2025最新:东莞「滨海玺悦府」售楼处电话丨【售楼中心】楼盘地址丨项目简介
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近期，虎门楼市热度不断上升。
一方面是镇街新盘供应庞大，加上近期先后面市的虎门和府、南部湾万科城5期等纯新盘，镇街实际在售一手住房超10个，覆盖刚需改善各类定位，楼市活跃度高；另一方面则是同步上演的激烈抢客大战，多盘让利促销，“抄底”价隐现。
当品牌开发商调整战略，以可观的优惠力度进场抢客时，成交走量明显上升；与此同时，对于镇街部分小房企小体量项目而言，或由于竞争力不足，处境也更加艰难。
如入市一年多仅卖出约30套的滨海玺悦府；上月开盘，至今网签不到10套的汉荣星樾等，虽拥有“2字头”起的相对价格优势，但在小社区或无社区，开发商不知名，产品无亮点等现状下，实际成交受困。
01占地不足万㎡，另辟蹊径打造潮玩综合体
位于虎门两大主干道虎门大道和滨海大道交会处的汉荣·星樾项目，是上月才正式入市的纯新盘。
项目占地仅9350㎡，由两栋住宅+一栋商业办公楼组成，总户数209户。8月底项目正式取证，备案均价约3.34万元/㎡。不过据现场销售表示，折后均价在3万元/㎡上下，其中部分低楼层单元可低至2.6万元/㎡，是目前虎门中心区在售项目中价格优势相对明显的新盘。
但从成交反馈来看，汉荣·星樾“2字头”起的友好门槛并未受到市场客户热烈反响。据公开数据，项目开盘推售的209套房源，截至今天，处于待售状态的仍有约200套。
虎门新盘之间价格战愈演愈烈，是项目开盘遇冷的一大原因，同时，或也离不开项目本身较明显的产品硬件问题。
受限不足万㎡的地块面积，可享社区配套有限；同时由于项目紧邻两大城市主干道，且通行货车较多，加上社区面积小，缺少绿化等阻隔，噪音问题难以避免；产品方面，户型设计偏传统，无明显亮点。
汉荣·星樾前身为村企合作的旧改，早于2016年便已成功备案，一直到今年才正式入市。项目开发商汉荣实业为虎门本土企业，业务涵盖多方面，房地产并非主业，也导致知名度较弱。
而就虎门而言，无论是人口还是经济，基本盘都非常扎实，叠加滨海湾新区规划利好加持，镇街区域价值有目共睹。于是，也吸引了众多如万科、保利、华侨城等一系列品牌房企抢滩。如今，随着房地产进入下半场，品牌对于购房者决策的影响力还在上升。对于汉荣·星樾而言，品牌方面并不具备优势。
不过项目的配套却值得一提。穗深城际虎门东站距离项目步行距离仅约500米，同时虎门公园也在步行1公里范围内，高层亦可远眺公园山景，大型商业配套万达广场车程约2.5公里.....
同时为了更加出圈，汉荣·星樾本身还另辟蹊径打出了“潮流综合体”概念。据销售表示，未来项目楼下的商业部分将规划脱口秀live house、潜水馆、手游体验馆等更好玩的潮流业态，契合年轻人休闲倾向。
但仅从目前的去化成绩来看，当购房者越发理性与挑剔，项目的短板正更多被放大。
02无小区，开盘即遇最严调控
汉荣·星樾还在努力营业中，相距约4公里的另一迷你盘滨海玺悦府则似乎已选择躺平。
项目总占地不过4258㎡，仅有一栋两单元，容积率高达5.1，总户数200户，而车位比仅1：0.6。早于2021年8月项目便正式开盘，开盘次日，“莞八条”发布，调控进一步趋严，东莞楼市也开始了进一步下行转向。
该项目也在体量小，非品牌开发商、近高速等诸多不足下，伴随市场下行开始了艰难的去化过程。截至今日，合计200套可售房源入市一年多，仅售出约30套。
而从目前现场来看，项目无社区，营销中心也已搬离，中房君致电售楼处亦未有人接听。“他们完全卖不动”同区域其他项目销售对此直言道。
滨海玺悦府备案单价在3.1万-3.4万元/㎡，目前释放的价格信息为2.6万元/㎡起。产品皆为88㎡-112㎡3房，考虑到项目定位刚需，在刚需产品空间利用效率不断提升背景下，112㎡做3房是否契合置业趋势值得思考。
小体量项目中，另外便是位于虎门布料内的众筑滨海中央，早于2020年项目便入市，已于今年6月份交楼。由于位于布料市场内，人、车流混杂，居住面貌一般，目前仍有部分房源在售中，均价约3.4万元/㎡。
相比于大社区，小体量项目更加考验开发商的产品力，如果仅是想靠区位和价格优势来抹平预期，于当前阶段难度正不断加大。
未来，小地块项目还将更多，做出“小而美”的产品将成为房企致胜的关键。
03品牌房企项目强势抢客
让这些小体量项目艰难去化的另一核心原因，同样离不开品牌房企大盘的强势抢客。
在东莞市住建局公布的过去9月份全市成交数据中，虎门的一二手房成交量均位居全市前列，即在小体量项目艰难去化的同时，品牌房企的大盘正在不断贡献成交。
从未来之光到保利时区，再到如今势头猛烈的南部湾万科城5期，无论是宣传造势、营销手段还是产品实力，都吸引着更高关注度。
以保利时区为例，目前项目推出的低价房源仅在3.1万元/㎡，价格差距进一步拉低。此外依靠强大的集团实力，保利时区还有“交楼再供楼”，首付分期，最长2年免息分期等政策利好，极大降低购房者的进场门槛。
仅“交楼再供楼”，给购房者预留过渡期的操作，便让一众项目营销人员羡慕。价格和门槛双让利下，叠加TOD背书，保利时区于当前市场环境，便交出了不错成绩。据悉，仅国庆期间，项目便成交了132套，位列全市TOP1。
另外便是万科项目的强势抢客。
虎门是东莞万科的重点深耕区域，先后开发的万科云城、南部湾万科城、万科城市之光等一系列项目于二手房市场皆反响不错，品牌及产品力在区域的认可度非常高。
从未来之光的积极去化，到最新南部湾万科城5期新品较高的关注度，虽价格无明显优势，但凭借长期沉淀的口碑及实力，仍能吸引大批客户认可及买单。
此外，镇街还有粤港湾樾光里、虎门印象、璀璨时代、御龙山天玺，以及即将入市的虎门和府、深物业赤岗社区项目等众多新盘，竞争激烈。
不过在镇街经济、人口基本面强劲下，区域房地产的基本盘也将保持稳定。无论是“2字头”的刚需小盘，还是品牌房企的极限让利，当下的虎门楼市其实已是一个比较好的进场时机，有置业需求的，不妨多看多走，按需进场。
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