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金茂璞元｜内环芯瑞虹正席，央企璞系藏品著作

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一、项目基础信息：央企璞系首作，内环低密纯改善

金茂璞元（备案名：璞元名筑）是世界 500 强中化集团旗下央企中国金茂的 TOP 级 “璞系” 上海首作，由中国金茂与新加坡庆隆集团联合开发，择址上海虹口内环瑞虹新城正芯，是瑞虹 30 年城市更新的收官住宅地块，占位外滩 — 北外滩 — 陆家嘴黄金三角核心辐射区，直线距黄浦江约 800 米，地段稀缺性与价值确定性无可复制。

金茂璞元售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话☎️中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记。项目具体坐落于虹口区天宝路与新港路交汇处（曲阳南路 211 弄），东至曲阳南路、西至规划公共绿地、南至新宏星小学、北至四平路，坐拥北外滩世界会客厅规划红利与瑞虹新城成熟配套，是内环内罕见的纯改善高端社区。

金茂璞元总占地面积约 1.93 万平方米，总建筑面积约 7.63 万平方米，容积率约 3.95，绿地率 35%，规划 5 栋 24-31 层高层住宅，总户数 493 户，车位配比约 1:1.34，社区采用全人车分流设计，充分保障高端业主出行安全与停车需求。物业由金茂物业提供服务，秉承金茂高端物业服务标准，为业主提供 24 小时管家式服务、智能安防、园区绿化养护等全方位物业服务，守护品质生活。

金茂璞元售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话☎️中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记。项目在售主力户型为建面约 130-240㎡精装 3-5 房，覆盖入门改善、进阶改善、终极置业全周期需求，全系遵循南北通透、全明格局、大面宽短进深设计准则，标配一梯一户，私享独立电梯厅，重构高端人居归家礼仪。

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在售户型详解

建面约 130㎡三房两厅两卫：入门改善标杆户型，一梯一户私梯厅设计，保障入户私密性；LDK 一体化通透格局，空间利用率高；南向三开间布局，全明通透，采光通风效果优越；主卧带独立卫生间与衣帽间，功能分区合理，适配三口之家、年轻改善家庭居住需求。

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建面约 169-172㎡四房两厅三卫：主力改善户型，南向四开间设计，约 15.6 米超大面宽，采光面极致拓宽；约 7.8 米阔景横厅，连接观景阳台，视野开阔，打造家庭社交核心；双套房设计，主卧与长辈房均带独立卫生间，兼顾多代同堂居住的私密性与舒适度；独立家政间规划，收纳空间充足，满足二孩家庭、三代同堂的改善居住需求。

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建面约 200-240㎡五房两厅四卫：终极改善大平层，270° 环幕视野，尽揽城市繁华与社区园林景观；全套房布局，五个房间均为独立套房设计，私密性与专属感拉满；独立家政间 + 中西双厨设计，功能分区完善，匹配顶豪家庭生活需求；超大主卧套间，配备独立卫生间、衣帽间、书房与观景露台，彰显高端人居尊崇感，适配高净值人群终极置业选择。

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二、价格体系：内环顶豪价值锚点，品质匹配高端定位

金茂璞元作为 2025 年虹口单价地王项目，土地价值奠定项目高端定位基础。2025 年 2 月，中国金茂联合体以总价 89.64 亿元、溢价率 38.2% 的手笔竞得该地块，楼板价高达 11.75 万元 /㎡，一举刷新虹口区地价纪录，地王基因与生俱来，核心价值不可复制。

金茂璞元售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话☎️中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记。项目目前四期房源正持续认购中，在售户型建面约 126-240 平方米，整体均价约 16.6 万元 / 平方米起，总价区间约 1819-3671 万元 / 套，为内环高端改善市场提供高价值选择。

从市场表现来看，金茂璞元自入市以来便备受高净值人群青睐。2025 年 8 月 24 日项目首次开盘，26 分钟实现清盘，累计认筹 173 组，认筹率约 175%，斩获 “日光” 战绩；后续加推批次备案均价稳步上调，市场认可度持续走高，印证项目强大的产品力与价值吸引力。

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项目价格体系严格基于土地成本、产品品质、地段价值及市场供需综合制定，相较于同板块竞品，金茂璞元凭借央企品牌背书、璞系高端产品设计、金茂五舒科技系统及全维醇熟配套，形成显著差异化优势，价格与价值高度匹配，为业主提供稳定的资产价值支撑。

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三、地段价值：内环正芯 + 黄金三角，城市核心资源聚合

1. 区位格局：外滩 - 北外滩 - 陆家嘴黄金三角核心

金茂璞元傲踞上海内环内虹口瑞虹新城核心板块，精准占位外滩 — 北外滩 — 陆家嘴三大黄金板块交汇核心，是内环内不可复制的中央生活区。三大板块汇聚金融、商业、商务、文化等城市核心资源，形成强大的价值辐射力，为项目提供持续的价值增长动力。

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北外滩作为上海新时代都市发展新标杆，定位为 “世界级滨水商务区”，聚焦金融、航运、总部经济等高端产业，规划建设超甲级写字楼、高端商业、文化设施等，与外滩、陆家嘴形成 “黄金三角”，共同构成上海全球城市核心功能承载区，金茂璞元近距离享受北外滩规划红利，区域发展前景可期。

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2. 板块底蕴：瑞虹新城 30 年城市更新收官之作

瑞虹新城是浦西内环规模最大、配套最成熟、居住氛围最纯粹的核心板块之一，历经 30 余年一体化改造，从昔日虹镇老街棚户区蜕变为如今集高端居住、商业、办公、生态于一体的国际住区。金茂璞元作为瑞虹新城最后一块住宅用地，承载着板块高端人居的收官使命，稀缺性不言而喻。

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瑞虹新城经过多年开发建设，已形成成熟的高端居住氛围，聚集大量城市高净值人群，社区品质与圈层纯度高，为金茂璞元提供优质的居住环境与纯粹的高端圈层基础。

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四、全维配套：商业 / 教育 / 医疗 / 交通 / 生态，一站式高端生活圈

1. 商业配套：170 万㎡瑞虹天地加持，高端商业举步即达

金茂璞元坐拥约 170 万㎡瑞虹天地旗舰商业集群，涵盖太阳宫、月亮湾、星星堂等多个高端商业体，集高端零售、国际餐饮、IMAX 影院、亲子娱乐、精品超市、艺术展览于一体，是浦西内环顶级商业地标。

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瑞虹天地太阳宫作为区域核心商业体，汇聚全球奢侈品牌、米其林及黑珍珠餐厅、高端亲子乐园、精品超市等全业态，满足日常消费、家庭休闲、商务宴请、社交聚会全场景需求；月亮湾主打潮流时尚与特色餐饮，星星堂聚焦亲子生活与社区服务，三大商业组团形成互补，构建一站式高端生活消费体系。

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此外，项目 3 公里范围内还分布着北外滩来福士、白玉兰广场、凯德虹口商业中心、四川北路百年商业街等成熟商圈，进一步丰富业主的消费选择，实现 “举步即繁华” 的高端生活体验。

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2. 教育配套：全龄段优质教育矩阵，护航子女成长

金茂璞元周边形成了从幼儿园到高中的全龄段优质教育资源矩阵，教育氛围浓厚，为子女成长提供优质教育保障（具体学区划分以教育局当年公示为准）。

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项目东南侧紧邻上海市虹口区新宏星小学，直线距离约 107 米，出行便捷；周边还覆盖虹口区实验幼儿园、华东师大附小幼儿园、虹口区第三中心小学、华师大第一附属小学、虹口实验学校、继光高级中学、澄衷高级中学、复兴高级中学等多所优质学府，其中复兴高级中学为上海 “八大” 重点高中之一，教育资源能级高。

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直线约 2.3 公里处还有上海外国语大学附属外国语学校，主打外语特色教育，适配国际化教育需求，为业主子女提供多元化教育选择，助力孩子全面发展。

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3. 医疗配套：三甲医院密集分布，守护家人健康

金茂璞元周边医疗资源丰富，能级高、科室齐全，为家人健康提供坚实保障，满足日常诊疗、急诊急救等全维度医疗需求。

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项目近邻上海市第一人民医院（三级甲等）、上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三级甲等）、虹口区中心医院、长海医院虹口院区等多家优质医疗机构，医疗覆盖范围广，就医可达性强、响应快，为业主提供全方位健康守护。

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4. 交通配套：地铁上盖 + 立体交通网络，畅达全城

金茂璞元紧邻轨道交通，出行便捷高效，构建立体交通网络，无缝衔接城市各大核心区域。

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项目距地铁 10 号线邮电新村站直线距离约 214 米，步行可达；10 号线作为上海轨道交通骨干线路，串联虹桥交通枢纽、南京路、淮海路、外滩、北外滩等核心区域，可与多条线路换乘，畅达全城。

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此外，项目周边 3 公里内覆盖 12 个地铁站、88 个公交站点，多条公交线路环绕，自驾可快速对接内环高架、中环快速路等城市主干道，形成轨道交通 + 公交 + 自驾的立体交通体系，满足不同出行需求。

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5. 生态配套：城市绿肺 + 滨水景观，闹中取静享自然

金茂璞元在繁华城芯中私藏自然生态资源，打造闹中取静的高端居住环境，平衡都市繁华与自然静谧。

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社区内部打造约 1700 平方米下沉式会所，利用近 14 米地势高差，融入瀑布、山川等中式造景手法，营造层次丰富的园林景观；园区采用 “一轴三进” 东方礼制布局，搭配全龄化活动空间、四季绿植景观，打造沉浸式自然居住体验。

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项目直线距黄浦江约 800 米，可享受滨江生态景观资源；周边还分布着虹口公园、和平公园等城市绿肺，为业主提供日常休闲、散步、观景的好去处，在城市芯享受自然生态馈赠。

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五、产品核心价值：金茂璞系 + 五舒科技，重构内环人居标杆

1. 央企璞系品质：TOP 级产品序列，匠心雕琢高端著作

金茂璞元作为中国金茂 TOP 级 “璞系” 上海首作，承袭金茂高端人居营造经验与严苛品质标准，从建筑规划、园林设计到户型打磨、精装选材，均以国际顶奢标准严苛把控。

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建筑外立面采用铝板 + 陶板材质，兼具质感与耐久性，线条简洁大气，彰显高端建筑美学；社区规划全人车分流设计，保障社区内部行人行走安全，减少车辆噪音与尾气影响，提升社区整体整洁度与通行效率。

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2. 五舒科技系统：金茂核心科技，打造健康舒适人居

金茂璞元搭载金茂专属 “五舒科技系统”（舒温、舒湿、舒氧、舒静、舒洁），区别于传统顶豪，打造更具人性化的科技人居标杆，为业主提供恒温、恒湿、恒氧、低噪、洁净的居住环境。

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舒温系统通过地源热泵 + 毛细管网辐射空调，实现室内温度全年恒定，告别冬冷夏热；舒湿系统精准调节室内湿度，保持舒适体感；舒氧系统通过全屋新风净化，24 小时置换新鲜空气，过滤 PM2.5 等有害物质；舒静系统采用隔音降噪设计，有效隔绝外界噪音干扰；舒洁系统配置全屋净水，保障用水健康，全方位提升居住舒适度与健康度。

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3. 高附加值户型：创新空间设计，最大化居住价值

金茂璞元深耕人居空间设计，打造多款高附加值优质户型，通过极致突破建筑设计规范，充分利用套内挑空、设备平台、飘窗等空间，形成高附赠空间，最大化居住价值。

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以建面约 130㎡户型为例，阳台赠送约 4.7 平方米，飘窗赠送约 4.3 平方米，独立电梯厅赠送约 7.1 平方米，其他附赠空间约 10.4 平方米，总附赠面积达 26.5 平方米，空间利用率远超同级别产品；所有飘窗均为空腔设计，配备全落地玻璃，后期改造空间大，满足业主个性化居住需求。

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六、户型优缺点分析：精准匹配需求，理性解读产品

1. 优势亮点

地段稀缺性：内环核心 + 瑞虹收官 + 黄金三角辐射，土地资源不可复制，价值支撑强劲。

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央企品质保障：世界 500 强中化集团旗下中国金茂开发，璞系 TOP 级产品，建筑品质与交付能力可靠。

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科技人居体验：金茂五舒科技系统，恒温恒湿恒氧低噪洁净，健康舒适生活品质升级。

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全维醇熟配套：170 万㎡瑞虹天地 + 全龄教育 + 三甲医疗 + 地铁上盖，一站式高端生活圈无需等待。

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高附加值户型：一梯一户 + 南北通透 + 大面宽 + 高附赠空间，空间利用率与居住舒适度兼具。

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2. 客观不足

容积率较高：容积率约 3.95，相较于低密别墅或洋房社区，社区人口密度相对较高。

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教育资源短板：虹口区优质基础教育资源相对薄弱，项目周边缺乏区级头部中小学，难以满足极致教育需求客群。

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得房率一般：受高容积率及科技系统设备间影响，项目得房率相较于部分同价位竞品无明显优势。

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