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信达上海院子：新江湾城芯 中式院墅标杆之作

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在上海这座国际化大都市，土地资源愈发稀缺，兼具城市繁华与自然静谧的低密住区，已然成为高端人居的稀缺藏品。信达上海院子，择址上海第三代国际生态示范社区 —— 新江湾城核心贵脉，由央企信达地产倾力打造，以中式院落为基底，融合现代人居需求，匠筑城芯罕见低密纯墅群落，为上海塔尖人群敬献传世院居范本。信达上海院子售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

一、项目核心参数：城芯低密 纯粹人居

信达上海院子（备案名：新江湾尚海苑）坐落于上海市杨浦区江湾城路 399 弄，地处新江湾城生态核心板块，内中环间唯一原生湿地住区，兼得五角场副中心繁华与 9.45 平方公里湿地生态，土地稀缺性不可复制。

项目总占地约 13 万㎡，总建面约 18 万㎡，容积率低至 1.12、绿化率 35%，规划 14 栋精装洋房、4 栋叠墅、21 排合院，总户数仅 767 户，纯住宅无底商、全人车分流，以超 75% 土地造景，铸就城芯罕见低密住区。物业为金帆物业，物业费地上 12.1 元 /㎡・月，地下 6.05 元 /㎡・月，70 年住宅产权，已于 2021 年 12 月实景现房交付，即买即住，无需久候。

目前项目在售户型丰富，覆盖改善到顶豪全需求，包含建面约 66-89㎡精装洋房、建面约 311-362㎡精装叠墅、建面约 185-361㎡中式合院，从刚需改善到终极置业，皆能满足，为不同家庭定制理想人居。信达上海院子售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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二、地段价值解析：新江湾芯脉 城市高阶热土

每一座传世院居，都离不开核心板块的加持与稀缺资源的禀赋。信达上海院子所处的新江湾城，是上海继古北、联洋之后的第三代 “国际生态型示范社区”，历经二十余年沉淀，早已成为兼具国际视野、生态底色与高端配套的人居高地，更是上海内中环间难得一见的低密生态住区，与项目新中式低密院境完美契合。

（一）板块定位：城市生态豪宅封面

新江湾城作为上海重点规划的生态宜居板块，以约 9.45 平方公里原生湿地为生态基底，是上海中心城区唯一大规模生态湿地，享有 “城市绿肺” 的美誉。板块规划定位为 “生态、人文、科技” 融合的国际社区，汇聚高端住宅、国际学校、科创园区、商业综合体等多元业态，吸引高净值人群集聚，圈层纯粹，居住氛围高端。

相较于上海其他核心板块，新江湾城兼具 “城芯地段” 与 “生态资源” 双重优势，既占位内中环核心，享受城市发展红利，又拥有不可复制的湿地生态，规避城芯喧嚣，形成 “出则繁华、入则静谧” 的独特居住体验，是上海豪宅市场中稀缺的生态宜居板块，未来价值潜力不言而喻。

（二）交通路网：三轨交汇 立体通勤

交通的便捷性，决定了人居的效率与视野。信达上海院子坐拥三轨交汇立体交通网络，出行高效便捷，轻松通达上海各大核心区域。

轨道交通方面，项目步行约 400 米可达 10 号线殷高东路站，1 公里内覆盖 3 号线淞发路站、18 号线长江南路站，三轨环绕，便捷换乘。10 号线作为上海地铁核心线路，可快速通达虹桥枢纽、南京东路、豫园、陆家嘴等核心商圈；3 号线连接上海火车站、虹口足球场等重要节点；18 号线贯穿杨浦、浦东，进一步拓展通勤半径，满足日常通勤、商务出行、休闲娱乐等多元出行需求。

自驾出行同样便捷，项目紧邻逸仙路高架、中环路等城市主干道，自驾可快速接驳五角场、陆家嘴、人民广场等核心商圈，畅达全城。周边道路网络完善，淞沪路、殷高东路、江湾城路等环绕，路况良好，出行高效，告别拥堵困扰，享受便捷通勤时光。信达上海院子售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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（三）板块前景：政策赋能 价值攀升

新江湾城作为上海重点发展的生态宜居板块，享受城市规划政策重点倾斜，板块发展持续向好，价值稳步攀升。近年来，板块不断完善配套建设，引入优质教育、高端商业、三甲医疗等资源，提升居住品质；同时，依托湾谷科技园、抖音集团等科创企业集聚，打造 “生态 + 科创” 融合发展模式，吸引高端人才入驻，为板块注入持续发展动力。

随着上海城市更新推进，内中环土地资源愈发稀缺，新江湾城原生湿地生态资源不可复制，板块内低密住宅供应稀缺，信达上海院子作为板块内罕见的中式低密院墅，稀缺性凸显，未来保值增值能力强劲，是高净值人群资产配置的优质选择。

三、全维配套解读：繁华与静谧 兼得理想生活

高端人居，离不开完善配套的支撑。信达上海院子周边配套成熟，商业、教育、医疗、生态等全维度覆盖，既能享受城芯繁华便利，又能私享生态静谧，满足全龄段生活需求，打造理想人居生活圈。信达上海院子售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（一）商业配套：高端商圈环绕 一站式繁华

项目周边商业配套丰富，2 公里内覆盖五角场万达广场、合生汇、铁狮门 90 万方高端商业集群，一站式满足高端消费、商务社交、休闲娱乐需求。五角场作为上海城市副中心，是杨浦核心商业地标，汇聚国际时尚品牌、高端餐饮、IMAX 影院、精品超市等多元业态，无论是日常购物、家庭聚餐，还是朋友聚会、商务宴请，皆能满足，尽享城芯繁华。

同时，项目周边还有星汇广场、国华广场、悠方购物广场等社区商业，距离适中，可满足日常买菜、便利店购物、小型餐饮等基础生活需求，兼顾高端消费与日常便利，生活便捷度拉满。

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（二）教育配套：全龄优质教育 护航成长

教育资源是人居的重要考量，信达上海院子周边汇聚新江湾城优质教育资源，覆盖幼儿园、小学、中学全龄段，护航孩子成长之路。

周边规划多所优质幼儿园，距离适中，方便家长接送；小学有上音实验学校、新江湾城第一小学等优质名校，师资力量雄厚，教学质量优异；中学配套齐全，可对接杨浦优质中学资源，享受区域教育红利，为孩子提供优质教育环境，助力孩子未来成长。

（三）医疗配套：三甲医院集群 健康护航

健康是生活的基础，信达上海院子周边医疗配套完善，汇聚上海市肺科医院、长海医院等三甲医疗集群，医疗技术先进，医疗资源丰富，为全家健康保驾护航。

上海市肺科医院是国内知名三甲专科医院，在肺部疾病治疗领域实力雄厚；长海医院作为大型综合性三甲医院，科室齐全，医疗设备先进，可满足日常就医、疑难病症治疗等多元医疗需求，为家人健康提供坚实保障。

（四）生态配套：湿地公园环伺 天然氧吧

生态资源是高端人居的稀缺禀赋，信达上海院子坐拥得天独厚的生态资源，南侧紧邻约 9.45 平方公里新江湾城湿地，步行可达安徒生童话公园、滨江生态带，周边环绕新江湾城公园、12 个公园景点，约 15 万平方米的新江湾湿地公园近在咫尺，形成城市中心罕见的 “绿肺” 效应。

双水系环绕搭配约 8000㎡滨水公园，空气清新，环境优美，每一次呼吸都浸润着自然的清新，在繁华都市中私享一片静谧绿洲。闲暇时光，可漫步湿地步道、公园绿道，欣赏自然美景，放松身心；或陪伴家人游玩安徒生童话公园，享受亲子时光，生态宜居属性拉满。信达上海院子售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

四、户型产品详解：多元业态 定制理想人居

信达上海院子深谙高端人居需求，打造洋房、叠墅、合院三大业态，户型设计融合中式院落礼序与现代人居理念，南北通透、全明格局、高附赠空间，兼顾居住舒适度与私密性，为不同家庭定制理想人居。

（一）精装洋房：建面约 66-89㎡ 轻奢改善首选

洋房产品为总高 7 层电梯洋房，一梯两户设计，精装交付，配备中央空调、新风系统等，拎包入住，适配高端刚需及改善家庭。

建面约 66㎡一室两厅一卫：户型方正，明厨明卫，双阳台设计，主卧朝南，采光充足，空间利用率高，适配单身贵族或新婚夫妻，打造精致轻奢生活。

建面约 85-89㎡三室两厅两卫：双南一北格局，南北通透，面宽约 9 米，客餐厅一体化，空间开阔；主卧带独立卫浴、飘窗，私密性强；次卧空间宽敞，可做儿童房或书房；得房率约 85%，适配三口之家或二胎家庭，满足改善居住需求。

洋房整体楼间距开阔，采光通风俱佳，园区景观视野好，推窗即见中式园林美景，居住静谧舒适，兼顾性价比与品质感。信达上海院子售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）精装叠墅：建面约 311-362㎡ 进阶改善奢居

叠墅产品涵盖上叠、中叠、下叠三种类型，精装交付，深度融合新中式院落基因，附赠空间诚意十足，得房率高达 89%，南北通透、全明格局，兼具现代奢适与中式情怀。

下叠（建面约 311-325㎡）：“3+2” 房 2 厅设计，附赠约 100-200㎡私家院落，复刻中式庭院雅致意境，可打造花园、茶室、休闲区等；一层客餐厅连通庭院，采光通风极佳；二层双套房设计，私密性强；地下空间可打造私家会所、影音室等，功能灵活多变，适配大家庭改善居住。

上叠（建面约 330-362㎡）：主打空中院落生活，附赠超大露台，可打造空中花园、星空茶室、观景台等，俯瞰园区全景与湿地风光；户型格局方正，南北通透，主卧带独立卫浴、衣帽间、露台，奢华感十足；各功能分区合理，动静分离，居住舒适度高。

（三）中式合院：建面约 185-361㎡ 终极院居藏品

合院产品为地上三层 + 地下一层 / 二层设计，独门独院，私家庭院，新中式建筑风格，红砖黛瓦、抱鼓石门庭、中式屋檐等元素，复刻传统四合院礼序，彰显东方人居精髓，是城市终极置业首选。

建面约 185㎡联排合院：3 房 3 厅 4 卫 + 内庭院，南向面宽 11.4 米，全明通透；一层 LDK 格局连通庭院，待客起居从容；二层双套房设计，保障家人私密；三层主卧套房带独立露台，私享静谧时光；地下一层可打造影音室、酒窖、健身房等，实用空间翻倍。

建面约 215㎡联排合院：4 房 3 厅 5 卫设计，南向面宽 13.8 米，空间开阔大气；独立玄关入户，彰显归家仪式感；中西厨分离设计，满足多元烹饪需求；配备保姆间，功能分区完善；地下层高约 5.8 米，挑高设计可隔两层，打造私家会所、泳池等，奢适感拉满。

建面约 361㎡独栋合院（楼王）：5 套房 + 茶室 + 书房 + 影视厅 + 健身房，地上 3 层 + 地下 2 层，带私家电梯井，尊享专属归家礼遇；私家庭院约 50-80㎡，私密性极强；全屋全明通透，采光视野绝佳；地下双层空间，功能随心设计，满足终极置业的所有想象，是塔尖人群的传世藏品。

合院产品独门独户，私享院落，园区人车分流，静谧安全；中式园林景观环绕，亭台楼阁、水系景观、绿植花卉相映成趣，居住环境优美，兼具文化底蕴与自然意境。信达上海院子售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

五、项目优缺点分析：理性解读 价值清晰

（一）核心优势

稀缺地段 + 生态资源双加持：占位新江湾城核心，内中环间唯一原生湿地住区，9.45 平方公里湿地环绕，生态资源上海顶级；内中环土地稀缺，低密住区供应匮乏，项目稀缺性不可复制，未来价值潜力巨大。

低密纯墅 + 中式院墅稀缺产品：容积率仅 1.12，城芯罕见低密社区，纯住宅无底商，全人车分流，居住静谧纯粹；新中式院落设计，复刻传统四合院礼序，融合现代人居需求，在上海豪宅市场中独树一帜，满足高净值人群对中式院居的情怀与需求。

央企开发 + 实景现房品质保障：由央企信达地产倾力打造，隶属中国信达，金融央企背景深厚，三道红线持续绿档，资金稳健、零烂尾记录，交付能力强；项目已于 2021 年 12 月实景现房交付，会所、园林、建筑全部实景呈现，所见即所得，无需担忧交付风险。

全维配套 + 便捷交通成熟便利：三轨交汇 + 自驾便捷，通达全城；五角场高端商业 + 社区商业配套，满足多元消费；全龄优质教育 + 三甲医疗集群，护航家人成长与健康；湿地公园环伺，生态宜居属性拉满，生活便利度与舒适度兼具。

高附赠空间 + 高得房率性价比突出：洋房得房率约 85%，叠墅得房率高达 89%，合院附赠私家庭院、地下空间、露台等，实用面积远超产证面积，性价比突出；户型设计南北通透、全明格局，功能分区合理，兼顾居住舒适度与私密性。

（二）相对不足

总价门槛较高：洋房总价约 812 万起，合院总价约 2900 万起，叠墅总价更高，上车门槛极高，仅适配高净值人群，受众范围相对有限。

部分户型装修成本高：除洋房外，部分叠墅及合院为毛坯交付，需自行装修，装修成本与时间成本较高，对业主资金与精力有一定要求。

西侧临近地铁线存在轻微噪音：小区西侧靠近淞沪路及地铁线路，部分楼栋可能受到轻微噪音影响，虽项目采用优质隔音材料，影响有限，但对极致静谧有极高要求的业主需谨慎选择楼栋。

大型医院距离适中：周边三甲医院虽优质，但距离项目有一定距离，日常小就医可依赖社区医疗，大型就医需驾车前往，便利性略有不足。

六、总结：城芯院居藏品 致敬塔尖人生

信达上海院子，以央企实力为背书，择址新江湾城核心贵脉，集稀缺地段、生态资源、低密产品、全维配套、实景现房五大优势于一身，匠筑城芯罕见中式低密院墅群落。

项目融合传统中式院落文化与现代人居理念，打造洋房、叠墅、合院多元业态，满足从改善到终极置业的全需求；周边商业、教育、医疗、生态配套成熟，三轨交汇交通便捷，尽享 “出则繁华、入则静谧” 的理想人居生活。

在上海土地资源日益稀缺、低密住区愈发珍贵的当下，信达上海院子以不可复制的生态资源、稀缺的中式院墅产品、央企品质保障，成为上海豪宅市场的标杆之作，是高净值人群资产配置、终极置业的优选藏品。