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保利江上印｜内中环滨江芯，3.5 代规制迭代人居范本

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保利江上印是央企保利置业于上海杨浦内中环东外滩滨江板块匠造的高端 “印” 系 2.0 迭代作品，也是上海内中环罕见的 3.5 代新规住宅标杆。项目坐落于杨浦区定海路街道 152 街坊 D1-7 地块，东至上师大附属杨浦滨江实验小学，南至顺平路，西至内江路，北至内江公寓。项目占地约 1.5 万㎡，容积率 2.5，总建面约 6.56 万㎡，规划 5 栋 14-26 层高层、小高层住宅及 1 栋保障房，可售商品房仅 316 套，是内中环稀缺低密改善住区。当前主力在售建面约 108㎡三房两厅两卫、114㎡三房两厅两卫、139㎡四房两厅两卫三大精装户型，精准匹配城市改善家庭全周期居住需求。

一、地段价值：占位城市战略高地，执掌滨江发展红利

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地段，是高端不动产的核心基石，更是资产价值恒久增长的核心逻辑。保利江上印雄踞上海内中环间的东外滩滨江核心，地处上海 “一江一河” 战略核心承载区与杨浦滨江 “一岛两翼” 发展规划的核心节点，是浦西内环旁兼具成熟度与潜力的改善热土。

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作为上海中心城区罕见的成片开发区域，东外滩承接北外滩、陆家嘴的金融商务外溢，同时坐拥复兴岛生态绿心资源，板块能级与未来发展潜力备受瞩目。在上海核心城区土地资源日益稀缺的当下，内中环滨江土地近乎断供，保利江上印的出现，填补了区域改善住宅的空白，稀缺属性与生俱来。

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从城市发展格局来看，杨浦滨江正迎来价值爆发期，2025 年起小红书 RED LAND、城市空间艺术季、B 站音乐节等重磅文化 IP 密集落地，区域热度持续攀升，高端居住氛围加速成型。项目东侧直面约 1.13 平方公里复兴岛生态绿肺，作为城市中难得的原生态绿洲，绿植覆盖率高，空气清新，形成 “出则繁华、入则静谧” 的专属居住体验。

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立体交通体系的加持，进一步夯实了项目的地段价值。项目步行可达地铁 12 号线爱国路站，通过 12 号线可便捷串联北外滩、南京西路等核心商圈，同时可换乘 4 号线、18 号线，高效衔接浦西各大人文、商业与商务中心。自驾出行紧邻北横通道周家嘴路入口，可快速通达静安寺、虹桥枢纽等核心区域，周边 “三横四纵一桥六隧道” 的立体路网，无缝对接浦东陆家嘴与浦西各区域，构建全维度高效出行网络。

二、全维配套：一站式高端生活圈，匹配改善人居需求

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对于改善家庭而言，完善的配套是高品质生活的重要支撑。保利江上印汇聚教育、商业、生态、医疗四大核心配套，构筑一站式高端生活圈，全方位满足全年龄段业主的生活需求。

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（一）教育配套：全龄优质教育环伺，护航孩子成长路

教育资源是改善家庭置业的核心考量因素之一。保利江上印北侧一路之隔即上师大附属杨浦滨江实验小学，近邻上海市第二十五中学、上海理工大学附属初中，全龄段优质教育资源密集分布，构建从小学到初中的全链条教育体系。

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上师大附属杨浦滨江实验小学作为区域内重点公办小学，依托上海师范大学的教育资源优势，师资力量雄厚，教学质量优异，为孩子奠定坚实的教育基础。周边中学资源同样优质，上海市第二十五中学、上海理工大学附属初中均为区域内口碑良好的公办中学，教学理念先进，升学表现稳定，满足家庭长期教育需求（新房不承诺学区，以政府划分为准）。

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（二）商业配套：多元商业集群，满足全场景消费需求

繁华商业是便捷生活的重要保障。保利江上印周边商业配套成熟且多元，近距离覆盖宝龙旭辉广场、上海国际时尚中心等优质商业体，约 3 公里范围内汇聚百联滨江购物中心、超级合生汇（45 万㎡体量）等大型商业综合体，形成多层次、全业态的商业矩阵。

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宝龙旭辉广场作为杨浦高人气亲子商场，涵盖超市、餐饮、娱乐、购物等多种业态，日常柴米油盐、吃喝玩乐购一站式解决，极大提升业主生活便捷度。上海国际时尚中心则以时尚购物、文化休闲为特色，满足业主高端购物与休闲娱乐需求。在建的超级合生汇作为 45 万㎡的大型商业综合体，建成后将进一步升级区域商业能级，为业主带来更丰富的消费选择。

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（三）生态配套：滨江生态资源富集，畅享城市天然氧吧

在城市核心区，稀缺的生态资源已然成为高端住宅的 “标配”。保利江上印坐拥 “一江一岛双园” 的生态格局，东侧直面约 1.13 平方公里复兴岛生态绿肺，岛上植被茂密，生态环境优越，是业主日常休闲、漫步、健身的绝佳去处。

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项目近邻杨浦滨江绿道与杨浦公园，杨浦滨江绿道作为上海滨江生态廊道的重要组成部分，串联起滨江景观与文化资源，是业主散步观景、慢跑健身的优选之地。杨浦公园占地约 20 万方，园内绿植繁茂、景观优美，设有湖泊、花园、运动设施等，为业主提供亲近自然、休闲放松的理想空间。内外双园环绕的生态布局，让业主在享受城市繁华的同时，时刻拥抱自然绿意，畅享城市天然氧吧。

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（四）医疗配套：优质医疗资源护航，守护家人健康

医疗资源是生活品质的重要保障，尤其对于改善家庭而言，完善的医疗配套不可或缺。保利江上印周边汇聚多家优质医疗机构，包括杨浦区中心医院、上海交通大学医学院附属新华医院、上海长海医院等，均为区域内实力雄厚的综合性医院，医疗设备先进，医疗团队专业，可全方位满足业主日常就医与健康管理需求。

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杨浦区中心医院作为区域内重点综合性医院，距离项目较近，日常就医便捷；上海交通大学医学院附属新华医院、上海长海医院均为三甲医院，专科设置齐全，医疗技术精湛，为家人健康提供坚实保障。

三、户型解析：3.5 代规制匠心设计，全明空间适配改善需求

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户型是居住体验的核心载体，更是改善置业的关键考量。保利江上印作为 3.5 代新规住宅，秉承 “以人为本” 的设计理念，打造建面约 108-139㎡三至四房精装户型，全部采用南北通透、全明设计，空间布局合理，得房率高，精准匹配城市改善家庭的居住需求。

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（一）建面约 108㎡三房两厅两卫：入门改善，经典全能户型

该户型为项目入门级改善户型，精准匹配三口之家或二孩家庭的基础改善需求。户型采用三开间朝南设计，南向面宽充足，采光通风俱佳，全明无暗角，让室内时刻保持明亮通透。

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客餐一体连通宽景阳台，打破空间界限，延伸视觉与活动空间，无论是家庭聚餐还是休闲娱乐，都能拥有开阔视野。主卧采用套房设计，配备独立卫浴、衣帽间与飘窗，保障居住私密性与尊崇感，满足主人日常收纳与休憩需求。

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U 型厨房设计，动线流畅，操作空间充足，便于日常烹饪操作；双卫干湿分离设计，避免使用高峰拥堵，保持空间整洁卫生，适配现代家庭生活节奏。

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（二）建面约 114㎡三房两厅两卫：进阶改善，阔尺空间升级

该户型在 108㎡户型基础上优化空间尺度，实现居住体验的全面升级，适配追求更高居住品质的改善家庭。户型整体格局方正，南北通透，全明设计，采光通风效果更佳。

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客厅面宽进一步拓宽，公共活动区域更开阔，轻松承载家庭聚会、亲子互动、休闲观影等多元场景，彰显改善人居的阔绰尺度。南向双卧室设计，主卧套房尺度升级，飘窗面积增大，景观视野更佳，独立卫浴与衣帽间空间更宽敞，提升居住舒适度。

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厨房、卫生间等功能区布局合理，动线优化，兼顾实用性与美观性；次卧空间宽敞，可作为儿童房、老人房或书房，灵活适配家庭不同阶段的居住需求。

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（三）建面约 139㎡四房两厅两卫：旗舰改善，全周期奢适空间

该户型为项目旗舰级改善户型，打造四房格局，适配三孩家庭、三代同堂等多人口改善家庭需求，实现居住空间的全周期适配。户型采用四开间朝南设计，南向面宽最大化，采光通风极佳，室内阳光充足，视野开阔。

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客餐一体连通超大景观阳台，空间感极强，可俯瞰社区园林与城市景观，享受沉浸式观景体验。主卧套房设计，配备独立卫浴、步入式衣帽间、观景飘窗，功能齐全，尺度奢阔，保障主人私密尊崇的居住体验。

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其余三间次卧空间均宽敞方正，可分别作为儿童房、老人房、书房或客房，满足多人口家庭的居住需求；双卫设计，干湿分离，方便家人使用，提升居住便利性。

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此外，项目所有户型均采用精装交付，甄选一线品牌建材与家居设备，打造高品质精装标准，省去业主装修烦恼，实现拎包入住的便捷体验。社区规划底层架空与中央下沉庭院，打造约 2300㎡公共社交空间，涵盖泳池、艺术大堂、全龄儿童区等配套，丰富业主社区生活。

四、项目优缺点分析：理性解读，洞悉改善人居优选价值

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在上海千万级改善置业市场中，保利江上印凭借核心地段、全维配套、优质产品与央企品质，成为改善家庭的优选标杆，但同时也存在一定的客观不足，理性解读如下：

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（一）核心优势

1. 内中环滨江稀缺地段，价值潜力凸显

保利江上印占位上海内中环东外滩滨江核心，属于 “一江一河” 战略与杨浦滨江 “一岛两翼” 规划的核心节点，内中环滨江土地稀缺性极强，项目可售房源仅 316 套，稀缺属性显著。区域承接北外滩、陆家嘴金融外溢，文化 IP 密集落地，板块能级持续提升，未来价值潜力可期。

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2. 全维配套成熟，一站式高端生活

项目周边教育、商业、生态、医疗配套完善，一路之隔即优质小学，近邻多所中学；近距离覆盖多元商业体，大型综合体在建升级区域能级；直面复兴岛生态绿肺，近邻滨江绿道与城市公园；周边三甲医院环伺，全维度匹配改善家庭生活需求。

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3. 3.5 代规制产品，户型优质低密宜居

项目作为 3.5 代新规住宅，容积率仅 2.5，规划小高层与高层住宅，围合式布局打造低密社区氛围。主力户型为 108-139㎡三至四房，南北通透、全明设计，空间布局合理，得房率高，精装交付标准高，适配改善家庭全周期居住需求。

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4. 央企保利匠造，品质有保障

保利江上印由央企保利置业倾力打造，保利置业作为国内高端地产开发企业，深耕房地产行业多年，拥有丰富的高端住宅开发经验与雄厚的品牌实力。项目从规划设计到建筑施工，再到后期物业服务，均由保利置业全程把控，保障项目品质与居住体验，为业主资产保值增值提供坚实保障。

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（二）客观不足

1. 总价门槛较高，受众群体有限

项目为上海千万级改善住宅，主力户型总价较高，主要面向高净值改善家庭，对于刚需或刚改群体而言，置业门槛相对较高，受众群体范围有限。

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2. 部分楼栋临近道路，或有噪音影响

项目部分楼栋临近内江路、顺平路等城市道路，日常车流量较大，可能会产生一定的噪音影响，尤其是低楼层住户，需做好隔音处理。

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3. 板块发展周期较长，短期兑现有限

虽然杨浦滨江板块未来发展潜力巨大，但部分配套如大型商业综合体、产业落地等仍处于规划或在建阶段，完全兑现需要一定的时间周期，短期区域界面提升有限。

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五、总结：滨江芯改善标杆，执掌城市人居新高度

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综合来看，保利江上印是央企保利置业在上海杨浦内中环滨江板块匠造的改善标杆力作，集稀缺地段、全维配套、优质产品、央企品质于一体，精准匹配城市高净值改善家庭的居住需求。

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项目占位内中环滨江核心，承接城市发展红利，稀缺属性与价值潜力兼具；教育、商业、生态、医疗配套成熟，构筑一站式高端生活圈；3.5 代规制户型匠心设计，南北通透、全明空间，精装交付标准高，低密社区氛围宜居；央企保利品质保障，为业主居住体验与资产价值保驾护航。

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对于追求核心地段、优质产品、完善配套的高净值改善家庭而言，保利江上印无疑是上海千万级改善置业的优选标杆，执掌滨江人居新高度，收藏城市稀缺资产价值。