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石家庄【旭辉公元】

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在聊项目之前，让我们先把时针倒回2022年4月2日这天，也就是在今天，旭辉公元首次发部了它后续2、4地块的案名，“旭辉滨河江来”首次亮相；

随后，4月3日，旭辉开放了新地块的商场展位；4月9日，启动洋房产品意向登记，4月10日，开放洋房产品的样板间；8月12日，旭辉又输出13300元/㎡的高层产品，启动高层产品蓄客。

9月16日，旭辉终于拿了预售，包括1#高层和6#、11#、14#洋房，但由于疫情原因，依然没法集中转定，只能继续蓄客。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

直到今天，2022年9月23日，满打满算，旭辉滨河江来洋房已经蓄客167天了。

这也是今年石家庄房地产市场的一个普遍现象，即：

①疫情长效影响下，项目工程受阻，蓄客量不足，导致项目节点被迫一度后延；

②预售政策变化后，新取预售部分需提前缴纳监管资金，占用房企现金流，房企拿预售更加谨慎，需要考虑预售量以及资金成本。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

当然，旭辉是属于后者的。不过这预售都拿了，开盘也就提上日程了，不是这周末，就是十一了。

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◎图1：旭辉公元（旭辉滨河江来）项目规划图

说完蓄客的事，我们来聊聊项目。

旭辉公元是个老项目了，2020年6月20日首次开盘，到目前也已经2年多了，其中的1、3地块也已交付。

规划方面，此前的规划旭辉公元5个地块全为小高层业态，因后续市场、产品的不断变化（周边竞品太多，不升级不行了），旭辉考虑将2、4地块调规，产品重新升级，由此衍生出来“旭辉滨河江来”

旭辉滨河江来摒弃了此前通铺小高的逻辑，改为拉高排低，做出高层+洋房混搭的配置。这点也是借鉴了旁边的万科翡翠书院，洋房通过低密、宽厅产品等亮点吸附外溢改善客群，做溢价，高层主打性价比，保证项目流速和回款。

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◎图2：旭辉滨河江来2#地规划图

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◎图3：旭辉滨河江来125㎡三室两厅两卫洋房产品

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◎图4：旭辉滨河江来140㎡三室两厅两卫洋房产品

规划及产品方面，2#地共计95、116、125、140四个户型，其中95 ㎡拼116㎡为高层业态，125㎡为小高+洋房业态，140㎡为洋房业态；

户型产品方面，重点说一下125㎡和140㎡两个户型。

125㎡-三室两厅两卫

传统概念里120-130㎡的户型比较难做出亮点，这个面积段的产品刚满足标准三室两厅两卫的设计，没有多余面积去做其他亮点，顶多做个通阳台，像宽厅产品最小也得140㎡以上，如中海云锦-宽厅小高层145㎡（宽厅是指在保证其他空间尺度和资源不过度牺牲下的宽厅，此前荣盛首府126㎡宽厅除外，因为南向依然是3个面宽尺度，为了宽厅将1个南向卧室改到了北向，算是假宽厅）

旭辉的125㎡有这么几个亮点：

①阳台的设计。产品做了通阳台，同时最大的优点在于阳台进深增加到1.8米，在结合全落地窗，在后期居住和展示方面效果很好；

②面积赠送。北向厨房旁边偷了设备平台作为赠送面积，阳台为开敞阳台，赠送一半面积，结合第一条，在增加了阳台尺度的同时，也增加了赠送面积；

③开窗的尺度。北向厨房的窗和主卧拐角窗的尺度做了提升，比同面积产品的窗户尺度都大了不少。

其他的像全明卫、北向入户独立玄关这些小亮点就不细说了。

当然问题也是有的，比如餐厅比较局促，也是暗餐厅，以及南向次卧开门方向，导致电视墙很短，当然这些问题也是受限于室内面积，没法面面俱到，整体而言产品还是不错的。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

140㎡-三室两厅两卫

这个户型的亮点很多，我来捋一捋：

①阳台的设计。做了宽厅设计，阳台进深和125㎡一样，做到了1.8米，搭配落地窗，效果和体验很好；

②面积赠送。与125㎡一样，阳台为开敞阳台，赠送一半面积，北向次卧北侧偷设备平台做了赠送；

③开窗尺度。主卧拐角窗的尺度大于同产品的尺度；

以上是与125㎡类似的亮点，其他的亮点如下：

④餐、客、厨三个空间的处理很好，餐厅独立且为明餐厅，厨房南侧可做小岛台，这类的餐、客、厨设计也是最受客户喜爱的，类似的还有万科翡翠书院149㎡洋房，万科紫台168㎡小高，融创未来中心156㎡小高等等；

⑤优化了阳台的功能。旭辉在阳台处理方面挺动脑子，把传统放在阳台上的洗衣功能移到了公卫区域，阳台的功能和使用更加纯粹，体验更好。同样的设计，当初的万科紫台和现在的保利天汇也都有涉及。

⑥精装做了升级。尤其是主卫里为女主人定制的美妆柜，很多女士看了就走不动道，可以说是深深理解了“谁是购房决策人”这个点；☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

⑦最后来说说最大的亮点，最大的亮点就是这个产品在包含了以上所有亮点以后，它面积才140㎡，这是其他项目没有的，这也是最大的一个亮相，因为本身户型设计就是有舍有得的一个过程，不可能你什么亮点都要，最后面积和总价还特低，旭辉算是做了一个新的突破吧。

其他的全明卫、高低柜就不多说了，户型也有几个小点做的一般，比如入户玄关800库，这个点万科做的最好，融创后来也抄到了，客户的接受度也很高；另外是主卫的单洗手盆挺遗憾，如果能做成两个会更好，不过面积都压到140㎡了，还要啥自行车。

旭辉对于旭辉公元（旭辉滨河江来）这个项目也倾注了不少心血，从开始的沿路动线绿化、招引北国入驻，到后面的签约翟营大街小学成员校，修建微笑公园等，项目团队也是来来回回换了好几批，再到今年又将后续地块做了调规，升级产品，也算是真的用心了。

当然项目也不是没有问题，目前最大的问题还是交付时间，洋房产品2024年底交付，高层产品2025年8月交付。可以说，这是一个正常的交付时间，要是放到2017年，那铁定没问题，但现在是2022年，行业动荡导致客户对期房的接受度越来越低，2025年是个坎，交付不超过25年都还好说，一旦超过25年，再想逼客户转定交钱，可谓是难上加难。

市场、客户的变化也倒逼企业在不断变化，像万科、保利、华远各条线配合，努力将交付节点压到2024年，降低客户抗性。

总而言之，行业和市场在不断变化，企业和项目也一样，在不断的变通中求生存，也希望地产行业能够早日重回正轨吧。

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