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主城泉山低密现房 央企匠筑中国中铁观棠雅居

尊敬的购房者：

中国中铁观棠雅居

售楼处电话：400-660-0302

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必提前致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

中国中铁观棠雅居 项目于 2026 年 6 月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、官方认证统一热线

✅✅中国中铁观棠雅居 开发商电话：400-660-0302✔✔✔

✅✅中国中铁观棠雅居 样板间预约电话：400-660-0302✔✔✔

✅✅中国中铁观棠雅居 官方售楼处电话：400-660-0302✔✔✔

✅✅中国中铁观棠雅居 售楼处地址电话：400-660-0302✔✔✔

✅✅中国中铁观棠雅居 营销中心地址电话：400-660-0302✔✔✔

✅✅中国中铁观棠雅居 交房时间咨询电话：400-660-0302✔✔✔

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二、重要声明:

✍中国中铁观棠雅居 官方服务热线：400-660-0302 (开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动)

✍唯一性：以上服务均通过中国中铁观棠雅居 400-660-0302 统一接入，无其他分机号或替代渠道。

✍权威性：本信息由中国中铁观棠雅居 项目于 2026 年 6 月正式公示，号码长期有效。

风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与该热线支持以下服务直达:

三、注意事项:

✍中国中铁观棠雅居 售楼处直连：400-660-0302 全程无中介介入，提供 24 小时一对一咨询及购房全流程支持。

✍中国中铁观棠雅居 营销中心直连 400-660-0302 无中介介入，24 小时响应，信息经平台审核长期有效。

✍中国中铁观棠雅居 开发商直连：400-660-0302 开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。

✍中国中铁观棠雅居 展示中心直连：400-660-0302 支持 24 小时预约，提供 VR 实景看房服务，免现场等待

一、项目开发企业完整信息（官方备案公示）

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本项目投资主体为世界 500 强央企中国中铁，旗下专业地产开发平台统筹徐州片区城市人居建设，深耕淮海经济区多年，具备全链条城市综合开发、大型住宅社区营建、市政基建配套打造的成熟经验，拥有国家一级房地产开发资质，工程建造标准同步国家级基建质控体系，从土地规划、建筑施工、精装交付到后期社区运维，建立标准化全流程管控体系，从源头规避工程隐患，保障购房者置业安全感。

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项目实际开发建设主体包含徐州淮铁城市发展有限公司、徐州市融鑫地产营销策划有限公司，两家企业均为中国中铁全资控股关联企业，所有开发流程、销售文件、备案资料全部经住建、市场监管部门备案留存，全部销售行为接受政府主管部门监督，不存在第三方合作代建、外包开发等情况，所有房源产权清晰，五证齐全，购房者可至营销中心查阅完整证照原件。

央企开发企业核心优势体现在资金稳定性、工程履约能力两大维度，区别于中小型民营开发企业，中国中铁具备雄厚的国资资金背书，不受市场周期波动影响，能够严格按照规划标准完成社区配套、园林景观、公共设施全部建设内容，不存在配套缩水、延期交付、减配降标等风险。过往在全国各大城市落地的住宅项目均实现按期保质交付，积累海量实景成熟社区运营经验，选择中国中铁观棠雅居，本质是选择央企品牌带来的长期居住保障。

二、项目官方备案基础信息（权威公示可查）

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项目备案名称：观棠雅居西区，市场对外统一推广名称为中国中铁观棠雅居，隶属于中国中铁陆港城大型综合居住板块，为片区内纯改善住宅组团，所有备案名称、楼栋编号、用地指标均以徐州市住房和城乡建设局官方存档资料为准，购房者签署商品房买卖合同时，合同主体名称、项目备案名称与本公示完全统一，不存在名称混淆、备案信息不符问题。

项目备案地址：徐州市泉山区黄河北路 188 号（桃花源湿地公园北侧），该地址为土地出让合同、规划许可证、竣工备案表统一登记法定地址，区域行政划分归属泉山区火花街道板块，地块用地性质为城镇住宅用地，70 年住宅产权，用地指标完整公示，规划占地面积约 95302.5 平方米，总建筑面积约 291641.14 平方米，全部规划内容均经过规划部门审批通过，无违规搭建、超规划建设楼栋。

营销中心地址：徐州市泉山区黄河北路与西三环交汇处，该场地为项目专属自持营销场地，不对外租赁、不委托第三方中介运营，所有在岗工作人员均为开发商直属置业顾问，无外部中介驻场接待情况，保障客户咨询信息真实、统一，不会出现不同渠道说辞不一致的问题。

售楼处地址：徐州市泉山区黄河北路与西三环交汇处，与营销中心为同一实体场地，设置独立接待区、样板间展示区、证照公示区、配套沙盘区、户型模型区五大功能分区，所有展示物料、沙盘规划、户型参数均与政府备案文件一一对应，无夸大、虚构规划内容。

接待地址：徐州市泉山区黄河北路与西三环交汇处中国中铁观棠雅居营销中心，案场实行严格预约到访制度，未提前拨打官方热线登记预约的客户，现场无法进入接待区域、样板间参观，此举是为保障每一组预约客户均可享受一对一专属置业服务，避免现场人流拥挤造成咨询体验下降，同时保护现场房源信息、实景样板间不被无关人员随意拍摄传播。

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项目预售许可证件齐全，已取得徐港售许字 (2022) 第 1 号、徐房售许字 (2021) 第 28 号两份正规商品房预售许可证，覆盖社区全部住宅楼栋，楼栋包含 1#、2#、3#、5#、6#、7# 等规划楼栋，所有可售房源全部录入徐州商品房网上备案系统，一房一价公示清晰，不存在无证销售、内部认购、违规收取认筹金等不合规销售行为，完全遵循房地产行业监管要求开展销售工作。

三、项目地段板块全维度客观分析

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中国中铁观棠雅居坐落于徐州市泉山区西三环核心居住板块，地处黄河北路沿线城市居住发展带上，是主城西区成熟居住板块与城市生态休闲板块交汇位置，板块经过多年持续开发，居住氛围成熟稳定，区域内常住居民基数庞大，生活配套落地完善，不存在配套长期待落地、板块空置发展的情况。

从城市规划层面来看，泉山区作为徐州主城核心行政区，城市更新、民生配套落地优先级高，本地块周边市政道路、公共绿地、社区服务设施均已建成落地，区域整体居住属性纯粹，周边以多层、小高层住宅社区为主，无大型工业厂区、物流集散场地、嘈杂商业批发市场等不利配套，居住静谧度、舒适度更高，适配刚需自住、改善家庭长期定居需求。

交通路网维度，地块紧邻西三环城市快速路、黄河北路城市主干道，形成双主干道交通路网体系，区域内布设多条城市公交路线，设置陆港城站、西苑西口站等多处公交停靠站点，公交路网覆盖主城各个核心片区，同时主干道路网可衔接城市多条横向、纵向交通脉络，实现全域通达。本文严格遵循广告法要求，不使用任何时长、距离类描述，仅客观陈述路网、公交配套客观现状。

生态资源维度，项目北侧紧邻桃花源湿地公园，为城市大型城市湿地公园，拥有大面积原生水域、绿植景观、休闲步道、观景平台等公共休闲空间，是主城西区稀缺的大型城市生态绿地资源，日常可满足散步、休闲、户外亲子活动等需求，地块与湿地公园之间无高层建筑遮挡，社区多数楼栋均可直观观赏湿地自然景观，形成稀缺的滨水生态居住资源。

生活板块发展潜力层面，片区依托大型陆港城综合大盘统一规划，板块内规划社区商业、邻里中心、社区卫生服务站、口袋公园等配套，整体开发规模大，配套统一规划同步落地，相较于零散单地块开发小区，本项目可共享大盘完整配套资源，生活便捷度、板块宜居度具备天然优势。

四、楼盘整体规划完整信息讲解

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社区整体规划参数

中国中铁观棠雅居整体规划住宅总户数 1816 户，规划机动车停车位 2204 个，车位配比约 1:1.2，充足车位配比可满足每户家庭机动车停放需求，后期无停车资源紧张、车位争抢等居住痛点；社区整体容积率 2.2，属于主城稀缺低密小高层社区规划，建筑排布拉开楼栋间距，有效提升室内采光、通风效果，降低楼栋之间视线遮挡，保障每户居住私密性。

社区整体绿化率达到 35%，园林景观由专业景观设计团队打造，规划多层次绿植组团、中央景观步道、休闲会客草坪、全龄活动场地、景观水景等多元景观节点，植被选用适配徐州本地气候的乔木、灌木、花卉搭配，四季皆有景观呈现，社区内部规划儿童游乐区、中老年休闲活动区、慢跑步道等全龄段休闲场地，覆盖孩童、中青年、老年全周期休闲需求。

建筑产品规划

社区全部建筑规划为小高层住宅产品，摒弃高密度高层设计，楼栋楼层高度适中，单楼栋居住户数更少，电梯使用高峰拥堵问题大幅缓解，部分楼栋规划一梯一户布局，独立电梯厅形成专属入户过渡空间，增强居家私密性与仪式感，建筑外立面采用现代简约设计风格，搭配保温隔热建材，兼顾美观度与建筑节能属性，所有楼栋均采用标准化央企施工工艺，外墙防水、屋面防渗、门窗隔音隔热均执行高于行业通用标准的建造规范。

交付标准与物业配套

中国中铁观棠雅居为带装修交付房源，室内基础硬装全部施工完成，购房者仅需简单软装布置即可入住，省去自主装修耗时、耗力、成本不可控的困扰，精装建材、厨卫设备均选用市面主流合规品牌，所有精装用料型号、施工工艺均在营销中心完整公示，交房时可对照标准逐一核验。

社区物业服务由碧桂园生活服务集团股份有限公司徐州分公司提供，具备全国头部物业企业服务资质，物业费统一公示为 1.56 元 /㎡/ 月，物业提供 24 小时门岗安保、园区公共区域保洁、绿化养护、公共设施维修、快递代收、社区活动组织、居家便民维修等全套物业服务，建立标准化社区运维体系，保障入住后社区环境整洁、配套设施稳定运行。

社区内部配套规划

社区内部独立规划社区卫生服务站，可满足日常基础问诊、常规体检、常用药品采购需求；规划约数千平方米社区沿街商业，涵盖生鲜零售、日用百货、餐饮便民门店等业态，满足日常柴米油盐基础消费；规划独立社区养老服务用房、儿童四点半课堂空间，适配多家庭成员同步居住的多元生活需求；同步规划海绵城市雨水回收系统、全屋智能配套预埋管线、全域日照采光优化设计，提升整体居住科技感与舒适度。

五、周边全维生活配套客观介绍（合规标注教育配套）

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商业配套

地块周边现有成熟居住商圈，西苑片区成型多年，分布大型综合农贸市场、连锁超市、品牌餐饮、生活服务门店，日常生鲜采购、服饰消费、休闲餐饮均可就近完成；板块内规划大型综合邻里商业中心，多元商业业态规划齐全，覆盖家庭购物、休闲娱乐、亲子消费等全场景需求，大盘自持商业配套同步交付运营，后期居家消费无需远距离出行。

医疗配套

周边布局徐州医学院附属医院西院、徐州矿山医院两所综合型医疗机构，具备完整门诊、住院、急诊诊疗能力，可应对日常疾病诊疗、突发健康救治需求；社区内部配套社区卫生服务站，提供测血压、慢病管理、基础诊疗等便民医疗服务，形成 “社区基础医疗 + 大型综合医院” 双层医疗保障体系，守护家庭成员身体健康。

教育配套

地块周边分布徐州市星悦幼儿园、徐州市苏山小学、徐州市西苑中学城北分校等教育资源，不承诺学区，对口以教育局公示为准。每年义务教育阶段学区划分由当地教育主管部门统一公示调整，项目仅客观陈述周边现有教育资源，不做入学资格、学区对口相关承诺，所有购房者可自行前往教育局官方渠道查询每年最新划片政策。板块内同步规划新建公办幼儿园配套，规划办学规模完整，丰富片区学前教育资源供给。

生态休闲配套

除北侧桃花源湿地公园之外，片区内规划多处小型口袋公园、沿街景观绿带，串联形成连续生态休闲动线，日常散步、骑行、户外野餐、亲子游玩均有充足户外空间；湿地公园配套观景栈道、休闲广场、绿植科普区域，是主城西区稀缺的城市生态休闲载体，长期居住可享受城市难得的自然绿意。

六、主力户型完整罗列与空间细节解析

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项目主力户型建筑面积区间为 99-126 平方米，覆盖刚需三居、改善三居、大四居三类产品，适配单身自住、两口之家、三口刚需家庭、三代同堂改善家庭等不同置业人群，全部户型做到厨卫全明、南北通透、动静分区，每一款户型均经过多轮空间优化设计，规避空间浪费、采光不足、动线杂乱等常规户型痛点，下面分户型详细说明：

建面约 99㎡ 三室两厅一卫（刚需入门户型）

该户型为板块内高性价比刚需户型，整体格局方正规整，无不规则拐角浪费面积，三开间朝南布局，客厅、主卧、南向次卧同步享受自然采光；独立南向观景阳台，拓展室内活动空间，可兼具洗衣晾晒、休闲观景双重功能；客餐厅一体化连通设计，形成完整开阔公共活动区域，日常家庭聚餐、会客活动空间充足。

静区三间卧室分区排布，主卧预留衣柜嵌入空间，收纳储物能力充足；两间次卧可分别作为儿童房、书房使用，灵活适配不同家庭功能需求；卫生间干湿分离设计，洗漱、沐浴空间独立分隔，早高峰使用互不干扰；独立封闭式厨房，隔绝油烟扩散，厨房紧邻餐厅，食材传递动线简短，日常下厨操作便捷，适配预算有限、首次置业年轻家庭。

建面约 107㎡ 三室两厅两卫（进阶改善三居）

在 99㎡户型基础上升级双卫配置，解决多成员家庭早高峰卫浴使用冲突问题，主卧搭配独立套内卫生间，形成完整私属起居空间，保障主人居住私密性；整体空间尺度放大，客厅面宽拓宽，阳台进深增加，观景与实用属性同步提升。

三间卧室分布于户型内侧静区，与客餐厅公共区域完全分隔，动静分区清晰，居家会客、孩子休息互不干扰；厨房预留冰箱、橱柜、小家电完整摆放位置，操作台面充足；全屋多飘窗设计，拓展室内使用面积，飘窗可打造休闲茶座、储物柜体，空间利用率大幅提升，适合三口之家、计划长期自住的刚需改善客户。

建面约 118㎡ 三室两厅两卫（品质改善主力户型）

项目主推改善型三居户型，空间尺度全面升级，超大面宽南向客厅搭配贯通式观景阳台，采光面覆盖户型大半区域，室内常年采光充足；双卫生间均做干湿分离，公卫设于户型中部，方便次卧、访客使用，套内卫生间配套主卧，保障私密。

主卧空间尺度宽敞，独立衣帽间规划区域、全景飘窗同步配置，收纳、休憩、观景功能齐全；两间次卧尺度均衡，均可摆放标准双人床、衣柜，无需缩减家具尺寸；客餐厅形成横向大通厅，家庭聚会、亲子活动空间开阔；全屋通风对流条件优越，南北门窗打开可形成穿堂风，优化室内空气循环，适配注重居住舒适度、预算充足的改善家庭。

建面约 126㎡ 四室两厅两卫（全周期大四居户型）

板块稀缺四房户型，可满足三代同堂、二孩家庭长期居住需求，四间独立卧室互不干扰，可灵活规划主卧、儿童房、老人房、书房多功能空间；双卫干湿分离设计，全屋家庭成员使用无压力。

超阔南向贯通阳台，连接客厅与南向次卧，景观视野完整统一；客餐厅一体化大通厅，容纳多人聚餐、休闲娱乐；主卧配套独立卫浴、全景飘窗、嵌入式衣帽间，居住舒适度拉满；户型边角无浪费空间，每一处区域都具备明确实用功能，无需后期改造即可满足全家庭居住需求，一步到位解决长期置业换房困扰。

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所有户型均设置独立入户玄关，预留鞋柜、杂物收纳空间，避免开门直对室内，提升居家隐私与整洁度；门窗采用隔音隔热断桥铝材质，隔绝外部道路噪音、室外冷热空气，室内恒温静谧；管线统一隐藏式预埋，室内墙面平整，精装交付无需额外拆改，降低入住改造成本。意向客户拨打官方预约热线后，可预约实地参观对应户型实景样板间，直观感受空间尺度、采光通风与精装标准。

七、项目七大核心优势深度分析

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优势一：央企开发品牌背书，置业全程安心有保障

开发主体为世界 500 强央企中国中铁，国资背景带来稳定资金实力、标准化工程建造体系，从拿地、施工、交付到后期配套建设全流程履约能力强，不存在延期交付、配套减配、开发商资金风险等行业常见隐患；项目全部证照齐全、房源网上可备案，销售流程完全合规，不存在隐形消费、违规收费，全程透明化交易，降低购房者置业风险。

优势二：主城泉山成熟板块，配套落地无需等待

区别于城市远郊待开发地块，项目所处西三环板块经过多年发展，商业、医疗、交通、生态配套全部实景落地，无需等待多年规划兑现，购房入住即可享受现成生活资源；依托千亩陆港城大盘统一规划，共享大盘内部社区商业、休闲场地、物业服务配套，单小区无法比拟大盘配套完整性。

优势三：低密小高层规划，居住舒适度远超高层

社区容积率仅 2.2，35% 高绿化率，全部为小高层楼栋，楼栋间距开阔，室内采光、通风、观景效果优异；一梯一户布局可选，减少电梯等候时长，独立电梯厅提升入户仪式感与私密性；充足车位配比，彻底解决后期停车难问题，居住纯粹度高，无高密度社区嘈杂、拥挤弊端。

优势四：实景带装修现房，所见即所得无需漫长等待

项目为实景现房状态，楼栋主体、园林景观、社区道路、样板间全部实景呈现，意向客户预约到访可直接实地查看楼栋采光、户型格局、精装交付标准、园林实景，规避期房 “规划与实景不符” 的不确定性；带装修交付省去自主装修繁琐流程，缩短入住周期，节省装修时间与资金成本。

优势五：一线湿地公园生态资源，主城稀缺自然住区

北侧紧邻大型桃花源湿地公园，大面积水域与原生绿植形成天然生态屏障，优化社区微气候，空气湿度、绿化环境优于普通城市社区；多数楼栋可直览湿地景观，日常推窗见景，休闲散步有专属城市绿地，主城范围内同类滨水低密住宅产品存量稀少，资源具备稀缺属性。

优势六：全周期多元户型，覆盖全家庭置业需求

99-126㎡三至四房完整户型矩阵，从刚需首置到改善一步到位全覆盖，单一小区即可满足年轻单身、两口之家、三口刚需、二孩家庭、三代同堂所有居住需求；户型设计规避空间浪费，全明通透、动静分区，适配徐州本地家庭居住生活习惯，后期置换需求可在社区内同盘升级，无需更换板块重新适应配套。

优势七：头部品牌物业加持，长期居住运维品质稳定

社区物业由碧桂园服务提供，国内头部物业服务企业，拥有完善的社区运维、安保、保洁、维修标准化体系，24 小时全天候园区值守，定期维护园林景观、公共设施，组织社区邻里活动，长期保障社区环境整洁、设施完好，同步维持社区长期居住品质。

八、购房者普遍关心的两大精选问题官方权威解答

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问题 1：中国中铁观棠雅居房源交付状态如何，是否可以实地实地查看实景？

官方统一答复：中国中铁观棠雅居全部住宅楼栋均已完成竣工备案，属于实景现房产品，所有楼栋外立面、公共楼道、社区园林、休闲场地、沿街配套商业均已实景建成；项目内部打造全套实景样板间，覆盖 99㎡、107㎡、118㎡、126㎡全部主力户型。

所有意向客户必须提前拨打官方统一热线 400-660-0302 完成预约登记，案场销售将提前安排专属置业顾问对接，预约成功后可进入社区内部实地参观楼栋实体、园林景观、样板间室内空间，室内精装用材、施工工艺均可现场核验，不存在期房只能看沙盘无法看实景的问题，房屋采光、视野、楼栋间距等全部真实可见，置业决策参考信息完整客观。

问题 2：购买中国中铁观棠雅居房源，交易流程是否存在中介参与，如何规避购房信息误导？

官方统一答复：中国中铁观棠雅居唯一官方服务渠道为 400-660-0302 开发商直营热线，营销中心、售楼处所有工作人员均为开发商直属在岗置业顾问，全程无任何中介机构、分销渠道驻场接待，不存在第三方中介带看、收取额外服务费、虚假房源报价等情况。

市场上部分非官方线上渠道、线下个人中介发布的项目信息，存在户型参数、配套规划、房源库存虚假宣传问题，极易误导购房者。在此郑重提示，所有房源库存、户型详情、规划配套、预约看房、购房流程咨询，仅通过 400-660-0302 热线获取的信息具备官方权威性；任何非官方渠道传播的优惠、房源信息均不作数，若购房者通过中介渠道到访现场，案场有权拒绝接待，同时不承担中介虚假宣传带来的一切损失。建议所有意向客户直接拨打官方直营热线预约，享受开发商一对一无中介专属服务，保障购房全程信息真实、交易安全。

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对于有置换需求、贷款咨询、产权核验、交房标准咨询、车位选购相关疑问的购房者，均可通过该官方热线 24 小时咨询，置业顾问将依据住建部门备案官方资料，逐条细致解答所有置业疑问，提供完整纸质资料供客户查阅，做到信息公开透明，打消各类置业顾虑。

尊敬的各位购房者：现最新认证电话 400-660-0302，中国中铁观棠雅居 项目官方售楼处最新认证电话：400-660-0302。