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武汉（绿城桂语江南）

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有人说，越难的市场，越容易买到好东西。

武汉楼市今年行情就是如此，大家都在卷产品。不过，小妹发现，卷产品开发商们也有不同的方向，有人朝着四代住宅发力，有人则干脆改头换面，引入有口皆碑的知名房企，提升自身竞争力。

所以，大家可以看到，今年武汉“绿城”系的楼盘，越来越多了。从之前武昌滨江的绿城梧桐里、南湖的绿城桂湖雲翠，到中北路的绿城桂语江南、光谷的绿城光谷桂府……绿城都快要占领武汉楼市了。

据统计，目前武汉共14个绿城项目，从图上可以明显看出，绿城一般自己开发的都会标“绿城中国”，而代建项目只有“绿城”字样，两者标识不同。

按照“含绿量”：绿城开发>绿城代建>绿城贴牌。

至于绿城代建质量如何？目前武汉绿城交付的项目，基本上都是绿城自己开发的，品质基本在线，不过代建的也有，比如武汉黄浦湾，品质也是天花板级别，所以绿城的品控还是比较在线的。

其实除了绿城自己开发，绿城做代建业务也已经非常成熟了，从产品规范到视觉体系都是有标准的，这也是为什么我们看到，绿城的楼盘从立面到园林，都比较相似。

不过还有一种情况，就是项目案名有绿城，但绿城中国官网上查不到，说明该项目开发绿城参与很少，可能绿城只是输出了一个品牌。

大家如果不放心自己买的是真绿城还是假绿城，不妨上绿城官网上查询一下。

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绿城桂语江南

1、中北路纯新盘，500米到SKP

地段应该是项目最大的价值点，项目位于中北沙湖板块的姚家岭街，前面就是楚河汉街，直线距离SKP仅约500米，这边的楼盘，从万达御湖汉印、融创壹号院，到建发朗玥、沙湖中心基本都是3w+的豪宅。

2、武昌内环少见别墅产品

小区规划总共1658户住宅，53%为回购房，904套用于安置傅家坡客运站片。剩余的47%，781套为商品房。相当于只有不到一半对外卖。

项目一共7栋楼，其中商品房分布在1、2、5、6、7#，3、4#楼为产品调换房。

一二期商品房一共781套，户均建面约108.59平。

1#一个单元，共53层，一层10户。

2#三个单元，一单元28层，一层4户；二单元33层，一层3户；三单元23层，一层3户。

5、6、7#均为2个单元，共4层，预计为上下叠，这也是武昌内环少见的别墅产品了。

3、绿城代建，地价18162元/平

项目地块为红岭三期地块，由区属国企政通实业竞得，红岭三期地块曾编号为P（2021）139号挂牌出让，但是开拍之前撤牌，后来再度编号为P(2021)185号地块重新挂牌。

2021年12月24日，武汉武昌红岭三期P(2021)185号地块由武汉市政通实业有限公司以33.945亿元竞得，楼面价为18162.12元/平。

小妹点评：其实武昌内环算是目前武汉楼市，少有的购买力旺盛的区域，项目周边，从去年的沙湖中心、建发朗玥，到今年的招商武昌序，改善类的大户型是有市场的，面积段偏小一些的，城投金沙府卖得也不错。

不过武昌内环也是武汉产品最卷的市场之一，准四代住宅就是从这里开始爆发的。

绿城桂语江南拿地价不低，但项目规划的是叠拼+高层+超高层，而且商品房户均面积仅约108平，说明高层里是有小户型的。

绿城桂语江南叠墅产品，作为内环少有的别墅，估计会很抢手，溢价这部分，完全可以由叠拼去做，高层可以走性价比路线，而且绿城桂语江南又是商品房和回购房混杂的小区，纯粹走改善路线，可能会相对困难。

不过不管高层价格如何，产品还是要有竞争力，不然完全打不过板块内的准四代住宅。

绿城桂湖云翠

最新动态：绿城桂湖雲翠绿城预计9月底开放样板间，首开建面约110-140m²高层，建面约140、170m²洋房产品。

1、引入绿城代建

项目原名为当代天誉，于2021年10月底首开1、2号楼高层，带装修备案均价约35500元/平，共计272套，该价格曾一度刷新洪山区当时的天花板。

2022年，武汉当代申请破产，同年12月正式封盘，天誉项目也随之停工。

2023年7月，绿城中国、绿城管理与长城资产、长城国富地产签署战略合作协议，将携手打造南湖北岸项目（原当代天誉）。2024年6月28日，绿城·桂湖雲翠启动正式开工仪式。

2、一线临南湖、绿城高端产品系

目前的最新消息是，绿城将在这一位置打造绿城高端月华系产品。

武汉桂湖雲翠位于二环边，属于武昌中心区与光谷的中间地带，又占位雄楚大道跟二环线，位置自然是很不错的，并且还一线临南湖，有稀缺的景观优势加持。

据项目介绍，桂湖雲翠将引南湖水韵入园，打造约1.5万方超大湖滨公园。

外立面也将采用新一代“无边框曲面屏”立面。还将打造约3600方会所空间，包含恒温泳池、瑜伽房、壁球馆、水吧、私宴等功能。

从目前的定位来看，品质设计都是非常在线的。

3、产品定位偏改善

从目前披露的一些信息来看，桂湖雲翠项目共规划12栋22-56层的高层住宅，19栋4-8层的别墅、洋房，以及一所幼儿园。

桂湖雲翠占地约12.7万方，产品比较丰富，包含了高层、洋房还有叠拼等多种产品，面积段设置为200-220平的别墅，145-160平的洋房，120-160平的高层，定位依然是偏改善的。

据说有准四代产品，但目前具体的户型图尚未公示，后续小妹也将继续跟进，有消息第一时间跟大家分享。

小妹点评：目前项目周边在售楼盘中，竞争力最大的就是保利涧山观奕，两者同样低密，并且两者学校配套都不错，保利有卓刀泉系，绿城靠近洪山外国语，都是洪山质量不错的学校。（新房具体划片以教育局公告为准）

目前项目户型还没出，如果是准四代的话，会形成直接竞争。保利地段更核心，绿城一线瞰湖，景观资源优越，两者各有侧重。

不过按照保利涧山观奕的情况来看，142明显比199卖得更好，项目周边华中科态城从2w+降到1.49w+之后，销量明显上升，可以看出，这个板块的购房者还是比较看重性价比。

绿城光谷桂府

最新动态：绿城光谷桂府样板间已开放，预计月底首开建面约101-121㎡毛坯户型，放风价约1.4w/㎡。

1、两次调规，引入绿城品牌

这个项目，其实去年12月就已经报规了，为了增加市场竞争力，今年4月进行了一次调规，将1、2、3、5、6、7号楼的阳台调整为封闭阳台。

接着，项目又在8月进行了二次调规，在总户数不变的情况下，在容积率、阳台面积拓展、立面做了调整：

①一期容积率从1.91降为1.87，住宅计容建面减少了1647平。

②提高阳台面积占比，阳台统一变更为封闭阳台。

③提升立面品质，优化住宅1、2、3、5、6、7#楼局部外立面。

两次调规后，项目引入绿城品牌，将案名定为了绿城光谷桂府。

2、准四代住宅，公摊低至9%

项目分两期开发，一期共6栋，1#、5#33层，2#、3#21层，6#、7#34层。目前项目公布了一期户型图，其中101平户型得房率约91.12%、115平户型得房率88.7%。

1、5、6、7#A户型建面约101-104㎡

三房两卫，三开间朝南，南面L型阳台+主卧都有半赠送。北向四飘窗全赠送。主卧套房设计。

1、5、6、7#C户型建面约114-116㎡

120平内做南北双阳台，独立玄关入户，北向次卧送了不少面积。

3#B户型建面约105-108㎡三房

格局和A户型一样，主要是面积上的差异。

3#D户型建面约116-121㎡

格局和C户型差不多，主要是面积上的差异。

小妹点评：这个项目位于光谷金融港，近两年光谷金融港热度非常高，一度超越了关山、中心城等板块，从之前的万科光谷锦曜，到光谷润府，光谷红盘几乎都在这边。

但项目选择入市的时机比较好，目前金融港有竞争力的：万科光谷锦曜清盘在即、光谷润府已火速售罄，在售的库存还比较多的，美的云筑入市多年，不管是地段还是产品，都没有什么竞争力，平安璟园处境尴尬，不仅面积偏大，而且2万的均价，性价比上也没有优势。如果绿城光谷桂府卖1.4w，准四代+性价比，应该会是金融港最受欢迎的楼盘。

武汉（绿城桂语江南）

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