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下半年的光谷楼市四代住宅全面开花，光谷这一代的买房人真的很幸福。

中心城的四代住宅将在下半年迎来一个爆发式的增长，现在金融港将迎来区域内首个四代住宅，万科光谷锦上的强劲对手它来了。

就在前几天项目案名已经公布——光谷地产金地铂翠。

金融港老牌四小龙是围绕着光谷实验中学的热门二手房：万科城市花园、万科红郡、当代国际花园和现代森林小镇。

但是随着金地铂翠的入市，金融港新的四小龙崛起了：万科光谷锦上、万科光谷锦曜、绿城光谷桂府和金地铂翠。

光谷地产金地铂翠将于8月2日开展厅，9月份开盘。

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一、金融港首个真四代住宅，户型面积段丰富，毛坯销售！

项目自规划出炉的那一刻，猫叔和团队小伙伴们就十分期待这个项目，小面积真四代项目，涵盖刚需刚改改善多种人群的需求，在目前金融港片区的产品中断崖式领先，其他项目的压力要倍增了。

猫叔据可靠消息得知，项目的面积段有94/98/109/123/135/155㎡的面积段产品，123-155平户型带有空中花园，毛坯销售。

项目位于光谷金融港板块，高新六路以北、光谷二路以西。

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2023年12月22日武汉土拍中，光谷佛祖岭P（2023）098号住宅地块由武汉光谷地产有限公司以底价9.3亿元摘得，楼面价6875.27元/平。这个拿地价同西侧的万科光谷锦曜二期不相上下。

后于24年底，金地管理携手金地中西部区域成功中标武汉P(2023)098号地块EPC+O服务项目。

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地块占地面积约4.6万方，总建筑面积约17.1万方。计容建筑面积约10.5万方，其中还有两千多方的配套商业。一期地块规划953户，容积率约2.29。

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值得重点关注的是不计容部分中的阳台和空中花园的面积。

空中花园+阳台合计约21529平，户均赠送约22.6平，这还是不包括飘窗等赠送。所以项目妥妥的负公摊

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项目规划两期开发，一期一共12栋住宅，包括3栋18F，1栋22F，8栋25-27F。

但是根据效果图来看，并非全部楼栋都为纯四代产品，其中仅六栋楼是带有空中花园的楼栋（1#3#5#6#7#9#）。其余楼栋呈封闭式公建化外立面。

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一期楼栋呈错开式分布，所以楼间距基本在50米以上，整体舒适度还不错。有四栋楼设计架空层。还有下沉式庭院的配置。

二期2栋住宅比较特殊，呈东西向，分别是18层和26层。开发商这样的设计明显是为了减小东侧铁路带来的不利影响，从而提升整个楼盘的货值。

二期的这两栋大概率作为ZF安置房，不对外出售。

从平面图来看，一期最东侧的楼栋距离铁路都有百米以上的距离。再加上二期楼栋的隔断，噪音影响相对可控。

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二、金地再入金融港，区域内搅局者来了！

金融港目前最热的项目是万科光谷锦上，这两个项目的位置就在隔壁，区位相当，拿地价也不相上下。锦上的精装价格是15xxx元/平起，而铂翠是毛坯销售，单价应该会比锦上低一点，你觉得铂翠的价格会是多少呢？

除了锦上（精装单价15xxx万/平起），周边的竞品还有平安璟园（精装单价16xxx万/平起）和绿城光谷桂府（毛坯单价12xxx万/平起），所以铂翠对于这三个项目的威胁都非常大。

铂翠的产品方面做得也非常卷，走得是品质路线，再加上金地在蔡甸有做四代住宅的经验，口碑也很不错，值得信赖。

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项目的地段在金融港也算是很不错的：

1.商业方面：项目西南侧的伟星光谷星悦广场在去年就封顶了，预计今年年底投入使用，是一个约12万方的大型商业综合体，可以填补片区空白。一公里范围内还有世达广场、同兴生活广场等已投用的商业。

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2.交通方面：距离地铁2号线佛祖岭站约1.6公里、稍远。

3.医疗方面：武汉大学人民医院东院就在地铁站旁边，距离约1.5公里。

4.书包方面：重点关注一下书包，根据今年的划片范围，该项目在光谷云创小学的对口范围内， 未来的对口初中大概率是云创北边的待建初中，预计也是名校挂牌，并且背靠光交这棵大树，学区还是有一定的保障的。

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但是项目有一个非常大的不利因素就是东边的铁路，所以可以看到项目东侧的两栋楼设计的东西走向就是考虑到了这个不利因素，这两栋楼前期并不会作为商品房对外出售。

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从楼栋布局来看，四代设计的六栋楼位置还是不错的，个人比较看好靠近地块中心的5、7、9三栋楼，因为要考虑到项目西侧预计也是待开发住宅地块，届时工地噪音会有影响。

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项目优势：

1.四代产品，得房率高，入手门槛相对较低。

2.配套齐全， 居住氛围浓厚。

项目劣势：

1.临铁路，可能有噪音的影响。

2.距离地铁距离较远，公共交通比较方便。

3.周边还建房多，城市界面一般。

总结：

作为金融港首个四代住宅，刚需刚改改善面积段都有涉及，铂翠项目有大幅领先优势，且对区域内的三代项目会带来不小的打击。

跟万科光谷锦上是直接的竞争对手，各有各的优势，但是该项目具有后发优势，在定价上会参考锦上。

东侧的铁路确实是硬性不利因素，虽然二期东西向两栋楼的分布会减弱噪音影响，但还是会影响二手房的流通性。

项目更适合首置、首改的年轻家庭，或者片区内想低门槛体验最新产品力的伙伴。

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