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南京【河西农研所G28地块】
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近日，由招商拿地，后华润合作开发的河西农研所G28地块规划出炉，这是河西第一个出规划的低密盘，引起了大家的广泛关注。
地块容积率1.8，按照常规设计来说是建高层+洋房，但这个项目的设计很厉害，规划了多种业态的产品：既有四代宅大露台江景小高层/高层，也有低密多层洋房，还有大家都期盼的稀缺联排产品。
有人要问为什么不做纯联排产品？这里不仅是出于容积率的考虑，也是出于整盘销售的考虑。
你想，项目的联排面积300平起，3层地上+地下总面积加起来至少600平起，计价的面积也要达到400-500平，这个地段+这个产品，我们保守以7-8万/平的单价来计算，要卖到3000-4000万/套，这样的产品怎么能做整个小区？
所以项目得做点小面积产品，即：3栋16-23F的小高层，面积约220平；3栋22-23F高层，面积约200平；4栋7-8F的洋房，面积约240-260平；价格预计6.5-7万/平左右。
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7月15日，招商河西农研所G28地块规划出炉，将打造6栋16F小高层+3栋22-23F高层+4栋7-8F洋房+9栋3F联排，高低配的组合。
9栋3F联排，面积约300-600平；
4栋7-8F洋房，户型约240-260平，并搭配挑高客厅设计；
3栋16F小高层，户型约220平，四代宅大露台，部分高层可瞰江；
3栋22-23F高层，户型约200平，四代宅大露台，部分高层可瞰江。
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项目6栋小高层/高层+4栋洋房均首层架空设计，靠近人行入口处的2栋洋房均带下沉式庭院，应该布局了泛会所功能。
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项目同步公示了高层的外立面，颜值非常惊艳！首层架空层设计，外立面采用大面积弧形玻璃幕墙，叠加第四代错层大露台，东西侧各有观景大露台设计，整体看上去晶莹剔透，采光极佳，非常震撼。
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此前我们探盘时，围挡文案透露了项目的定位“为百年墅居风貌 传承致新”（详情见：南京新01号作品，放言“墅居”超越台湾名品城），当时我们就知道这个项目不排除有联排或合院的出现。
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那为什么这个项目不能做全联排？而是要做小高层+高层+洋房+联排这么多的业态？
首先，从项目的容积率来看就不可能做纯联排，1.8的容积率按传统的设计来说只能做高层+洋房，项目搭配了小高层+高层+洋房+联排，这设计已经非常抢眼了！
此外，这个项目如果全做联排，面积很难控制。目前的联排传是300平起，地上地下加起来总面积能达到600平，计价的面积也要达到400-500平，河西中的绝佳地段+3层稀缺联排产品，后期售价保守估计要7-8万/平起，那这一套房子的价格起码3000-4000万起。
3000-4000万/套左右的房子怎么能做到整个小区呢？如果全小区都是这样的户型那怎么能卖得出去呢？从南京的产业结构、人群结构来看，能在南京花3000-4000万买房的顶级富豪人群，这个数量够吗？懂南京的都懂。
所以它要限定联排的数量，只规划了9栋楼。但是从占地面积来说，联排也占到了小区面积的一半左右，整体小区档次也挺高的。
其他的肯定要做一些小面积的户型，即小高层、高层与洋房。
小高层面积段约220平，高层面积段约200平，就是河西常见的豪宅面积段，高层部分能看到江景，且设计了四代宅大露台，与河西其他豪宅相比有大露台的优势，价格预估在6.5-7万/平左右，总价1300万左右/套起。
洋房面价段预计在240-260㎡之间，7-8层，搭配了挑高客厅设计，这可是整个河西首个挑高客厅洋房。
总的来说，项目的4个产品在河西中都非常稀缺，预计今年10月入市。
除了这块地之外，河西南另一块低密地奥体建设G11地块也有新动向，拿地房企奥体建设于7月1号发布了股权转让公告，这个月底将揭晓它的股权转让情况，会不会有新的投资商加入？这块地由谁来操盘？
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地块容积率仅1.01，它具备全联排的属性，针对全南京3000万以上顶级富豪不足的问题，它会交出怎样的答卷？会做怎样的产品？这也堪称顶级地产商之间的高手过招。
一句话总结，南京河西宇宙中心的低密时代开始了。对河西中低密资产感兴趣的，可以来电第一时间了解区域项目新动态。
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