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◎ 作者 / 刘茜

前言

看超级大盘的滚动开发是一件挺有意思的事，可以探究房企在不同市场周期下的开发策略选择。

具体到白沙洲板块，过去15年有两个超级大盘，白沙洲大道以西的是万科金色城市（一期、二期、光澜道），白沙洲大道以东的是清能锦城（一至四期、左右时代、缦云观樾）。

2021年前清能锦城分期产品定位变化不大，主要参与新房竞争，更多追求高流速。2023年底四期地块推售完毕后，时隔两年，推出新住宅地块——缦云观樾，3月29日、4月20日两次开盘，首日去化率在70%以上，市场销售层面的反馈良好。

同时，我们观察到新地块在市场环境、城市环境和产品定位上与前期有显著区别，可以看到清能锦城这个百万方以上大盘，从市场跟随者向主导者的转变。

Part 1 区域市场结构性变化的良机

应该说，项目开盘入市的时机相当微妙，从2023年12月开始，白沙洲新房断供超过1年，旧规范新房库存基本出清，同时白沙洲前期积累的刚需客群开始启动置换升级，刚改、改善需求相对旺盛，要求新产品能够兼顾地段资源和更高产品力。

在区域的住宅市场已转为二手房主导的情况下，市面缺乏有较强产品竞争力的改善项目，也是因为如此，新项目依托准四代住宅做强综合产品力，可以构建出对二手房坚实的竞争优势。

推测缦云观樾选择此时入市，是从区域市场的结构变化中看到了这些市场机会。

机会一：新房断供，旧规范产品库存率先出清售楼处电话400-8787-098接通后输入5678【营销中心】

在武汉二三环之间刚改板块中，白沙洲率先完成旧规范产品的库存出清，截止2025年3月，住宅库存仅4.5万方。

新房断供的影响改变了过去白沙洲刚改新房主导、供求相对平衡的市场格局。

首先是需求大于供应，2023年至今白沙洲新房供求比0.4，而同为二三环的大后湖（注：塔子湖+后湖）、古田和四新则相对均衡，应该说此次缦云观樾的入市受到了市场相当瞩目。

其次是二手房成交量超过新房，且二手房成交均价约11000元/㎡左右，低于新房价格3500元/㎡，在区域内无新房项目的情况下，缦云观樾来自板块内的竞争主要是大量低价二手房，板块外竞争则是三环内同价位的四新、王家湾等区域的准四代住宅项目。

最后旧规范产品库存出清，这一点其实相当重要，以2024年准四代住宅项目进入的板块来看，旧规范产品出清的区域如武昌二环内，销售项目普遍能够兼顾价格和流速；新旧产品同期竞争的区域，则准四代项目受到低价旧规范项目的冲击。

市场亟待新规范产品弥补新增住宅供应的不足，白沙洲新房供求失衡、二手房产品力不足的情况可能长期存在，因此我们应该有心理预期，项目定价不会过低。

机会二：置换链条开启，改善需求相对迫切

经过15年的发展，白沙洲从刚需板块升格为改善板块，在此之前积累了足够的改善升级和置换升级客群，市场现状一方面缺乏有竞争力的产品，同时也缺乏改善供应满足客群进阶居住的需求。

如果梳理历年的住宅成交结构数据，可以看到，2011-2015年白沙洲主力客群为刚需，2016-2018年则转为刚改客群，2019年至今刚改、改善客群成为需求主体，120㎡住宅以上的成交占比超过43% 。

因此市场上亟待改善定位+高产品力的项目入市，承接刚需客群的置换链条。

缦云观樾的入市恰逢其时，通过市场调研了解到，项目客户成交结构中，有约50%来自白沙洲地缘改善升级或置换。主力户型110-128㎡，装标3000元/㎡，正是抓住了地缘改善客户升级居住面积、提升居住品质的核心诉求。

Part 2 城市发展红利下生活配套完成升级

从2010年万科金色城市开始，白沙洲15年的造城热潮终于迎来了尾声，城市面貌焕然一新，号称“晴天一身灰、雨天一身泥”的烽胜路也早已大变样，配套成熟已成为缦云观樾的一大优势。

可以从区域发展格局、1.5公里半径生活圈，宏观以及微观两个维度来看。

宏观：现有城市格局下的现状区域中心

首先，双地铁交汇和临近两条主轴道路，支撑起项目所在区域天然的交通枢纽和区域核心地位，白沙洲一直在承接武昌主城乃至江南的刚需、刚改客群，客户对交通配套的需求度尤其高。

轨交5号2021年开通，12号线计划2026-2027年通车，两条轨交线路换乘的红霞站距离项目300米，临近的烽胜路是仅次于白沙洲大道的南北向主干道，白沙三路则贯通东西。

（备注：白沙洲板块落位图，来自自媒体大光谷blog）

微观：生活配套完整且能级较高

微观维度，区域配套完成更新升级且完备程度较高，地段资源价值处于兑现后的红利期。步行300-800米范围内，聚集“五双“配套，并且多在2021-2024年集中建成投入使用，其中包括：

双地铁：5号线（21年通车）、12号线（预计26-27年通车）

双公园：毛坦公园（23年建成）、烽胜公园（18年建成）

双天街：白沙洲龙湖天街AB馆（22年开业）

双医疗：省妇幼分院（三甲，23年开业）、省人民分院（三甲，24年开业）

双学区：洪山实验小学、洪山实验中学（24年普高率超60%）

另外需要提到的是外部不利因素，即临近京广铁路的影响，从调研客户反馈的信息看，客户敏感点主要在于户型设计，对临近京广铁路噪音敏感度不高，一方面因为东侧毛坦公园区隔了噪音，其次是因为在售楼栋位于地块西南侧，距离铁路超过300米。

外部的市场机会红利和城市发展红利都已具备，作为一个清能锦城已经无需依靠低价过多追求流速，而是需要在产品定位上进行拔升以追求溢价。

Part 3 大盘后期谋求产品升级

分阶段的看，清能锦城这个百万方以上的超级大盘一期至二期是典型的市场跟随型项目，市场占有率在24%左右，价格低于板块均价。三期以后开始主导区域市场，定价持平或高于板块均价，市占率由三期36%上升为如今的73%。

显然，无论基于现状新房市场空白的客观条件，还是大盘开发到了末期的必然选择，清能锦城已成为区域市场的主导项目。

支撑项目价格的因素除前面谈到的市场竞争时机、城市配套外，最重要的项目产品力塑造。

缦云观樾虽然实质为清能锦城的五期，但在推广上与刚需为主的前期地块做出适当切割，同时在产品上谋求进一步升级迭代，以四代住宅的综合产品力降维打击周边低价二手房。

1、公区和园林升级，优化归家动线仪式感

相较于早期偏刚需的产品定位，在公区上做了明显的提升，通过设置酒店式社区大堂、精装入户大堂、风雨连廊等提升归家仪式感，进而满足改善客群的置业需求。

在景观设计上，项目从《西园雅集》中寻得灵感，设计出“城市玄关、落客礼廊、接待大堂、核心水院”五进制归家动线，移步异景。

2、全龄向主题架空层泛会所

项目首层架空层打造拾光书屋、少儿学堂、长者空间、健身休闲等功能区，丰富业主的日常生活，其中拾光书屋显然借鉴了联投的亲子社群品牌。

3、精装交标倾向配置完整

项目精装交付，装修报价3000元/㎡，配置美的中央空调和博士壁挂炉的大件，厨房配置方太抽油烟机、燃气灶、洗碗机三件套；卫生间配置科勒马桶、面盆、淋浴花洒、水龙头。除此以外，客厅还配置岩板背景墙，厨房的复合金属玻璃门也属于交标。这样一看，比周边12000元/㎡左右的二手房性价比要高。

4、户型设计有提升空间

招商武昌序的“花池赠送”、到松阅的“131㎡可变五房”，再到金沙樾的“极致南向面宽”，准四代住宅对阳台新规的利用到了淋漓尽致的地步。

缦云观樾是白沙洲首个准四代产品，户型在前期产品基础上进行了一定优化升级，与市面优秀户型相比，则仍有可提升的空间。

特点1：独立北向工作阳台灵活多用

特点2：做独立第二阳台而非将其嵌入到卧室空间使用

特点3：南向3面宽，未配置X空间

▽128㎡三房两卫户型

缦云观樾做的则是常规的三房，南向面宽约10.4米，开间进深比约1.0，现有承重墙结构下，基本固定了各个功能间的空间范围，可改造优化空间较小。

128㎡三房户型设计的北向阳台，位于玄关一侧，客户也可以将阳台和厨房打通，延展厨房台面，保留部分阳台空间作为玄关储藏室使用。也可作为纯粹晾晒、储物功能阳台，将南向双阳台解放，作为纯享生活空间。

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