撕开“伪改善”的面纱,怎样才是真的“改善盘”

最近，总有网友@我们，问我们到底什么样的楼盘才是改善盘？这实际上也是挺难判断的，首先这个问题没有标准答案，其次，“改善”是相对的，每个人的判断标准都不一样，“改善”标准在开发商那也没有标准答案。

那么，到底怎样才是真正的改善盘呢？我们略微浅析如下：

“改善”是一个相对的概念

我们平时说楼盘，总会先给这个楼盘做一个定位，比如：刚需盘，刚需偏改善盘，纯改善盘或者终极豪宅等。他们之间的界定标准，似乎也没有一个明确的衡量标准，大多从一些开发商的广告中看出他们的定位。而对于普通市民来说，想要买房，几个楼盘转下来，总感觉各个楼盘都挺好，各个也都差不多？很难说出个所以然，更无法区分什么是刚需，什么是改善。其实改善是一个相对的概念，没有特别之说。但我们仔细分析，各个楼盘的相关数据指标，还是能够分析出一个楼盘的定位。一般来说，改善楼盘相对于刚需楼盘，居住更舒适，一般以中大户型为准，像在丽水，整个小区起码都得100平以上户型的才能勉强说自己是改善盘。另一个，改善盘的定价自然会比周边楼盘略高。改善盘对准的是高端客户，高端客户承受能力相对较高，所以价格肯定比周边高。但真正的改善楼盘并不会因为定价略高而影响后期溢价，反而会因时间的流逝，和刚需盘差价越拉越大。这是优质资产价值凸显的自然规律。在货币大放水的今天，股市如此，楼市也如此，资金总会不断的沉淀在优质的资产上。今天，我们就浅析一下刚需楼盘和改善楼盘的区别，仅供各位参考。

改善盘的基本判断标准

1

看基本数据

容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度。容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住舒适度越高。建筑密度根据字面意思就能理解，一般来说，建筑密度越低，小区公共活动空间越大，也便于大型中央景观的打造，至于绿化率，一般来说越高越好，改善楼盘的绿化率一般都会达到35％以上。当然，丽水的一线江景豪宅不在此列，城东的新湖国际和环南明湖的紫金豪庭、银泰城、绿城等楼盘，在未来相当长一段时间，都是丽水豪宅的代名词。从丽水来看，容积率在2以下的，基本具有豪宅基因；在2-2.5左右的，可以视为刚需+改善楼盘，超2.5的基本就和改善盘搭不上边了。当然，土地指标只是衡量一个楼盘改善与否的参考指标，而非特别，因为还要综合其他方面判断。

2

看开发商基因

具有改善基因的开发商，即便拿到一个不是很好的土地，如果肯下本钱用心做，同样能把楼盘打造成改善标杆，而一些一直以来强调高周转为首要任务的开发商，一般是做不出好的“改善盘”的。做改善楼盘一定是需要基因的，这体现企业的格局与魄力，同时还需要一个企业长期的实践、磨合与修正。做改善盘，不是一味舍弃利润砸钱就能出效果的。

3

看楼盘颜值

颜值也是衡量一个楼盘的重要标准，房子盖得好不好，先看外立面。一般情况下，纯改善楼盘外立面往往采用纯干挂石材、太空铝板等材料，以体现其高端品质，而刚改结合的楼盘的外立面一般是局部石材＋真石漆等，刚需楼盘的外立面往往采用真石漆＋涂料等。对比国内各大城市的改善楼盘，一般情况下，新风系统、地暖、指纹密码锁、三层中空断桥铝合金系统窗基本会成为标配。

4

看装修品质

如果定位高端改善盘，像杜拉维特、汉斯格雅国际一线品牌都将成为标准配置。但，每个品牌产品还有不同型号，购房者一定要擦亮眼睛，别被品牌忽悠。此外，还要去看绿化成本、车位配比等细节方面，这些都是衡量是不是“改善盘”的基本要求。

5

看物业服务

后期物业管理好不好，直接影响房价。丽水各小区转转，你就能理解物业对于楼盘的影响，即便再好的产品，再低密，当初打造的再好，后期物业管理跟不上，也是枉然。不过现在很多楼盘的物业都是和开发商同一体系，具有改善楼盘的开发商，后期的物业都相对给力，这为购房者省去不少麻烦。

学会综合判断是关键

说了这么多，实际上也很难厘清与判断一个楼盘是不是真正的改善盘。在丽水，目前号称改善盘的楼盘并不多，以上种种标准，也不可生搬硬套。大家可以，从土地指标、开发商基因、产品配置及装修标准、物业服务等方面去综合分析，再结合自身实际，才是最重要的。

文章来源：处州楼市