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刚过去的3月份，青岛商品房实现同比和环比上涨，非常不容易。

这也预示着，青岛楼市正处于从“去库存”向“品质居住”跃迁的关口。

胡Sir认为：青岛房企开发第四代住宅，势在必行，没有选择。

有人讲：第四代住宅弊端那么多，为何要做？

胡Sir敢断言——

能说此话的朋友，多数没仔细看规定，而且没有深入了解其本质，更没能站在房企和受众角度上思考此事。

这场变革不是选择题，而是必答题——

它关乎青岛多数新地块的核心竞争力、购房者的获得感，更关乎青岛能否在华东城市竞争中抢占“品质居住”的制高点。

第四代住宅，在青岛必须要落地，没有选择。

01 青岛四代宅落地的基本面，很多人都没搞清楚

青岛目前的规定，没有提到到植物栽种、灌溉和覆土层，更没有涉及公共露台（私域露台之外的公共空间）等必要元素。

因此，胡Sir一直称青岛及其他多数城市的露台房为“三代半住宅”。

还有一个基本面，大家需要了解：

青岛目前对露台的规定，尺度远小于重庆、成都和福建（国内四代宅的标杆）、西安，但稍微大于南京（挑空进深不大于3米）。

在青岛“923新规”里，关于露台和阳台的规定原文：

基本要求：

建筑高度54米以下，2.1米（1/2计容）≤不封闭的露台进深≤4米（2.1~4米之间部分不计容），露台不超过套内建面25%；这种建筑若有阳台，必须是封闭阳台；每户阳台和露台水平投影面积不超过住宅套内建面35%，北向阳台进深不超过相邻空间最小进深，其他阳台进深不超过相邻空间最小进深的2/3。

建筑单体高度54米以下，是一个基本指标，大概相当于18层以下的楼座。

有的反对者，连这个基本点都不知道。

换个角度讲：

如果整个住宅地块的容积率大于2.5，就不容易把所有楼座都打造成“第四代住宅”。

02 增加得房率，这类楼盘必须尝试四代宅

虽然青岛落地的四代宅项目预期呈现的形态就是"三代半"，但其通过空间优化提升得房率的核心价值依然受到重视。

房企新项目不仅要把“露台赠送面积”的新规考虑进去，还要权衡住建要求的总体赠送比例的限制，更要留意你相邻地块的房企有没有做四代宅的迹象。

意思很简单：

贵公司在崂山前海拿了一块地，旁边还有一个地块，人家做了带露台的产品，你能不能干过他？

假如人家做了，你没做。产品的得房率差很多，人家开工、开盘、交付很快，会不会让你有退地的恐怖想法？

别觉得夸张，全国真有这种案例。

大家都不做，那没问题。

但是，作为碳中和与好房子的倡导，你能确保大家都不做吗？

如果有人做，那必须要跟！而且还要堆料、堆设计、堆品质来跟进！

什么样的项目适合做“三代半住宅”？

胡Sir直接讲答案——首改盘，青岛总价200~500万之间的新项目，都可以尝试。

青岛这个总价段的客群，多是各区的首改和高预算的刚需。换房也好，首置也罢，得房率对他们的诱惑非常大。

在西安，带露台的项目，约达60家。

难道房企和买房人不知道四代宅的弊端吗？为了得房率，大部分买房人还是选择了这种产品。

假如这种新项目的所有单体，都做带露台的产品，那面积定位一定要准。

城阳首家四代宅——上郡赋，规划建面大约是130-140-160-220平（均指建面），以中间两个面积段为主。

从目前的建设进展和早期图纸看，露台大概没有用尽4米进深，北向好像也有赠送，算是相对折中的选择。

上郡赋作为西安企业来青岛的首作，本身结合了北方四代宅的落地经验和教训，或将以高品质、高颜值的兑现面向市场。

至少从目前看，周围还没有哪一家楼盘的得房率和外观预期会超过这家项目。

假如项目的定价、品牌建设、最终产品兑现等方面，也有竞争力的话，那必将在周围项目中脱颖而出。

胡Sir认为：对于首改盘做四代宅，从流速和销售逻辑上看，建面128和140两个面积更具优势。

03 豪宅四代宅，如何落地？

豪宅根据项目所处的外部景观&环境（视野、不利因素、气候条件等），选择将“局部楼座”设计成四代宅，楼王结合竖厅设计。

在南京，四代宅是从2024年开始正式铺开，销量不错的四代宅如龙湖亚伦央璟颂（建面133~154平），这属于刚才聊到那一类。

另外一类，就是高端盘，像中海江南玖序、招商金陵序和中建合玺东方等项目。

这类全国标企的TOP产品系的项目，至少堆足四个维度MAX级别的设计公司，再加上楼王竖厅（江南玖序、金陵月华）+露台的豪宅户型加持。

有人问：为什么豪宅不建议做清一色的露台房？

胡Sir：

豪宅客户对居住体验的重视度＞＞不利因素、不便居住、沟通成本换来的高得房率。

如果贵公司的所有楼座，均能规避掉临街、不美观的界面，并且可通过设计优化处理好对视隐私，那完全可以做。

安纳退台洋房

在青岛，找到一块近乎完美的土地，也很难了。

如果存在，那也会开发成别墅产品，本身就带有露台。

青岛前海的顶豪项目，有山海景观，建议结合在地情况、尝试做带露台的产品。

更关键的是——

局部楼座设置“露台”时，要摒弃“三代宅”的开发思路，尤其是户型。

以上户型，也没有脱离三代，就是高赠送的“三代半”。

露台的位置和室内交互、动线交通核、奇偶层平权等，这些都是设计四代宅的必要考虑元素。

从全国来看，露台和动区相连的户型，整体要比静区相连的产品更具优势。

2月份，胡Sir和设计界高人在沟通青岛海业柏悦府时，就已详细剖析过其局部户型设计的“局限性”。

照片来源：华润置地杭州

当然，如果地块适合做点状楼，那就有机会做出像浙江义乌的华润孝子祠澐璟这种立体人居标杆的户型。

因此，胡Sir建议豪宅可适当把楼王设计成四代宅＋竖厅复式，其余楼座根据具体情况来。

04 四代宅并非简单加一个露台，需要深厚的系统化设计能力

四代宅并非简单将房间“外挂露台”，尤其是对品质较高的项目而言。

新项目想要做好，除了户型外，更要配合新规的会所、大门、车库、架空层等一系列的不计容规定来执行。

甚至，露台的下方的立面（第五立面）也要美观。

设计和材料工艺要求更高，这就意味着建安成本也要提升。

因此，市区刚需盘或非城区的首改盘，胡Sir并不建议开发此类产品。

这一点，胡Sir不建议总价门槛较低的新项目模仿西安。

其实，咱们也不用过于建议，因为青岛市区刚需项目的容积率大多在2.5以上。

此外，胡Sir为何没有多提“对视隐私”、“采光遮挡”和气候条件等问题呢？

青岛目前规定，都已经没有植物栽种的相关规定了，又何谈露台花草呢？

胶州湾沿线，风大一些的板块，不开发就是。

至于对视隐私和采光遮挡问题，非豪宅通过定价、增加得房率、露台设置位置来平衡客户选择；

豪宅通过排楼、加挡光板、优化户型、加自动窗等方式也可以屏蔽。

假如青岛的某家房企，真的不愿意做四代宅，连楼王都不做，那也不是没有制胜的办法：

假如贵公司的老板或城市总精通设计，并熟知全国高水平设计的作品（不单只住宅）或具备此类人才，那也可以做出稳赢的项目。

照片来源：GARDEN 19

南京的贤坤花园（抽空单篇聊，惊艳之处很多），就是其中一个案例，以准现房出售、一个季度几乎清盘。

河西不乏第四代住宅，更不乏全国TOP系产品，贤坤花园作为本土房企的臻品，胜出靠的多是设计和兑现。

除了设计外，简单提两点——会所的主理人来自业主，每户业主可选择定制化的装修。

请问，青岛有几家房企，具备这个水平？

就连全国网红房企都开发四代宅——金沙缦岛，青岛有几家房企可以PK金沙？

结语：

你可以跟胡Sir一起把四代宅定义为“三代半”。但是，四代宅在青岛的落地，房企几乎没有选择。

我们提到了四代宅在青岛不同区域和不同定位楼盘的落地建议，都是基于青岛在地情况和全国南北城市的案例来讲的。

房企在落地时，切忌太贪心，新规可选择性、克制性使用，局部楼座带露台&楼王竖厅是折中方案，建议低密项目多尝试。

对于落地效果，不能过于悲观，不能拒绝，一定要具体情况具体研究和论证。

老板（本土房企）、城市总和项目总（全国房企）建议学习雷军的产品精神。

如果不懂产品，我们就很容易被忽悠，很容易想当然。

胡Sir通过大量实地考察和参与行业深度专业沟通，才稍微能提出这点儿落地观点。

这或许也是对青岛2024年9月住建新规的一个补充建议。

拥抱变化，在地性创新，精研产品，服务营销，改善居住体验。

观点需要碰撞，视野需要打开，但一定结合在地情况（规定和地况、人况、天时）来落地项目。

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