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长宁西郊云庐：百年国宾道上的低密隐奢住区，定义上海高端人居新标杆

一、项目核心参数与基础概况

长宁西郊云庐，备案名云庐雅庭，是由新长宁集团、上实城开、金隅集团三大国企联袂匠造的纯住宅低密改善社区。项目落址上海市长宁区虹桥路 2429 弄，地处虹桥路历史文化风貌区核心，毗邻上海动物园，占据长宁西郊稀缺贵脉地段。

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项目总占地约 1.8 万㎡，总建面约 6.2 万㎡，容积率仅 2.0，绿化率高达 35%，车位比 1:1.6，规划 7 栋 11-13 层小高层住宅，其中大户型楼栋为 11-12 层，小户型楼栋为 13 层，整体采用全人车分流设计。项目总户数仅 251 套，圈层纯粹无混杂，打造 70 年纯住宅产权的高端居住社区，交付标准为精装交付，预计 2027 年 Q3-Q4 完成交付。

目前项目在售户型覆盖全生命周期居住需求，主推建面约 103-221㎡多元户型，包括建面约 103-104㎡精致两房、约 143-164㎡舒阔三房、约 221㎡奢阔四房，精准适配刚需进阶、三口之家、三代同堂乃至终极改善的各类居住诉求。

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二、地段价值分析：城央稀缺贵脉，双核心赋能

（一）历史文脉与城市地位

长宁西郊云庐占位上海长宁西郊核心，这里是上海最早的国际社区发源地，承载百年国宾道虹桥路的深厚历史底蕴。虹桥路作为上海 64 条永不拓宽的马路之一，是上海 44 片历史文化风貌区的重要组成部分，沿线汇聚众多历史老洋房、名人故居，文化底蕴深厚，城市界面高端纯粹。项目所处的程家桥街道，是长宁区重点打造的生态居住区，辖区内拥有西郊宾馆、上海动物园等超大体量绿地资源，生态禀赋与人文底蕴兼具，是上海中心城区公认的高端居住板块。

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同时，项目隶属上海 CAZ 中央活动区组成部分，紧邻虹桥国际开放枢纽，既享有历史风貌区的静谧稀缺，又承接虹桥商务区的国际化发展红利，地段价值兼具稀缺性与成长性。在上海中心城区土地资源日益稀缺的背景下，长宁西郊板块住宅供应寥寥，长宁西郊云庐作为区域内少有的全新住宅项目，其地段稀缺性不言而喻，是城央不可复制的优质居住资产。

（二）交通路网：多维立体交通，畅达全城

长宁西郊云庐依托长宁西郊成熟的交通体系，构建多维立体出行网络。轨道交通方面，项目邻近地铁 10 号线上海动物园站，10 号线贯穿上海核心区域，串联新天地、豫园、南京路、淮海路等城市核心商圈与地标，便捷通达全城。

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道路交通上，项目周边延安高架、外环高速双线交汇，同时邻近北翟高架、崧泽高架、北横通道等城市快速路，形成覆盖全市的快速路网体系。无论是前往虹桥枢纽、浦东国际机场，还是抵达静安、徐汇、黄浦等中心城区，均能实现高效出行，满足业主商务、出行、休闲等多元需求。

（三）生态资源：城央绿肺环绕，自然栖居

长宁区绿化覆盖率位居上海中心城区首位，而长宁西郊云庐所在板块绿化覆盖率更高达 43.37%，生态资源优势显著。项目直线距离上海动物园约 650 米，周边外环生态绿道环绕，更有西郊宾馆 8 万方绿地、龙柏饭店等生态资源加持，整体形成近 90 万方的城市生态绿肺矩阵。

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社区内部打造 35% 高绿化率园林景观，甄选多种名贵植被，搭配休闲步道、景观小品，与外部生态资源形成内外呼应。居住于此，既能享受城央繁华配套，又能拥揽自然生态绿意，实现繁华与静谧的完美平衡，是上海中心城区难得的生态宜居住区。

三、周边配套详解：全维高端配套，赋能理想生活

（一）商业配套：多元商业矩阵，繁华举步即达

长宁西郊云庐周边商业配套成熟完善，3 公里范围内覆盖西郊百联、福缘湾、虹桥天地、万象城、龙湖天街、上海荟聚等多个大型商业综合体。从日常生鲜采购、生活零售，到高端品牌消费、餐饮娱乐、休闲社交，全维度满足业主一站式消费需求。

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同时，项目邻近古北国际社区商圈，汇聚众多国际化商业、餐饮、服务设施，兼具本土化便利与国际化格调，为业主提供丰富多元的生活选择，无论是家庭聚餐、朋友小聚，还是高端商务宴请，都能找到合适的场所。

（二）教育资源：全龄教育环伺，助力菁英成长

项目周边教育资源丰富，覆盖全龄段教育需求。2 公里范围内分布 22 所幼儿园，同时拥有上海市西郊学校、上海民办包玉刚实验学校、宋庆龄学校、耀中国际学校、长宁国际学校等优质教育机构。

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从公办基础教育到国际化高端教育，形成完善的教育体系，满足不同家庭的教育规划需求。浓厚的教育氛围与优质的教育资源，为业主子女成长保驾护航，让孩子在家门口即可享受优质教育服务。

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（三）医疗配套：优质医疗护航，健康生活无忧

医疗配套方面，长宁西郊云庐 3 公里范围内涵盖上海交通大学医学院附属同仁医院、上海申德医院、上海长宁和睦家医院、武警上海市总队医院等多家优质医疗机构。

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其中既有综合性三甲医院，提供全面的医疗诊疗、急诊急救、健康体检等服务，也有高端私立医院，提供国际化、个性化的医疗服务。完善的医疗配套，为业主及家人的健康提供全方位保障，解决日常就医、健康管理等各类需求，让居住更安心。

（四）休闲配套：高端休闲场所，丰盈日常时光

项目周边休闲配套丰富，涵盖虹桥高尔夫俱乐部、仙霞网球中心、西郊体育中心等高端运动休闲场所。同时，上海动物园、外环生态绿道等生态休闲空间，为业主提供日常散步、亲子游玩、户外运动的好去处。

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此外，项目邻近多个历史文化地标，闲暇之余可漫步虹桥路历史风貌区，感受老上海的人文底蕴与风情，实现休闲、文化、运动等多元生活场景的融合，丰盈业主日常休闲时光。

四、户型产品解析：匠心打磨户型，诠释舒居理想

长宁西郊云庐深耕高端人居需求，针对不同家庭结构与居住偏好，打造建面约 103-221㎡全周期户型，每一款户型均经过反复打磨，兼顾实用性、舒适性与私密性，以匠心设计诠释高端舒居标准。

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（一）建面约 103-104㎡精致两房：刚需进阶优选，小而精的舒居

该户型为刚需及首次改善家庭量身打造，整体格局方正，全明通透设计，采光通风效果俱佳。动静分区合理，休憩区与活动区互不干扰；客餐厅一体化设计，延伸空间视觉感，搭配观景阳台，拓展休闲空间；主卧带飘窗，延展使用空间，提升居住舒适度；次卧空间规整，可作为儿童房、书房使用；厨房采用 L 型设计，操作动线流畅；卫生间干湿分离，日常使用便捷高效。

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小面积低门槛，却拥有媲美大户型的居住体验，空间利用率高，功能分区完善，是年轻家庭、刚需进阶人群入驻长宁西郊的优质选择。

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（二）建面约 143-164㎡舒阔三房：改善家庭首选，三代同堂从容

作为项目主力改善户型，建面约 143-164㎡三房兼顾空间尺度与功能性，适配三口之家、三代同堂家庭居住。户型采用经典飞机户型设计，格局方正，南北通透，三开间朝南，最大化采光面。

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LDKG 一体化客餐厅设计，客厅连接阔景阳台，形成超大公区活动空间，满足家庭聚会、休闲娱乐等多元需求；主卧套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，保障主人私密性与舒适度；双次卧空间宽敞，可分别作为儿童房、老人房使用，互不打扰；部分户型配备双卫设计，干湿分离，避免早高峰使用冲突；厨房空间开阔，可设计中西双厨，满足不同烹饪需求。整体空间阔绰，功能分区清晰，居住舒适度拉满，是改善型家庭的理想之选。

（三）建面约 221㎡奢阔四房：终极改善标杆，一梯一户私享

建面约 221㎡四房为项目顶级户型，采用一梯一户设计，专属电梯入户，配备独立入户玄关，保障业主私密性与尊崇感。户型四开间朝南，超大面宽设计，采光通风效果极佳；超阔绰客厅连接观景阳台，视野开阔，尽显大气格局。

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主卧豪华套房设计，配备独立衣帽间、干湿分离卫生间、观景飘窗，打造专属私人领域；三间次卧空间宽敞，可灵活规划为儿童房、老人房、书房、客房等，满足多孩家庭、三代同堂乃至亲友暂住需求；全明双卫设计，功能分区明确，日常使用便捷；厨房采用开放式设计，搭配中岛台，兼顾实用性与社交属性。整体户型尺度奢阔，动线流畅，功能完善，是城市高净值人群终极改善的标杆之作，彰显高端居住品质。

（四）精装标准：国际一线品牌，匠心精装交付

长宁西郊云庐采用精装交付标准，甄选国际一线家装品牌，从设计、选材到施工，均遵循严苛标准。室内装修注重细节打磨，墙面、地面、吊顶等工艺精湛；厨房配备高端厨电、定制橱柜；卫生间采用玉石台面、高端卫浴洁具；同时配备智能门锁、新风系统、中央空调等设施，实现省心拎包入住。

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精装风格简约大气，兼具实用性与美学感，贴合现代高端人居审美，免去业主自行装修的繁琐，同时保障装修品质与环保标准，为业主打造高品质、高舒适度的居住空间。

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五、项目优缺点全面分析

（一）项目优势

地段稀缺性突出：占位长宁西郊虹桥路历史风貌区，城央核心地段，人文底蕴深厚，生态资源优越，住宅供应稀缺，资产价值稳固。

国企开发品质保障：由新长宁集团、上实城开、金隅集团三大国企联袂打造，资金实力雄厚，开发经验丰富，项目品质与交付能力有保障。

社区规划低密纯粹：2.0 超低容积率，35% 高绿化率，7 栋小高层仅 251 户，圈层纯粹，全人车分流，居住舒适度高。

全维配套成熟完善：商业、教育、医疗、休闲等配套一应俱全，覆盖全生命周期生活需求，生活便利性高。

户型设计匠心优质：全周期户型覆盖，格局方正，全明通透，空间利用率高，大户型私属性强，精装标准高端。

生态环境得天独厚：周边上海动物园、外环绿道等生态资源环绕，社区内部园林景观优质，城央生态宜居属性显著。

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（二）项目不足

轨道交通距离适中：项目距地铁 10 号线上海动物园站有一定距离，步行需一定时长，依赖地铁出行的业主需合理规划出行方式。

周边存在噪音影响：项目西侧邻近虹桥国际机场，存在一定飞机起降噪音影响，虽项目已采取隔音降噪设计，但部分楼栋或楼层仍可能受轻微影响。

户型面积偏改善：项目主力户型以两房、三房、四房改善型为主，面积段偏大，刚需小户型选择较少，购房门槛相对较高。

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六、总结：城央隐奢住区，理想人居之选

长宁西郊云庐作为长宁西郊核心板块的稀缺住宅项目，集稀缺地段、人文底蕴、生态资源、全维配套、匠心产品于一体。三大国企联袂打造，以 2.0 低密容积率、纯粹圈层规划、全周期优质户型、国际一线精装标准，重新定义上海中心城区高端人居标准。

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项目既享有百年国宾道的静谧与稀缺，又拥揽城央全维繁华配套，兼顾生态宜居与生活便利，无论是刚需进阶、改善置换，还是终极改善，均能找到契合自身需求的产品。

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在上海中心城区住宅资源日益稀缺的市场环境下，长宁西郊云庐凭借其核心地段优势、国企品质保障与卓越产品力，成为上海高端住宅市场的优质选择，为城市高净值人群打造兼具居住价值与资产价值的理想居所，致敬每一位追求品质生活的城市精英。

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