然舒朗、野趣横生。

据说这个项目的园林邀请的奥雅广东设计团队，是李宝章大师亲自设计。

阳光大草坪很常见，但它却在草坪中央，设计了一个点睛之笔——液态大理石主景观，模拟水波的形态，中间有一个跳泉，源头活水，顿时有了生机。

大草坪两侧，遮阳伞下面有坐椅、高凳，给业主坐下观赏园林的角度。

同样是阳光会客厅，它在台阶下做了叠水。

安坐亭中，草木清新、潺潺流水，看水中的天光云影，会不自觉的放松下来。

这是东李改善标杆——昆仑天麓湾

今天（7月28日）迎来高品质交付，提前半年。

【壹】

昆仑天麓湾在2023年下半年入市，正赶上全国房地产急转直下，很多项目停工、延期交付。

2023年，买房人最大的担心已经不是品质，而是能否交付？

当时，昆仑置业已经在城阳城区成功开发昆仑府、昆仑樾两个项目，均定位高端改善。

昆仑府实景图。

昆仑置业很看重销售阶段对业主的产品承诺，所以昆仑府、昆仑樾都有超高的品质还原度，以交付力、兑现力强，赢得了市场口碑。

但毕竟没有国企背景，且新项目天麓湾面向的是东李购房人群。在那种市场行情下，交房能力难免被质疑。

当时，昆仑天麓湾却大胆承诺，提前五个月交付。

网络是有记忆的，时间到，昆仑天麓湾准时兑现了“吹过的牛”。

先看天麓湾的交付实景。

【贰】

作为单价三万以下的项目，天麓湾大量的使用高档石材，以青岛行业标准衡量明显是“超配”了。

与多数项目不同，天麓湾做出了两个高端归家大门。一个是北侧的社区酒店式大堂，双层挑高设计。

另一个是项目西大门主入口。它们都采用现代典雅主义风格，线条挺拔，很有气势。

两款大门的用料是珍贵的保加利亚维纳多石材，与北京宝格丽酒店入口立面石材相同。

现代风格没有过多复杂的元素，它的精髓是精度、质感，要做出这种精髓，对材料品质、工艺要求更高。

西大门的地面、墙面石材，顶部的金属挑檐、巨幕玻璃都是毫米级的对缝设计，据说其中有20多个不同尺寸，从设计到施工精准度极高。

天麓湾园林中的地面、花坛、墙面大量采用灰色、黑色、米黄色石材铺装，已经与青岛单价4万的项目配置相当。

过去两年，市区一些项目在降价的同时，也在偷偷减配。

天麓湾没有任何减配，反而有增配。昆仑置业一直强调产品超高还原度，底线是实景不低于效果图。

走进天麓湾社区，给人的感觉是树多，全冠移植乌桕、红枫、鸡爪槭、桂花、紫薇等名贵树种，高低错落，不少乔木已经达到三层楼高。

每一株植被的摆放位置、尺寸等，都经过反复调整。

比如这株日本红枫，枝条飘逸，镶嵌在会客厅、跌水这些直线条之间，构成丰富的层次感。

天麓湾园林很少见直线的绿篱，园林精致到骨子里。

转角、墙角、树下大量运用宿根花境的手法，有杜鹃、大叶吴风草、玉簪、矾根、迷迭香等花卉，可观叶、赏花、闻香。

宿根花境的自然风格，中和了天麓湾现代建筑风格的直线，让空间更有温度和生趣。

这种软硬高品质结合，在天麓湾的单元门设计上最能体现。

天麓湾的单元立面做了两层全石材、金属板干挂。

单元玻璃景墙前景则设计为宿根花境，每个单元、每面景墙画风不同，空间被柔化。（如下图）

现在很多项目重点打造景观示范区，作为营销工具，但到交付大区部分则品质平平。

天麓湾真正做到了“景观平权”。

除了东西中央景观轴，还重金打造南北向的生活景观轴。两条景观轴覆盖社区，达到均好性。

生活景观轴上，每个花园的现代雕塑，都出自中国当代铜建筑奠基人、铜雕泰斗朱炳仁大师之手，由此形成不同的花园主题。

天麓湾最终达到这样的交付效果——

无论走在哪，都有花园，手机上每一帧都是美景。

【叁】

过去两年，青岛楼市如同经历一场大考，有些项目没能交卷，有些项目及格线上下草草交卷。

昆仑天麓湾则做到了提前交卷，而且是楼市“高分卷”。

在新的楼市生存环境下，昆仑置业能成为一个胜出的房企，我认为做对了这三点——

第一、摒弃高杠杆、高周转的稳健经营观念。

昆仑置业成立8年，只做了三个项目，不算多，几乎是做完一个再做下一个，但每个都是高品质。

这些从房地产“大厂"出来的业内人，深知高杠杆、高周转的风险，所以一开始就很自律，公司负债控制在极低水平，拿地后以雕琢产品，实现交付为目标，这也是房地产下半场房企能够生存的关键。

第二、拿对的地，做对的产品，是保证公司现金流和利润的根本。

昆仑开发的三个项目都在城市核心地段，做的都是主流改善产品，追求绝对的安全性，能抗市场波动。

2023年初，市场情绪还很高涨，东李改善盘一窝蜂做140平以上的大户型。天麓湾很冷静地做120平、143平为主的产品，保证改善品质盘定位的同时，也精准的找到了主流改善客群。目前这个户配，已经成为青岛改善盘的主流。

因为定位准确，客户需求量大，在市场波动中，才能实现稳定的销售现金流，并保证了经营利润。

这点很考验团队的专业研判能力和经营能力。

第三、昆仑职业经理人的务实和纯粹。

昆仑置业有很多我的老熟人，每次去项目和他们的沟通中，能够感受到的是他们对房地产开发经营的务实和纯粹。

房地产行业并非高新技术行业，想让企业持续健康经营，无非是——

首先要拿对地，踏踏实实的站在购房客户的角度做产品。

其次在经营过程中要严格管理施工标准。

想管好施工，一要肯吃苦抓细节，要对每一个环节有管控有验收；

二要把职业操守当红线，否则无法管理好有利益牵扯的施工方，这点也是房企控制成本的关键；

最后要围绕现金流和利润制定经营策略，公司要有合理的利润，否则是无法持续的。如果不能给股东赚到钱，那么操盘团队也就失去了价值，昆仑的人从不避讳这一点。

每次与昆仑团队人的沟通中，都能感受到他们对经营管理的务实和作为职业经理人的纯粹，能够站在客户角度对待产品，能够站在股东角度权衡量价，能够站在经营角度规避风险，这些也是地产多年快速发展中被很多人遗忘的东西。

天麓湾在销售过程中，各面积段、各类房源平衡去化，这表现出操盘很专业的一面。有别于一些项目在销售后期，留下的都是难卖的房源。

因为对交付力、兑现力自信，天麓湾还将部分位置、视野绝佳的房源留到现房阶段，实景呈现给客户。

这部分珍藏的优质房源，面积从120-175㎡，是目前市场稀缺的低密洋房，即买即住。

尤其是143平好位置的现房，在东李尤为稀缺，有需求的购房者应尽快入手。

从昆仑府、昆仑樾，到昆仑天麓湾，昆仑置业异常重视对客户的产品承诺，将超高还原度、交付力、兑现力作为项目开发的底线，这也成为昆仑置业在青岛楼市的独特房企标签。

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