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武汉（金融街·恒江雅筑）
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汉口二环内又出一个新盘，准四代，学校已经动工了，今天我们就来聊一下这个项目金融街武汉理想之地怎么样？到底值得买吗？大家记得耐心看完，关键点评在文章最后。
一、【开发商及拿地情况】
武汉金融街集团有限公司（简称武汉金融街集团），成立于1954年，前身为武汉市江汉区房地产公司。2020年5月，经江汉区委区政府批准，转企改制组建成立国有独资公司。历经近70年的发展，武汉金融街投资控股集团立足“城市建设运营服务商”的战略定位，围绕城市综合建设、城市专业运营、城市功能服务三大业务板块，聚焦城市更新改造、综合开发建设，着力资产运营管理、物业城市服务，发展养老、停车场、住宅租赁、智慧科技等产业，具备“投资、建设、开发、运营”于一体的全产业链优势以及深度服务社会、服务民生的资源优势。
另提醒一下此金融街非北京的金融街控股，北京金融街，即金融街控股，是一家以地产运营为主的千亿国企，连续多年位列财富中国500强。在武汉开发的项目，主要有：位于武昌老城区的金融街融御滨江、江夏文化大道的金融街金悦府、目前已搁置停摆的金融街东湖中心。
武汉金融街，即武汉金融街集团有限公司，是一家以从事金融业为主，由江汉区ZF国有资产监督管理局100%控股的国企。
在武汉开发的项目，主要有:位于江汉唐家墩的江汉人家、位于东西湖宏图大道的宏图雅居。
从企业实力来看，两家企业都是大型国企，资金雄厚，十分稳健。
从产品情况来看，北京金融街的足迹遍及全国，项目基本都是主打品质的商品房、高端公寓。
武汉金融街此前打造的产品基本是以还建为主，商品房为辅。
从在武汉的未来发展和全国房地产行情来看，北京金融街在当时重点投入的金融街东湖中心受挫后，后续便没有在武汉继续拿地，一直在进行现有产品的销售。
武汉金融街与之相反，2022年6月，当时楼市热度并不高涨，开发商普遍拿地积极性不高。
但武汉金融街作为江汉本土国企进行兜底，以8.155亿元拿下了兴业路P（2022）022号地块，楼面价为13068.9元/㎡。该项目是武汉金融街集团继江汉人家后在江汉区的又一项目，两项目位置也相邻。
目前，该地块项目案名也已经确定，金融街·恒江雅筑。而如今恒江雅筑的销量我就不多说了，只能说开发商有钱任性了。大家想了解楼盘的真实销量可以私聊。
由此可见，北京金融街的战略眼光确实独到——莫非北京掌握的信息与其他地区存在差异，才得以提前布局？
潘哥从另一个视角分析时提到，这种显著的信息差（尤其是北京与武汉之间的），是否正是两地在投资策略与规划方向上呈现较大差异的核心原因？
这些思考，正是从两家近乎同名的开发商名称差异中延伸而来，也供大家深入琢磨与参考。
大家也可以从下面金融街的历史图片了解下江汉区房地产的发展变化。
1987年5月，第一期房管员业务知识培训班知识竞赛1987年6月，三民街片旧城改造工程动员大会
1989年8月，江汉区房地产公司所长
潘哥一直强调今后房住不炒，买商品房也要看品牌了，我们后期两极分化肯定也会出品牌房企，因此，若有在江汉区置业的计划，首要一步便是深入了解当地房地产企业的发展脉络与背景 —— 这既是对自身购房决策的负责，也是贴合市场趋势的理性选择。
而即将面市的理想之地是2023年6月30日由武汉金融街集团以总价50亿元底价获取的地块编号为P(2023)039号，为新华四期地块项目，楼面价13103.38元/平。项目总建面约38万方，地块规整，总用地面积：110526平方米（居住用地61049平方米、商业设施用地5004平方米、中小学用地25205平方米、公园绿地19268平方米。容积率约3.51，该项目分为A、B、C三个地块，挨在一起比较完整。A地块配备一个12班幼儿园，占地面积4860平方米，建筑面积不小于3600平方米；
C地块教育用地拟建设一所42班九年一贯制学校，其中小学24班，中学18班，用地面积约25200平方米（以实测为准），计容建筑面积26000平方米，潘哥了解到该教育用地将举办为参照武汉一初学苑模式的高品质九年一贯制学校。该项目于2024年9月招标，万科中标代建，由万科操刀运营。一个国企保交付，一个房地产先锋，有经验和产品力，我觉得后期的物业和学校还是让人有所期待的。
二、地段环线及板块配套价值分析：
武汉理想之地这个项目位于江汉区马场路与唐家墩路交汇路口，北至发展大道，西至马场一路，南至马场路，东至唐家墩路。地处汉口二环内核心新华西板块，临近汉口火车站，地理区位优越。汉口，从汉正街、武广、西北湖一路沿着新华路往西转移，最终在“新华西”形成繁华的商圈与舒适的生活居住区。谁能想到这里百年前是有名的万国跑马场，还有西商跑马场（今解放公园一带），华商跑马场（今航空路、万松园一带）形成三足鼎立，可想当年的热闹了。如今这个板块，不仅链接了江汉区“辉煌七公里”，还链接了建设大道金融街。并以发展大道、建设大道、唐家墩路、新华路、青年路形成了集商业、商务、政务、文化、公园于一体的加强版都市生活圈。加上近十年新华西却没有出现一个新盘，这次出来便是四代产品，直接越过了三代。可想这种地段环线配上这种产品会是什么效果？不过，这些都是开发商和网上别人宣传的，由于潘哥喜欢独立客观分析而且对楼盘产品配套十分挑剔的老武汉，一直强调没有调查就没有发言权：虽然这里二环内，环线不错，但北边二环，东边唐家墩路，西边老小区，南边老小区，不是噪音，就是界面破旧，属于占着环线优势，又缺少优质资源，比较鸡肋的区域。本来唐家墩以前是汉口一个比较重要的商圈，以卖家电的商场居多。工贸、国美、苏宁争相开业，另外全国服装贸易中心、唐蔡路建材市场旧家具市场、中百仓储等都在附近，想当年唐家墩商圈热闹非凡，风光无限。但随着近几年电商网购的兴起，以及武汉二环线高架桥和机场二高速建成后造成的物理阻隔，到唐家墩商圈逛街就不那么方便和必要了，唐家墩商圈就慢慢没落了。加上国美停业、全国服装贸易中心熄火、苏宁不温不火，目前只剩下工贸以及中百邻里汇还在坚持。一个人走着走着，心里便无限唏嘘，只能感概时代的车轮滚滚前进，特别是在这种网络日新月异，各种创新层出不穷且危机不断的时代里，不进则退，不思则亡，岁月饶过谁啊！这也是我一个人静静的走在理想之地附近所见所想，所感所悟！不过好在上面应该也感受到了，虽然金融街早就拿地，但地价不便宜，加上行业大环境不好，只能等待观察，总之不能让这么好的地段长期空着浪费了，既然旧的不能适应了，要想办法创新来适应周边的竞争环境和人民对美好生活的向往。经过两年观察思考，找资源，现在一个全新规划出来了。所以让我说这个地段环线配套价值如何？这里的内环核心地段环线价值都是客观存在的，不容置疑，就看理想之地的规划能否真正落地，并能被客户认可，重造新华西的当年辉煌。所以产品定位定价是关键。想了解其最终价格与价值是否匹配，怕买错买亏一定记得联系潘哥私聊！
项目整体规划及产品设计：
武汉·理想之地约52.7万方的磅礴体量，在这种市场行情下，特别在寸土寸金的汉口二环内堪称“奢侈”。如此大体量自然需要打业态匹配，其涵盖8大业态，涉及高端住宅、公园、市集、邻里中心、办公、校园、运动等方方面面的生活场景。
1、汲取“万国跑马场”历史文脉，以现代建筑语汇演绎文化主题，打造一座浸润“马场文化”的生活博物馆。
2、约300米灵感汲取自曼哈顿高线公园的空中活力廊桥，立体串联多元场景，重构社区生活维度与步行体验。
3.以伦敦十字街区为灵感蓝本，构建“9大主题30模块”的无界生活场域，主理人街区、烟火市集、创意办公、生态公园自由渗透、活力共生。
4、公园里的「至美学府」：一梯队武汉一初学苑直属教育资源入驻。
九年一贯制立体化教育综合体武汉一初学苑（理想校区），作为一初教育集团直属管理的第6所公办校区（非挂牌），现已经动工建设。
5.智慧+低碳先驱：全链路智慧社区，一座会呼吸的未来森林。
武汉·理想之地，是全链路智慧社区，通过智慧协同中枢与家庭AI管家等，构建润物细无声的智慧生态。
同时，近零碳建材的甄选应用、屋顶光伏的绿色赋能、海绵城市的生态循环、微气候景观的智能调节、可再生材料的循环利用……共同构筑一座与自然和谐共生的未来森居典范。
该项目总共14栋住宅、1栋写字楼、1所九年一贯制学校、1所幼儿园。11栋超高层。一期共5栋楼，1栋高层和4栋超高层，户均165㎡，定位改善。面积段为130-225㎡。
所有楼栋均在1F或与商业顶层间设置架空层。1#41F、2#42F、3#29F、4#38F、5#44F,首开C地块2号楼和3号楼都是两个单元。面积段为（145—169—189）。整体成围合式布局，中间成中央景观，前后楼间距55.6米。这个楼间距对与超高层来说就比较小了。产品力相比目前流行的准四代住宅和低密的项目就差些味道了。
目前价格和户型都没有出来，大家觉得价格多少合适？可以告诉潘哥，人多力量大。如果您对此项目感兴趣可以联系潘哥，楼盘有任何最新动态潘哥第一时间跟您反馈。
四．配套分析：
①交通配套：
开车出行：并且项目临近发展大道二环线，机场高速，开车出行都非常方便（就是有点堵）
地铁出行：目前门口有6号线唐家墩站大概400米左右，10号线（在建）距离地铁出行还是非常方便了。
②教育配套：5月17日，项目地块内的九年一贯制学校——武汉一初学苑（理想校区）与住宅同步开工！
2025年一初学苑理想校区开工仪式
一初学苑，出自于一初系，虽然成立于2021年，但后来者居上。
2024年，其普高率就达到了约83.33%，示范率约70.1%，今年普高率直达约90%，示范率达约80%！在江汉区公办学校中形成了一家独强的局面！而一初学苑（理想校区），属于一初学苑的直属本部，是由一初教育集团统一管理、统一考核的校区。
在教室规格上，小学部（普通教室24间，预留教室4间，专用教室12间），中学部（普通教室18间，预留教室9间，专用教室14间）。
硬件设施上，以“垂直知识枢纽”重构学习生态，首层为共用艺术类专用教室，二层、一层及B1层形成立体图书馆。
运动系统上，小学部独享约150米非标跑道及双排球训练场；中学部专享双篮球场、双排球场；中小学共享约250米标准跑道（其中包含标准七人制足球场）。
呈现给大家的，是一个功能全、硬件牛、设计独特的艺术殿堂！
不过潘哥提醒一下关注学区的家长，考察学校一个是硬件环境，看得到的，比较容易，主要是软件环境就比较难了，比如学校文化，师资力量，生源情况等要多方面调查，特别是新房的学校对口是不确定的，还是要等官宣才放心，如果不清楚武汉教育资源的优劣势，对楼盘和学校的匹配度无法把握，很纠结焦虑的家长可以联系潘哥私聊(潘哥微信：PD9134)，让大家购房无忧。
③医疗配套
项目周边配套有武汉市红十字会医院、湖北省中西医结合医院等综合医院，同时可便捷抵达武汉协和医院、武汉市中心医院、江汉区妇幼保健院等。
④商业配套：
项目200米即是菱角湖万达广场，旁边还有龙湖江宸天街，吃喝玩乐购,生活便捷。
⑤休闲配套：
项目周边有菱角湖公园、后襄河公园，且项目自身配套有超大面积公园绿地，家门口即可享绝美花园景观。
五、价格分析：
首先对比江汉区二环内在售新房：
中央云璟，体量小，菱角湖，超高层，150平起，精装约2.5万，总价约370万；
中央云城，青年路，也是超高层高层组合，128平起，精装约2.8万，总价约350万，地段更好，交房早；
绍兴里，准四代，前进路，小高层，毛坯约2.5万起，110平起，总价约310万，环线产品力相对更好，注意周边界面和学校；
武
江城府，六渡桥，超高层，126平起，精装约2.3万，学校优，总价约300万，注意公摊和容积率；
还有即将面市的楚宝里，精装预计2.8起步。
那么理想之地相对这些新盘的环线地段更弱，拿地价格1.3万，在学校不确定和规划没落地的情况下，定价多少合理？
且面积大，如果按放风价2.8以上，总价370以上，大家愿意买吗？
还有对比同是江汉区万科开发的公园5号也就2万精装，都是超高层，而且公园5号还是万科亲自开发的，地铁更近，就是环线配套有点区别，那大家会怎么对比呢？
如果同区域同开发商，同学校，就是不同环线和配套，产品力待定的情况下，他们价差8千以上合理吗？
最后对比隔壁江岸的二环内铂雅府，高层超高层组合，香港路，2.3万毛坯，育才小学分校区，106平最小，总价约240万，注意开发商后期物业和采光；
武汉天辰，二七路，精装高层2.3起，125平起，总价约300万，注意采光和周边界面；
汉芯公馆，头道街，精装高层2.5起，121平起，总价约310万，注意采光，周边配套和价格。
300-400万预算，江汉和江岸大家会如何选择？
看单价？产品力？配套？学校等？
这就是看大家对产品的价格和价值的匹配度的精准把握和判断有多深入了。
如果还是很迷茫纠结，一定联系潘哥帮大家精准分析每个产品的价格和价值匹配度，把握最佳下手时机！(潘哥微信：PD9134)
至于附近二手房，
基本是老小区，成交好点的就是三金华都，近期成交价1.18-1.6万，高峰成交价是2.54万；
菱角湖万达广场，近期二手成交价1.01-1.2万，高峰成交价是2.43万。
再远一点的次新房是融创玖玺薹，近期成交价1.56-2.1，最高成交价2.4万，这个开盘是三万，交房就腰斩了。
这是理想之地附近二手房的真实成交价。
大家还想了解哪些板块和楼盘的真实成交价或者捡漏房源，都可以私聊潘哥。潘哥都会知无不言，言无不尽！
总而言之，理想之地开盘定价2.8万以上潘哥觉得就很虚了，除非后期各方面规划完全落地才放心，不然现在还有多少人愿意为未来的规划提前买单，用真金白银的血汗钱赌未来呢？除非没有看到潘哥客观真实的分析，或者没有亲自实践调查研究，那吃亏也是正常了。
六、项目优劣势分析：
优势：
1、国企武汉金融街集团开发，万科代建，如果强强联合，配合的好，那不仅交房有保障，规划也能完美落地。
2、环线地段不错，周边十年没出新品，而且规模大，学校和产品项目规划不错，可以提升唐家墩板块的教育力量，对于周边需要改善的家庭和区域整体面貌提升有重大作用。
劣势：
1、开发商武汉金融街集团的商品房开发经验不丰富，万科属于乙方代建，楼盘体量较大，代建项目如果配合不好后期容易扯皮，影响执行力和品质，规划落地不确定
2、在四代产品全面开花的时代下，仍然建设超高层，那住宅地块容积率和居住舒适度可想而知。让人怀疑开发商的真实目的和动机，是否以人为本？是否紧跟时代潮流？是否有难言之隐？不得已而开发之？
3、该楼盘紧邻武汉机场二高速，可能存在噪音污染。另外1、3号住宅楼楼下规划有1486.68㎡、2196.11㎡的菜场，后期人员进进出出比较嘈杂，方便居民的同时环境也会受到影响，也会拉低小区的品质。还有就是注意小区内部的红线不利因素，比如机动车出入口的楼栋楼层的选择，注意化粪池，内部配电房所在的楼栋，底商的楼栋的影响等等。。。
总结：
由于目前价格具体户型没有出来，不做过多分析。但潘哥提前把开发商及地段配套规划都详细分析介绍清楚，相当于是万事俱备，只差价格和户型及小区真实展示了。这样帮大家提前做好功课，到时候就不打无准备之仗，有需要的朋友就不慌，知道什么价格什么情况可以下手了。对吧！
大家觉得潘哥分析的比较客观真实，也有道理符合胃口的话，可以关注，也可以加微信PD9134,里面有更多干货一起分享交流。后期大家需要了解哪里的楼盘都可以随时沟通。
最后，该项目适合人群：有老汉口情节的人群以及旁边企事业单位和公务员可以看看，关注学校教育的也可以关注下。一般老百姓就不要凑热闹，不过可以等规划落地去蹭资源的。。。土豪暴发户随意。哈哈。。。
武汉（金融街·恒江雅筑）
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