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杭州【绿城·湖映金沙】
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位于下沙金沙湖的不限价新盘——
绿城·湖映金沙，开放示范区和样板房已经开放好久了，由于最近比较忙没更新，今天来简单聊聊。
绿城湖映金沙，高层放风价4万/平+。
这个价格，到底值不值得？从三个维度来评判——
维度一：参考同期在售新盘销售表现——兴耀滨江贝壳·沐兰台
6月2日，沐兰台首开高层楼王5幢#，大户型139㎡，共163套房源。
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即使，楼盘首开均价34000元/㎡，较板块原限价38300元/㎡，已下降4300元，降幅达到11%。
但最终选房当天线上也仅去化40套，去化率仅63%，没卖完。
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可以说，沐兰台在金沙湖板块位置上算“偏僻”：无湖景、无地铁、周边老旧小区、楼盘迷你、配置一般等等..
但，如果把沐兰台与湖映金沙做个对比：直线距离仅有500米，单靠湖景/地铁等配套与微区位优势，是否值得涨6k/平？
维度二：参考早期地段类似的楼盘——万科朗拾湖著、绿城紫棠园
绿城紫棠园、万科朗拾湖著，都是曾经限价盘，限价38300元/平。
限价时代，金沙湖的楼盘销售就已艰难，需要启动全民、分销，甚至出现送车位/直接降价等情况。
曾写过关于金沙湖楼盘的文章，详见：曾经跌价重灾区：如何拯救3.8w的金沙湖？
当前部分项目尾盘阶段，价格直接降到3.3-3.4万/㎡；像融创杭臻源这种重启销售盘，均价也直接折后3.3万/㎡+送车位。
这样来说，金沙湖限价3.83w的价格体系早已坍塌，当前限价盘实际均价跌幅至少8%-10%。
那么，湖映金沙放风价4万+，从何而来？
如果要说湖映金沙的产品力大幅提升，那客户是否愿意为此买单呢？
维度三：参考周边二手数据——望金沙、湖上春风
同样是金沙湖北，目前望金沙挂牌价格3.79万/平，网签均价3.54万/平，银行评估均价3.61万/平。
如果湖映金沙放风价4万+，那么，望金沙的含金量还在持续上升。
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因此，从以上三个维度来看，无论如何，绿城湖映金沙要是高层真卖放风价4万/平，就肯定不值得买了。
但放风归放风，从早期不限价楼盘情况来看，真实取证价肯定不会高的。至于下降多少合适？
如果以绿城当前这个产品力，卖个限价3.8万/平，可以接受，但车位优惠该给还是得给。
如果要赚利润，那就去沿湖排屋赚咯。毕竟有钱人的钱才好赚！
最后，简单讲讲金沙湖板块解读。
①地理位置：「金沙湖」，位于钱塘下沙街道，南临钱塘江，西靠九堡乔司，北至元成，东侧即东部湾新城（高沙+沿江）
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②板块划分：以金沙湖核心，可分为：东南西北，四个区块。
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1、金沙湖北：属于核心区，沿湖主要为政务办公写字楼及市政配套，往南方向则以成熟居住区为主，区域可供宅地稀缺。
2、金沙湖南：靠近钱塘快速路区域的居住氛围已经形成，再往南即为大片工业用地，区域界面一般 。
3、金沙湖东：区域商业综合体分布较多，且距离地铁较近，但住宅距离湖景观较远。属于以生活居住为主的小区块，发展较成熟。
4、金沙湖西：大片军事用地，分隔钱塘和上城，限制与主城融合
综上，金沙湖内部价值排序：湖北＞湖东＞湖南＞湖西
③ 板块配套：核心区配套完善，适合城东强地缘属性客户居住
交通：地铁1号线、德胜快速路、钱塘快速路
教育：幸福河小学、学林街小学、实验外国语、金沙湖实验
商业：金沙天街、下沙银泰、印象城、吾角天街等
医疗：浙大邵逸夫医院、浙江中医院
景观：金沙湖公园
综上，金沙湖属于城市界面、生活配套比较完善的区域；同时，因为周边是大学城，板块给人的感觉充满了年轻和活力，更适合工作在金沙湖或者下沙，乃至城东原住民。
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