抢抓机遇,提质增效,房地产上市公司进入全面竞争时代!

2021年5月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股(CIH)承办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店隆重举行。

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中国房地产TOP10研究组对中国房地产上市公司已连续进行了十九年研究，研究成果促进国家政府机关对房地产上市公司的全面了解，帮助企业获得国内外金融机构的特别支持，获得国内外媒体全方位报道，已成为评判上市公司综合实力的重要标准。2021年中国房地产上市公司研究对象共178家，较2003年的78家，增加了100家。十九年来房地产上市公司市值均值增长7.2倍，营业收入均值增长54.5倍，净利润均值增长115.7倍。物业服务上市公司数量44家，其中港股千亿港元市值企业3家，100-1000亿港元企业12家，30-100亿港元企业11家。在物业服务上市公司市盈率方面，港股物业板块达到46.7倍。2020年港股40家企业在管面积均值1.09亿平方米，同比增长46%，三年复合增长率38%。中指研究院、房天下控股所有沉淀的数据都是作为这项研究的基础。

“顺应市场变化，把握变革机遇”，上市房企应当成为绿色低碳建筑的践行者和引领者。现在的“30、60”的“双碳目标”是我们国家对国际社会的一个庄严承诺，这既是改善生态环境，也是提高中国人民的福祉的一个重要方面。首先，要牢固树立低碳绿色发展的理念，在新的房地产发展中，一定要让低碳绿色建筑占据主导地位。其次，广泛的采用绿色低碳建筑的新技术、新材料，减少二氧化碳的排放水平。最后，积极地利用开发绿色建筑的一些新的技术方法，特别是绿色能源方面的开发，不光是新的建筑，原来已有的建筑怎么加强这方面的改造，都可以动脑筋、想办法，这里也有很大的空间。

中国房地产开发上市公司TOP10研究开展十九年来，指标体系和评价方法不断改进，不断提高企业综合实力评价的科学性。2020年，在新冠疫情影响下，国内整体货币环境较为宽松，货币政策稳健灵活，金融风险监管愈加严格。中央坚持“房住不炒”的主基调，房地产金融监管政策持续从严、更加精准，“三道红线”、“两道红线”政策接连发布，传统融资渠道进一步收紧。其中，（1）信贷稳定增长但增速首次低于各项贷款增速；（2）公司债发行规模及数量同比均开始下降，中期票据发行回暖，且发行利率有所下降；（3）海外融资规模及成本出现下降；信托“去通道”不断推进，融资规模下降；（4）资产证券化规模同比上升，供应链ABS成主要渠道；（5）股权融资力度加大；（6）绿色金融有望成为新渠道。

2020年房地产上市公司快速适应市场变化，把握城市复苏机会加大推盘，实现总资产规模进一步提升。沪深及大陆在港上市房企总资产均值同比增长13.7%、13.8%。从盈利表现来看，房地产上市公司增收不增利局面加剧，净利润增速跌降至冰点，同时房地产上市公司盈利质量出现下滑，大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为11.5%、12.3%，较上年下降2.4、2.9个百分点。在财务稳健性上，三道红线调控初显成效，房地产上市公司的负债水平有所下降，同时销售增长和严抓回款使经营性现金流明显改善。在股东回报方面，龙头企业提升企业运营效率、加大推盘销售力度、多渠道融资等方式为广大股东创造更高回报。在市值管理上，房地产市场受国家政策调控影响明显，行业整体估值下滑。未来龙头、热点区域布局及多元化的房地产企业将更受市场青睐。

中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十九年，相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。目前，我国发展进入新阶段，房地产企业响应国家号召，不断提升经营质量，积极进行转型升级。在此过程中，产生了一批优秀的产城融合开发企业。2020年以来，相继有房地产公司将轻资产的服务业务进行分拆，积极谋求上市，以期在资本市场有所作为。从结果来看，大部分上市的服务业公司受到了资本市场的青睐。

如何通过制造业与数字产业的深度融合，促进产城融合高质量发展谈几点思考，与大家分享。一、在复杂形势面前把握产城融合发展方向。产城融合建设要清醒的认识宏观趋势，把握产城融合发展方向。在经济延续回升势头下，关注不确定性因素及产城融合推进过程中受到的影响。二、抓住新型工业化为产城融合发展带来的机遇。把握发展主动权，从产业端入手，把新型工业化放在更加重要的位置。（一）更加重视两化深度融合的重要意义。（二）更加重视数据要素的普遍应用。（三）更加重视碳达峰碳中和的深切影响。（四）更加重视“以人为本”的发展模式。三、把握重点视角推进产城融合稳步前进。（一）是着眼系统统一布局。（二）是着眼载体精心建设。（三）是着眼统筹全面协调。（四）是着眼转型完善模式。（五）是着眼平台聚焦重点。（六）是着眼生态融通发展。城市群发展方面，启迪协信认为：非中心的城市不能仅依赖中心城市的产业外溢，更多要加强产业互动、协同，主动融入城市群产业体系中，建立自身城市的特色产业集群和防火墙，抵御中心城市的虹吸效应。助力新产城方面，启迪协信认为：新产城重点在产城运营，需关注短中长期利益或相互融合发展以及是产业、地产和基金的共享开发模式。启迪协信在助力新产城方面拥有三条核心产品线及两个成功模式。得益于上述的产品体系和运营模式，启迪协信目前落地项目超40个，涉及20余个城市，其中多个项目成为当地标杆。未来，启迪协信仍将深耕城市群的战略，坚持产城人融合发展的战略，助力整个区域经济的发展，成为全球先进的科技运营商。

一、产业成为地产“新常态”。“三道红线”倒逼，产业园区金融合规性优势凸显。

二、新常态下星河产业迎来“新挑战”。像广州率先探索城市更新产业建设占比，产业的用地要达到60%或者40%。这些产业用地在旧改中全部变成了商业用地，这造成了我们要用商业用地的价格做产业，这个困难非常大，成本和满足的客群需求不一样。再者望而生畏的项目体量，面临产业运营压力巨大。

三、新常态下的星河产城之道。星河产业深耕大湾区，并逐步向全国发展。目前已布局全国20城，引进企业1500家，拥有超200亿元配套基金培育产业链；第二、我们把产品进行了多元化。另外，产城融投是星河的特色运营模式。此外我们还提出了“房东+股东”、“园区+社区”、“基金+基地”等发展特色。

新建元在打造“飞地”经济的过程中，探索了三位一体的打造模式，总结出如下经验：

（1）把握好两个要素层面的机遇。一是技术层面，二是政策层面。技术层面即规划、产业、投融资，政策层面为政策导向、管理主体、开发主体，需职责分明，将分属于不同层面的区域综合开发要素进行精准划分与跟踪。

（2）要坚持四个原则。

一是封闭运作，项目合作范围内的土地出让金，以及增量税收等封闭用于本区域的发展。

二是整体授权，通过PPP等方式，授予平台公司整个项目的整体开发权。

三是滚动开发，投资建设计划与土地的收储以及出让计划要衔接，控制投资风险，减少资金占用，形成一个滚动开发的模式。

四是要自求平衡，不占外部财政资金和经营性的资源，实现项目自我平衡，保证企业在区域开发过程中能够可持续发展。