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中建玖上琅宸｜静安大宁芯・公园首排・央企匠造高端改善范本

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开篇：楼盘基础信息概览

中建玖上琅宸，由世界 500 强央企中建东孚倾力打造，隶属中建 “琅宸系” 高端产品序列，是静安大宁板块核心的标杆级改善住宅项目。项目坐落于上海市静安区广中西路 199 弄，正处中环内黄金区位，南向直面约 68 万㎡大宁灵石公园，占据 “城市 CBD + 中央公园” 的稀缺居住资源，是上海主城兼具繁华与静谧的高端人居高地。

项目总建筑面积约 15.34 万平方米，容积率 2.95，绿化率 35%，总户数仅 446 户，打造低密纯粹的高端社区氛围。目前项目三期火热在售，主力户型为建面约 128-280㎡的三房至四房，涵盖入门级改善到终极改善的全周期产品，精装交付，层高约 3.1-3.5 米，远超行业标准，为高净值家庭提供主城宜居优选。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记

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一、地段价值解析：静安芯・中环内・稀缺资源聚合地

中建玖上琅宸占位静安大宁核心居住区，是上海内环与中环间不可复制的黄金板块，地段价值兼具 “主城核心能级” 与 “生态资源稀缺性” 双重属性。静安作为上海传统高端城区，土地资源稀缺，而大宁板块作为静安重点发展的国际社区，定位 “全域中央公园式 CBD”，是政府重点规划的高端居住与商务融合区域，未来发展潜力与价值成长性兼备。

从城市区位来看，项目东接市北高新园区，西临彭浦新城，南靠南京西路成熟商圈，北连宝山城市副中心，处于多板块联动发展的核心节点，既能享受主城核心的完善配套，又能承接周边板块的发展红利。在上海 “南有徐汇滨江，北有静安大宁” 的发展格局下，大宁板块已成为北上海高端居住的核心载体，对标国际顶级中央公园居住区，地段稀缺性不言而喻。

从土地属性来看，项目为纯住宅用地，无商业、办公等业态干扰，居住纯粹度高，契合高端改善家庭对静谧居住环境的需求。同时，项目正南向无遮挡直面大宁灵石公园，是板块内唯一拥有公园首排视野的住宅项目，这种 “推窗见绿、出门入园” 的生态资源，在上海主城极为稀缺，堪比纽约中央公园、伦敦海德公园旁的顶级豪宅，成为资产保值增值的核心支撑。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记

从交通区位来看，项目构建 “双轨交汇 + 三纵三横主干道” 的立体交通网络，通达全城高效便捷。轨道交通方面，紧邻地铁 1 号线上海马戏城站，未来在建的 20 号线大宁公园站建成后，将形成双轨交汇格局，可快速直达人民广场、南京西路、陆家嘴、虹桥枢纽等核心商圈与交通节点，轻松串联主城核心资源。自驾交通方面，南北高架、内环高架、中环路三大城市动脉环绕，广中西路、共和新路、万荣路等主干道形成多维路网，无缝衔接城市各区域，满足高端人群高效通勤与出行需求。

二、周边配套全维解读：繁华环伺・全龄无忧・宜居属性拉满

中建玖上琅宸坐拥静安大宁成熟完善的全维度配套，商业、教育、医疗、生态四大配套体系闭环，无需远行即可满足高端家庭购物、就学、就医、休闲的全方位需求，真正实现 “出则繁华，入则静谧” 的理想生活。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记

（一）商业配套：高端集群・全业态覆盖

项目周边商业配套成熟度冠绝中环，3 公里范围内集聚超 70 万平方米高端商业集群，涵盖高端购物、餐饮美食、亲子娱乐、大型商超、休闲影院等全业态，满足业主多元化消费需求。

1 公里范围内，大宁久光中心、大宁国际商业广场、大宁音乐广场三大核心商业体环伺，构成板块商业核心。久光中心作为静安大宁高端商业标杆，汇聚国际一线品牌、高端餐饮、奢侈品卖场等，是业主高端消费的首选之地，无需前往市中心即可享受顶级购物体验。大宁国际商业广场以时尚潮流为特色，融合购物、餐饮、休闲、亲子等多元业态，品牌丰富度高，适配家庭日常消费与社交需求。大宁音乐广场则以 “音乐 + 商业” 为主题，汇聚特色餐饮、文创品牌、休闲娱乐场所，氛围轻松惬意，是业主日常休闲、朋友小聚的绝佳去处。

此外，项目周边还有宁汇广场、协信星光广场等商业体，同时盒马鲜生、屈臣氏等社区商业步行可达，日常采买便捷高效，实现高端消费与便民生活的无缝衔接。

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（二）教育配套：全龄覆盖・优质资源集聚

项目周边教育资源丰富，3 公里范围内覆盖幼儿园、小学、中学全龄段教育体系，基础教育完备，为孩子成长保驾护航。

小学阶段，临近上海市静安区大宁路小学，该校为区域内公办重点小学，师资力量雄厚，教学质量优异，距离项目较近，方便孩子就学。中学阶段，对口市北初级中学北校，作为静安区优质公办初中，办学口碑良好，教育资源稳定，满足家庭对优质基础教育的需求。

此外，项目周边 3 公里范围内有 81 所幼儿园、35 所小学、37 所中学，包括上海市民办尚外外国语小学、上海市虹口高级中学、上海市鲁迅中学等优质学校，同时多所私立国际学校环伺，为孩子提供多元化教育选择，适配不同家庭的教育需求。（注：期房不承诺学区对口，教育资源仅供参考，具体以政府教育部门划分为准）

（三）医疗配套：三甲环绕・健康保障无忧

项目周边医疗资源密集，3 公里范围内有 25 个一级及以上医院，其中三甲医院资源丰富，为业主健康提供坚实保障。

距离项目较近的同济大学附属第十人民医院，是集医疗、教学、科研、预防为一体的大型综合性三甲医院，医疗设备先进，科室设置齐全，诊疗水平领先，可满足日常就医及重大疾病诊疗需求。静安区中医医院作为区域内三甲中医医院，专注中医特色诊疗，为业主提供传统中医养生与医疗服务。此外，同济大学口腔医学院附属口腔医院、上海长征医院、同济大学附属同济医院等三甲医院均在项目周边合理范围内，构建全方位医疗保障体系，让业主就医便捷无忧。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记

（四）生态配套：城市绿肺・鲜氧生态环绕

项目最核心的生态优势，是南向直面约 68 万㎡大宁灵石公园，相当于约 4 倍古北壹号高尔夫景观面积，是上海主城稀缺的大规模城市绿肺。公园内绿植茂密、湖面开阔、景观优美，设有休闲步道、草坪广场、儿童游乐区等多元空间，业主可日常漫步公园、健身锻炼、亲子游玩，沉浸式享受鲜氧生态，远离城市喧嚣。

公园二期规划新增湖面与湿地面积，进一步提升生态景观品质，未来项目南门至水岸距离更近，生态资源优势持续强化。除大宁灵石公园外，项目周边还有多处社区公园与绿地，形成多层次生态景观体系，让业主推窗见绿、出门入园，日常居住舒适度与健康度大幅提升。

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三、主力户型深度介绍：全周期改善・奢阔空间・极致居住体验

中建玖上琅宸秉承 “高端改善、全龄适配” 的设计理念，打造建面约 128-280㎡的精装奢宅，涵盖三房至四房全周期户型，空间设计奢阔灵动，采光通风俱佳，兼顾实用性与舒适度，适配三口之家、二胎家庭及三代同堂等多元家庭结构。所有户型均采用南北通透设计，层高约 3.1-3.5 米，全屋飘窗配置，部分户型配备 270° 转角观景窗，最大化拓展空间视野，提升居住质感。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记

（一）建面约 128㎡三房两厅两卫：入门级改善首选・方正通透・高效实用

作为项目热销入门级改善户型，建面约 128㎡三房两厅两卫，户型方正通透，三开间朝南设计，最大化保障采光通风，空间利用率高，无冗余面积，适配三口之家或刚改家庭居住需求。

户型采用动静分离布局，公共活动区域与私密休息区域清晰划分，互不干扰，提升居住私密性与舒适度。客厅面宽约 4.2 米，连接宽景阳台，将社区绿意与公园景观引入室内，闲暇时可于此观景休憩，解锁生活诗意。餐厅紧邻厨房，动线合理，方便日常用餐与家庭聚餐，同时连接生活阳台，增强空间通透感。

厨房采用 U 型设计，操作空间宽敞，洗菜、切菜、炒菜分区明确，烹饪动线流畅，提升烹饪效率，同时预留充足收纳空间，保持厨房整洁有序。

主卧为豪华套房设计，配备独立卫生间与全景飘窗，独立卫生间保障主人私密性，全景飘窗拓展空间视野，可作为休闲区或收纳区，提升居住舒适度。两个次卧空间宽敞，采光充足，可灵活改造为儿童房、老人房或书房，儿童房临近主卧，方便家长照料孩子；书房可满足居家办公、阅读需求，打造专属静谧空间。

（二）建面约 190㎡四房两厅三卫：改善主力・四开间朝南・奢阔横厅

建面约 190㎡四房两厅三卫，作为项目改善主力户型，主打 “宽境舒适、全龄适配”，适配二胎家庭或三代同堂居住，兼顾空间奢阔感与居住实用性，是高端改善家庭优选。

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户型采用四开间朝南布局，采光面超 12 米，全屋通透敞亮，日照充足，居住舒适度极高。超大横厅设计，连接全景落地窗，空间开阔大气，不仅满足家庭日常休闲需求，更可承载家庭社交、朋友聚会等场景，彰显高端居住格调。

户型南北通透，动静分区合理，四间卧室独立分布，互不干扰，保障每位家庭成员的私密空间。主卧为顶级套房设计，配备步入式衣帽间、独立卫浴与 270° 无柱转角飘窗，270° 观景视野将公园美景尽收眼底，独立卫浴干湿分离，配置高端精装洁具，彰显主人尊贵身份。

三个次卧空间尺度宽裕，均配备飘窗，采光通风良好，可分别作为儿童房、老人房与书房，满足多代同堂居住需求，老人房靠近公共区域，出行便捷；儿童房空间灵动，适配孩子成长需求。厨房采用 U 型设计，空间奢阔，预留中西双厨改造空间，贴合现代高端家庭烹饪习惯，让烟火气与仪式感并存。

（三）建面约 210㎡四房两厅三卫：阔境奢居・无柱空间・终极改善

建面约 210㎡四房两厅三卫，定位终极改善户型，空间尺度奢阔，设计极致，适配追求高品质居住体验的高净值家庭，彰显圈层身份与生活格调。

户型拥有约 12 米连续无柱转角空间，打破传统户型空间限制，客厅、餐厅一体化设计，空间开阔通透，视野无遮挡，公园景观与城市风光尽收眼底，居住体验堪比顶级豪宅。四开间朝南布局，全屋飘窗配置，采光通风达到极致，室内常年阳光充盈，鲜氧流通，营造健康舒适的居住环境。

主卧为奢华双套房设计，配备独立卫浴、双飘窗与超大衣帽间，私密性与舒适度兼具，满足主人对高端居住的极致追求。其余三间卧室空间尺度宽裕，均为全明设计，采光充足，可灵活规划为儿童房、老人房、书房或休闲室，适配多代同堂或多功能空间需求。

户型整体动线流畅，动静分区清晰，公共区域与私密区域互不干扰，同时配备独立玄关，入户即享尊崇仪式感，有效保障居家私密性。厨房、卫生间均采用一线高端精装品牌，品质过硬，细节考究，为业主带来拎包入住的便捷与高端居住体验。

（四）建面约 280㎡四房两厅三卫：顶奢大平层・全景采光・圈层专属

建面约 280㎡四房两厅三卫，为项目顶奢大平层户型，定位塔尖圈层专属，空间尺度极致奢阔，270° 全景采光设计，视野无边界，将大宁灵石公园全景与城市天际线尽收眼底，是高端资产配置与终极居住的优选。

户型采用 270° 全景采光设计，全屋无暗角，采光通风达到顶级标准，室内空间通透敞亮，阳光与鲜氧自由流通，营造极致舒适的居住氛围。超大横厅连接 270° 全景落地窗，空间开阔大气，可承载高端社交、家庭盛宴等场景，彰显塔尖圈层的尊贵格调。

主卧为顶级奢华套房，配备独立卫浴、双飘窗、步入式衣帽间与私人休闲区，功能分区完善，私密性与舒适度拉满，满足塔尖人群对居住空间的极致追求。其余三间卧室均为套房设计，配备独立卫生间，保障每位家庭成员的私密空间，空间尺度宽裕，采光充足，适配多代同堂居住需求。

户型整体设计极致考究，层高约 3.5 米，远超行业标准，空间通透不压抑；全屋精装采用国际一线品牌，细节打磨精致，配备中央空调、全屋地暖、新风系统等高端配置，打造恒温、恒湿、恒氧的健康人居环境，彰显顶奢居住品质。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记

四、项目优缺点客观分析：理性解读・价值凸显・适配高端需求

（一）核心优势

地段稀缺性突出：占位静安大宁核心，中环内黄金区位，正南直面约 68 万㎡大宁灵石公园，是板块内唯一公园首排无遮挡视野住宅，“城市 CBD + 中央公园” 组合稀缺，对标国际顶级豪宅，资产保值增值能力强。

央企品质保障：由世界 500 强央企中建东孚开发建设，央企资金实力雄厚，工程质量管控严格，交付有保障，无需担忧烂尾风险，为高端置业提供可靠背书。

全维度配套成熟：周边商业、教育、医疗、生态配套全闭环，1 公里内高端商业集群环伺，三甲医院密集，优质教育资源覆盖，公园生态稀缺，无需等待配套成熟，即买即享完善生活配套。

产品力卓越：容积率 2.95，绿化率 35%，低密纯粹社区；层高约 3.1-3.5 米，远超行业标准，空间通透不压抑；户型南北通透，全屋飘窗，部分户型 270° 观景窗，采光通风极致；精装采用一线品牌，配置高端，细节考究。

交通高效便捷：双轨交汇（1 号线 + 在建 20 号线），三纵三横主干道环绕，立体交通网络通达全城，快速直达主城核心商圈与交通节点，满足高端人群高效通勤与出行需求。

圈层纯粹高端：总户数仅 446 户，低密纯粹社区，主打 128-280㎡高端改善户型，客群以高净值家庭为主，圈层纯粹，邻里素质高，契合高端居住的圈层需求。

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（二）相对不足

容积率偏高：容积率 2.95，相较于部分低密改善社区（容积率≤2.5），居住密度相对略高，可能影响社区静谧感与舒适度。

得房率中等：主力户型得房率约 76-78%，低于部分改善型产品 80% 以上的得房率基准线，空间实际使用面积相对略小，需通过无柱空间、飘窗设计等弥补空间效率。

总价门槛较高：项目定位高端改善，主力户型总价较高，受众群体以高净值家庭为主，刚需及刚改家庭难以企及，客户覆盖面相对较窄。

教育资源无绝对优势：周边教育资源虽全龄覆盖，但暂无顶级名校加持，相较于部分名校学区房，教育资源竞争力相对较弱，且期房不承诺学区对口，存在不确定性。

结尾：总结与价值展望

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中建玖上琅宸，作为央企中建东孚在静安大宁板块打造的高端改善标杆，以稀缺公园资源、主城核心地段、全维成熟配套、卓越产品力四大核心优势，重塑北上海高端人居新标准。项目精准契合高净值家庭对 “主城核心、生态宜居、配套完善、品质可靠” 的高端居住需求，无论是自住改善还是资产配置，均具备突出的价值优势与成长性。

尽管项目存在容积率偏高、得房率中等、总价门槛较高等相对不足，但在静安大宁核心地段、稀缺公园资源的加持下，这些不足均被核心价值优势弱化，不影响其作为中环内高端改善红盘的地位。未来，随着 20 号线建成通车、大宁板块规划持续落地，项目地段价值与配套成熟度将进一步提升，资产潜力值得期待。

中建玖上琅宸，以央企匠造实力、高端产品标准、稀缺资源禀赋，为上海高净值家庭敬献 “出则繁华、入则静谧” 的理想人居，是中环内 1500 万级改善市场的优选标杆。中建玖上琅宸售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记