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1、江核新房价价格要跌到多少？

江核房价最近三年已经跌去了3成，不禁想问江核的新房价格底在何方？

我们抛开枯燥的量价模型、租售比等概念逻辑，用一个更感性的切口来探寻——市场对比法。

就好比你要出品一款碳酸饮料，可口可乐摩登罐每听3元，那么你的可乐要卖多少钱？

这就所谓的锚定效应。每一个成熟的市场中，都有一个价格锚；同类产品定价时都会策略性的把它作为参考系。

可乐市场，这个锚是可口可乐。

电动车市场，这个锚是特斯拉。

而当下的江北核心区新房市场，这枚沉甸甸的锚，就是——金基·山川江樾。

2、那为何是山川江樾？

体量即话语权： 总计1930户的磅礴体量，在当前主流项目仅三五百套的江核，一盘堪比五盘。

品质定乾坤： 科技住宅、双泳池、双会所配置、精装拉满，品质直接对标河西豪宅“六大金刚”，在江核堪称一骑绝尘。

占位显优势： 落子隧道口、毗邻山姆会员店，地段与市场占有率兼备。

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正因如此，“山川江樾”在无形中握住了板块的定价权，成为所有竞品定价时无法绕开的“锚点”。 它的价格波动，直接牵动整个江核新盘的神经。

当下，其影响力或许尚未完全显现——因其143-253㎡的面积段，与周边在售项目形成错位。然而，当今年下半年十余个项目携100-200㎡的全面积段汹涌入市时，“山川”的价格标杆效应会十分显著。

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3、“锚点”的现状与隐忧

金基山川江樾23年12月首开时价格3.9万/㎡，最近12个月量价表现怎么样呢？

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坦率的说，面对143-253㎡这个定位来说，山川这个成交量价实现已经已属亮眼。但是，当面对1930套的庞大体量时，按当前年均250套的去化速度，仍需长达5年。

时间成本是操盘不得不面对的课题。而价格则成了调剂流速的最重要手段。山川江樾当前均价不到3万元/㎡，1年之前是3.5万/㎡，跌幅已达14%。若此趋势延续，明年此时或将下探至2.6万元/㎡。

4、江核全景：积压的库存、下行的价格

价格阴跌： 过去一年，江核整体房价跌幅约10%，从约3.04万元/㎡ 滑落至目前约2.7万元/㎡。代表项目中央商务区的扬子保利四个地块，今年整体均价也仅徘徊在2.9万元/㎡。

库存重压：据路边社粗略统计，江核总库存高达约270万方，按近一年去化速度，去化周期竟达惊人的106个月（近9年），压力远超其他板块。

库存结构大致分为三类：

“待发炮弹” (约80万方)： 城投地块已明确合作方，11宗地预计今年入市（建面约60万㎡，4700套住宅）。

“沉睡储备” (约120万方)： 城投地块暂未明确合作，短期难入市。

“存量余粮” (约70万方)： 在售项目未售库存

仅计算今年可能入市的这11个项目，就需整个江核市场消化超两年半（按年2000套估算），存量与其他增量尚未计入。

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5、未来的风暴：当“锚点”下沉，谁能独善其身？

可以预见当十数个新盘贴身肉搏，产品又难以拉开质的差距时，“降价”将成为最直接、最惨烈的竞争武器。

预未来一年的价格波动，或将远超过去的一年。

当板块品质标杆——“山川江樾”，携现房、豪宅品质、超尺度园林、金基品牌等多重Buff，体量及竞争过大迫使价格下探至2.6万元/㎡ 时，那些新入场的项目，还如何能心安理得地维持当下 “扬子保利们” 2.9万元/㎡ 的价格？

所以，即将交付的山川江樾，面对马上十来个四代宅项目上市，还剩余1500套左右的巨量库存，能安安静静接受每年250套的去化量么？

写到最后，想起一个前段时间期房卖成现房的典型案例——江核青奥板块的观江樾。其24年上半年均价大概2.9万/㎡，下半年就已经2.45万/㎡了，而25年五六月份就直接滑到2.2万/㎡了。

所以，山川一动，江核震动？

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