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贵阳贵阳地铁.湖山郡
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近期，湖山郡因教育配套“新华东”落地，项目热度随之得到提升，正应了那句话，贵阳市场，一个楼盘没有热度，那肯定是没有“名校”加持的问题。
城语实地踩盘，梳理湖山郡目前的基本概况，以及说说个人对“新华东”学校的看法，以供感兴趣的看官老爷们了解项目动态。
老规矩，先补充湖山郡项目的概况：
地铁·湖山郡位于观山湖金朱西路南侧，东起下麦西地铁站，西至银湖路区域。由贵阳地铁置业有限公司开发及提供后期物业服务管理。（根据踩盘信息，5期由产城物业提供物业服务）
湖山郡规划占地约60万方，建面约150万方，共分6期开发。每期容积率和数据指标不一，有的规划还未出来，目前很难整理出具体的数据。
湖山郡分期情况
项目规划及建设分期情况：
1期产品为洋房，位于金朱西路与百花湖一号路交汇的东南侧，一期现已经交付；
2期产品是高层和公寓，位于金珠西路南侧，金湖路两侧，二期公寓高层都是现房交付了；
3期规划有高层和洋房，位于百花湖一号路东侧（一期南侧），三期待建；
4期规划是商业商务，主要是公寓类型住宅，位于窦官站旁，四期规划已经出来，还未建设销售；
5期规划是高层住宅，位于轨道1号线车辆段南侧，金湖路西侧，也是项目即将主推的区域，即将面市销售；
6期规划是高层住宅，位于百花新城楼盘西侧，六期规划未出，具体销售时间未知。
综合来看，湖山郡项目占地不小，楼盘分多期建设，但有一个很明显的情况，楼盘因中部位置存有地铁车辆段用地，导致项目各期之间的凝聚力很差，从而拉低了楼盘整体配套的共享效率。
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湖山郡目前主要在售2期现房；5期在认筹中，即将面市加推：
项目2期共有6栋楼，总层高33层，梯户比2T5户，有建面78/82/86/88/92平户型，户型结构为2房1卫。
湖山郡二期
2期主要在售1#/2#/3#/4#/5#/6#楼，户型面积有建面86/88/92/平，价格约7800-8200每平。
现2期已经是现房，即买即入住。2期物业是地铁物业，住宅物业费2-2.4元每平。物业费第1-2年是2元每平，第3-4年是2.2元每平，第5年后是2.4元每平。
5期即将面市，用地面积约16.90万方，总建面约43.61万方，共有16栋住宅，住宅编号1-16#，住宅全部为高层，梯户比2T4户和2T3户，总层高26层，规划总户数2008户，总停车位3065个，其中室内平面停车位2765个。
5期产品有普通平层、跃层、以及大平层产品等。住宅朝向为东南或南北朝向，户型建面约111/120/130/137/145/175平，部分户型还带有露台设计。
湖山郡5期楼栋
5期首推3/6/14/15/16号楼，户型产品有跃层和平层。
其中3#楼首推1单元，总层高26层，梯户比2T4户，户型为跃层，面积104/130平，价格预计9字头，甚至更贵；
14#总层高26层，梯户比2T3户，户型为平层，面积124/167平，价格预计在9字头左右；
6#/15#/16#楼总层高26层，梯户比2T4户，户型为平层，面积117/143平，价格预计在9字头左右；
5期交付标准为毛坯，交付时间2025年9月-12月，物业为产城物业，物业费请以后期具体收费标准为准。
备注：这里的价格仅供参考，具体价格请以实际为准，部分产品会因为朝向、楼层不同，价格差异较大。
湖山郡项目预售许可证及签约备案情况：
湖山郡1期，产品为洋房，楼栋1-15#楼，下预售许可证时间2018年12月15日，预售共计342套房源。由于1期销售已久，基本售罄，这里就不做数据统计了。
湖山郡2期，产品为高层，楼栋1-6号楼，下预售许可证时间2020年07月24日，预售共计930套房源，去化408套，剩余待售522套，去化率43.87%。
湖山郡5期共16栋住宅，共计2039套房源，现组团所有楼栋均已经下预售许可证，下预售许可证时间2024年4月28日，预售共计2039套房源，去化310套，剩余1729套，去化率15.20%。
湖山郡签约备案情况
5期共有3张预售许可证，1#至12#楼于2024年4月28日下证，共计1556套住房；13#楼于2024年4月28日下证，共计100套住宅；14#、15#、16#楼于2024年4月28日下证，共计383套住宅。
结合备案数据情况，能看出湖山郡2期销售去化比较一般，2期拿证时间已有4年，现去化率还不到一半。
现湖山郡5期已进入市场，拿证至今去化310套，因有“新华东”和团购的助力，湖山郡5期近一月的本案数据还是不错的。
“新华东”现状：
湖山郡项目近期热度提升，其原因是“新华东”学校的落地。这里需要再次补充“新华东”学校的情况。
7月底，官方信息宣布，“新华东”小学和中学落地湖山郡项目，学校暂命名华东师范大学附属贵阳学校西校区，学校性质为公办学校，由华东师范大学附属贵阳学校进行管理。
“新华东”落地信息
“新华东”小学、初中计划规模为60个班，其中，初中30班，小学30班，2026年9月开学，按照观山湖区义务教育阶段学校招生入学政策进行招生。
现“新华东”学校的位置已经公开，结合湖山郡项目公开的信息，“新华东”学校位于5期区域。
小学位于五期项目旁，中学位于五期南侧，综合楼盘整体规划图来看，5期是距离学校最近，上学最为方便的组团。
学校位置信息
现小学和中学建设还未启动，但根据学校前期公布的预计开学时间，相信学校的建设计划很快会跟上。
目前，市场和购房客户都比较关注“新华东”的进展动态，很是遗憾，当下的“新华东”只知道办学规模、具体位置，以及预期开学时间。
关于“新华东”学校的具体细节都还是未知，例如学校投入情况，学校本身硬件，师资团队细节，课程内容结构等等。
换句话来说，“新华东”目前已知的信息，是学校牌子和位置确实有了，别的都还是空白，这也是市场对“新华东”持观望态度的原因。
有购房客户和城语聊这个项目，想知道“新华东”究竟好不好，城语也只能说，需要交给时间了，目前买湖山郡，学校都是要“赌预期”的。
项目5期分析：
湖山郡目前正在积极推售项目5期，本节内容，就来看看五期的细节：
湖山郡项目5期位于观山湖百花二号路以北，金湖路以西区域，地块面积相对较大，且完整性比较不错，加上5期距离学校地块较近，结合以上优势，或许就是5期规划产品有大面积平层的原因。
5期优势细节：
综合楼盘规划及开发情况，5期相比较其它几期，其地块细节确实存在以下优势：
其一，5期地块更利于产品设计：5期地块面积相对较大，且地块也比较平坦；还有5期地块相对更为完整，比较利于产品规划设计；
其二，5期社区空间更为丰富：接上一点，5期因地块面积较大，那社区内部空间可以规划更多的绿化面积，园林及社区配套可以做得更为丰富；
其三，5期地块距离配套较近：结合湖山郡楼盘配套，可以看出5期居住项目主要配套都不算远。
例如5期距离地铁站相对比6期要近；5期旁就是中小学配套，上学也更为方便；5期旁有规划公园的用地，可拓展休闲空间。
湖山郡5期地块及建设情况（图源合略）
其四，五期空间环境相对不错：5期东侧是公园用地，北侧是车辆段空间，南侧是学校用地，西侧是车辆段用地等。
这样的空间环境，四周空间视野比较开放，楼栋能得到不错的视野及采光条件。
综合以上几点，可以看出5期环境相对还不错，这应该是5期规划大面积产品的原因，5期部分产品户型面积在175平。
湖山郡各期地块位置
当然5期也有不可避免的缺点：例如：
5期与其他组团相对较远，位置相对有些孤立，导致其他几期配套5期不方便共享，同样5期的配套，别的组团也不方便分享；
还有5期组团靠近地铁车保区，虽然噪音干扰有下降，但是也影响了城市环境，直观的还是不舒服。
实际来看，5期也有一些不可抗拒的缺点，真应了那句话，没有完美的组团，也没有完美的房子。
目前，5期输出的价格在9千左右，跃层可能更贵，说实话，放在当今的观山湖市场，这个价格确实不算便宜。
抛开湖山郡“新华东”学校的因素，这个价格在市场是没什么竞争力的。当然，也因为有了“新华东”，可能湖山郡才有保这个价格的勇气。
“团购”性价比的说法：
近期，湖山郡项目一直在开展内部“团购”活动，团购价格7300出头，团购涉及2期和5期。
就湖山郡项目的情况，这个团购价格确实不算贵，于是市场就有了两种不同的看法，一是觉得团购买到了目前市场最有性价比的学区房；另一种认为团购价格虽然不贵，但也谈不上很划算。
性价比学区房观点：
新“华东”名校的学区房，价格才7千多，现在的市场也不多见。并且这个“新华东”有“老华东”名气作为支撑，“华东”的牌子在贵阳是有成功的案例真的；
7千多的预算，现在的市场确实买不到“好房子”，选择“新华东”也是很有性价比的选择，湖山郡未来还有观山湖城市西拓作为支撑，以及“新华东”学校预期可以期待，所以选择“新华东”是可以的；
7千多是团购价，对比目前输出的9字头正常销售房源，团购价格显然是很划算，这个价格一对比，团购明显净赚1000多每平。
如果以团购价和楼盘输出的正常价格比较，确实存在较大的价格差距，这样的价格对比，显然是团购价更具有优势，心理感受和认知也觉得团购划算，团购到手的房子就是赚。
贵阳贵阳地铁.湖山郡
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