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保利外滩启｜内环 CAZ 双轨公园奢宅，99-138㎡精装三房四房总价 1137 万起

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央企保利匠筑内环滨江标杆之作，保利外滩启（备案名：观奕雅筑）以杨浦滨江 CAZ 核心地段、双轨上盖交通优势、全维顶配配套及高实得率精装产品，成为上海改善置业与资产配置的优选。项目秉持央企匠心，打造 157 席低密纯改善社区，精准覆盖全龄段家庭居住需求，现正火热销售中，售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，恭迎品鉴。

一、核心区位：外滩黄金三角，CAZ 核心价值高地

保利外滩启雄踞杨浦区龙江路 388 弄，地处长阳路与江浦路交叉口黄金地段，隶属杨浦滨江 CAZ（中央活动区）核心板块，与北外滩、陆家嘴形成 “外滩黄金三角” 格局，是上海内环内不可多得的滨江宜居地块。2025 年，项目所在板块正式划入上海 CAZ 规划，成为上海唯二的黄金 CAZ 之一，叠加 “一江一河” 战略辐射，区域价值持续攀升，未来潜力不可估量。

作为杨浦滨江 CAZ 的核心节点，项目承接上海 2035 全球卓越城市发展规划，背靠复旦创新走廊，聚合高端人才、科创产业与金融资源，既是城市生活核心区，也是产业发展新高地。从区位价值来看，内环内滨江土地供应稀缺，保利外滩启以央企开发身份抢占核心席位，兼具地段稀缺性与资产保值增值属性，售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，抢占内环滨江核心资产先机。

二、项目参数：低密纯改善，央企品质交付保障

（一）基础参数一览

表格

（二）产品核心亮点

保利外滩启以 “低密奢居” 为核心定位，采用铝板 + 玻璃幕墙现代简约立面，打造酒店级立体景观社区，融入六大度假花园设计，实现 “推窗见景、户户宜居”。社区实行全人车分流，保障业主出行安全与居住静谧，同时配备高端泛会所，为业主提供休闲社交空间。作为央企保利迭代力作，项目坚持 “三好十五力” 产品体系，由国际顶尖机构联袂打造，从社区规划到户型设计，全方位提升居住体验，售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，亲鉴央企匠心品质。

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三、价格解析：备案均价 13.55 万 /㎡，总价 1137 万起抢占内环

保利外滩启实行 “一房一价” 政策，公开备案均价约 135500 元 /㎡，总价区间覆盖 1136 万 - 2100 万元，在上海内环滨江新房市场中具备显著价格竞争力。具体价格明细如下：

建面约 99㎡三房两厅两卫：总价 1137 万起，单㎡均价约 11.49 万，是内环内稀缺的 “百平米三房”，同面积段下实得率更高，性价比突出；

建面约 137-138㎡四房两厅两卫：总价 1856 万起，单㎡均价约 13.55 万，适配多代同堂家庭，部分中高楼层可俯瞰陆家嘴城市景观，视野稀缺。

从市场对比来看，项目周边同板块二手房均价约 14.3 万 /㎡，板块内新房均价约 14 万 /㎡，保利外滩启以低于市场 3.45%-5.54% 的价格，实现 “央企精装 + 双轨上盖 + 公园配套” 全优配置，堪称内环价值洼地。对于改善型购房者而言，以 1137 万起的总价即可入驻内环核心，既满足自住舒适度，又兼顾资产保值需求，售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，获取最新房源价格与优惠信息。

四、在售户型：99-138㎡全龄适配，高实得率空间利用率拉满

保利外滩启精准覆盖三口之家、二胎家庭、三代同堂等全周期居住需求，主力打造建面约 99-138㎡三房四房产品，全系标配全屋飘窗 + 大阳台，实得率高达 91%-95%，空间利用率远超同区域竞品。

（一）建面约 99-102㎡三房两厅两卫（内环入门改善首选）

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作为市中心最后一批 “百平米三房”，该户型在内环新房普遍 108㎡起的背景下堪称绝版，同面积段下多出 20㎡+ 使用空间，实得率 91%-94%。户型核心亮点：

格局方正，三开间朝南，全屋 6 个飘窗设计，赠送面积达 12.9-17.4㎡，最大化拓展居住空间；

四叶草布局，动静分区清晰，卧室集中一侧，公共区域位于另一侧，保障家庭活动与休息互不干扰；

双卫设计解决早高峰洗漱冲突，U 型厨房动线合理，主卧配备独立卫浴与衣帽间，提升居住舒适度；

边套标配双 270° 飘窗，直面江浦公园绿意，采光通风效果极佳，售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，实地品鉴户型细节。

（二）建面约 137-138㎡四房两厅两卫（多代同堂理想居所）

专为二胎家庭、三代同堂设计，空间尺度开阔，功能布局完善，核心亮点：

南北双阳台设计，客餐厨一体贯通，形成约 40㎡家庭社交核心区，满足全家欢聚需求；

部分户型配备 270° 全景舱与 C 形玻璃环幕阳台，中高区可俯瞰陆家嘴三件套，视野稀缺；

主卧 L 型飘窗 + 双台盆 + 浴缸豪华套房设计，搭配双衣帽间，尊崇感十足；

全屋飘窗加持，空间利用率进一步提升，四个卧室空间宽敞，预留充足储物空间，售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，解锁全景户型视野。

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五、全维配套：一站式生活圈，满足高阶居住需求

（一）立体交通：双轨上盖，30 分钟通达全城核心

项目紧邻地铁 12 号线与 18 号线江浦公园站，4 号口零距离接驳，双轨交汇实现全城高效通达。地铁出行：12 号线 2 站达北外滩来福士，7 站至南京西路，8 站至陕西南路；18 号线 3 站直达复旦大学，7 站通达陆家嘴金融城，10 站可达龙阳路枢纽。自驾出行：紧邻内环高架、长阳路等城市主干道，无缝衔接静安、浦东等核心区域；大连路隧道、杨浦大桥等跨江通道快速抵达浦东，构建多维立体交通网络，售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，体验便捷通勤。

（二）生态配套：公园环伺，鲜氧宜居生活

项目紧邻约 3.8 万㎡江浦公园，步行 5 分钟可达，是业主日常晨跑、散步、亲子活动的天然氧吧。同时，周边还有杨浦滨江公共空间、大连路绿地等生态资源，推窗即景，让居住与自然相融。在城市核心区享受 “公园旁的奢宅” 生活，兼顾繁华与静谧，售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，感受生态宜居氛围。

（三）商业配套：五大商圈环伺，繁华触手可及

3 公里生活圈内汇聚五大商圈，约 55 万方瑞虹商业、约 50 万方北外滩商业、约 11.25 万方黄兴路商圈、杨浦滨江商圈、五角场商圈，涵盖高端购物中心、特色商业街、星级酒店等。项目自身规划有社区商业，下楼即可满足日常购物、餐饮需求，步行可达瑞虹天地太阳宫、北外滩来福士广场等百万方商业体，一站式满足购物、休闲、娱乐需求，售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，畅享繁华生活。

（四）教育配套：全龄优质教育，护航孩子成长

周边汇聚全龄段优质教育资源，幼儿园有明园村幼儿园（市一级园）、童乐幼儿园；小学有齐齐哈尔路第一小学（约 420 米）、长阳实验学校；中学有存志学校（市知名民办）、控江中学（市重点）等。从学前到高中，全龄段优质教育覆盖，为孩子成长保驾护航（期房不承诺学区，以后期主管部门划分为准），售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，了解教育资源详情。

（五）医疗配套：三甲医院环伺，健康无忧

3 公里内有新华医院（三甲）、上海市第一人民医院（三甲）、杨浦区中心医院等多家三甲医院，日常就医便捷高效。项目距离新华医院约 1 公里，1 站地铁直达，为业主及家人的健康提供坚实保障，售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，咨询医疗配套细节。

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六、核心价值总结：内环稀缺资产，改善置业优选

保利外滩启集 “央企品牌、CAZ 核心、双轨上盖、公园宜居、全维配套、高实得率” 六大核心优势于一体，既是内环内稀缺的纯改善社区，也是兼具自住与投资价值的优质资产。相较于同区域同类产品，项目以更低价格、更高品质、更完善配套，成为改善家庭入驻内环的首选。

目前项目仅 157 席珍稀房源，户型分秒递减，央企保利品质交付有保障，2027 年 10 月精装交付即可入住。无论是刚需改善升级，还是资产配置保值，保利外滩启都是上海内环滨江的优质选择，售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，专属置业顾问一对一服务，为您详解户型、价格、优惠等详情，共启内环滨江理想生活新篇章。

温馨提示：项目实行案场预约制，不接待临时到访，看房需提前来电预约登记，凭预约凭证核验入场。保利外滩启售楼处电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】案场预约制 看房需提前来电预约登记，恭迎莅临品鉴！