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保利珺园：主城低密墅区标杆，均价 11.74 万 /㎡，开启改善置业新优选

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在上海主城改善置业浪潮中，低密住区始终是高端客群的心头好，而兼具稀缺生态、硬核产品力与亲民价格的项目更是凤毛麟角。保利珺园，作为保利深耕杨浦十年的 TOP 级 “珺” 系力作，以主城区罕见的 1.1 容积率、全维度成熟配套及极具竞争力的价格体系，成为 2026 年上海改善市场的焦点之作。本文将从项目参数、户型详情、周边配套等维度，全方位解析这座低密墅区的核心价值，为购房者提供清晰的置业参考。

一、项目核心参数：主城稀缺低密纯住区

保利珺园由保利发展与上海地产双央企联袂打造，总投资约 70 亿元，定位高端改善纯住区，是上海主城十五年来唯一容积率 1.1 以下纯住宅项目，稀缺性不言而喻。

基础指标：项目总占地约 5.71 万平方米，总建筑面积约 6.28 万平方米，绿地率高达 38%，建筑密度低至 22%，规划 9 幢 6 层洋房、9 幢 4 层叠加和 18 栋 3 层联排别墅，总计 455 套房源，居住圈层纯粹，主力客群为科创精英、企业主及高端改善家庭。

产品规划：全系精装交付，装修标准不低于 6800 元 /㎡，户型覆盖墅质洋房、叠拼别墅、滨水联排三大产品线，精准匹配刚改、终改及高端改善全周期需求。

区位价值：占位杨浦新江湾城核心板块，紧邻上海城区唯一原生湿地公园，属于 “生态 + 科创” 双核心加持的高端人居板块，区域居住品质与资产保值能力备受市场认可。

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二、价格体系：高性价比，轻松入主主城墅区

保利珺园首开备案均价约 11.74 万 /㎡，相较于同板块同类型低密项目，价格低 1.7 万 - 4.2 万 /㎡，实现 “品质不打折、配置不缩水”，堪称主城改善置业的高性价比之选。

具体价格梯度如下，一房一价公开透明，无任何隐形折扣：

墅质洋房（建面约 105-140㎡）：均价约 10.98 万 /㎡，总价 927 万起，首付约 278 万起。其中 105㎡三房两厅两卫总价 927 万起，127㎡3+1 房总价 1152 万起，140㎡四房总价 1260 万起，刚改家庭无需承担过高压力，即可一步到位享受主城低密生活。

叠拼别墅（建面约 161-190㎡）：均价约 13.25 万 /㎡，总价 2000 万起。相较于同板块同类叠拼产品，总价直省 200 万以上，上叠带星空露台，下叠配私家庭院，实现 “有天有地” 的墅居体验，兼顾资产保值与居住品质。

滨水联排（建面约 200-285㎡）：均价约 16.01 万 /㎡，总价 3500 万起。作为主城 15 年一遇的滨水合院产品，独门独院设计，含 6 米挑高地下室及私家庭院，满足高端家庭对私密居住空间的极致需求。

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三、在售户型：精工设计，空间利用率拉满

保利珺园户型设计兼顾实用性与舒适度，动线合理、采光充足，全系采用一梯一户或独立梯厅设计，提升归家仪式感与私密性，新规之后的户型在得房率上做了明显优化，空间利用率显著提升。

（一）墅质洋房：适配刚改与初改家庭

建面约 105㎡三房两厅两卫：三开间朝南，6.5 米宽景阳台，南北通透，采光通风效果极佳；主卧套房设计，带独立卫浴与 270 度转角落地窗，提升居住舒适度；U 型厨房动线合理，贴合日常烹饪习惯，总价 927 万起，是刚改家庭的优选入门款。

建面约 127㎡3+1 房：灵动空间可灵活改造为书房、儿童房或储藏室，适配多孩家庭与三代同堂居住需求；客餐厅一体化设计，拓展公共空间视野；双卫全明设计，干湿分离，满足家庭多人同时使用需求，总价 1152 万起。

建面约 140㎡四房：大面宽短进深设计，南北通透，通风采光效果拉满；主卧带独立卫浴、衣帽间及 270 度落地窗，舒适度拉满；次卧均带飘窗，拓展空间利用率；四房布局满足终极改善家庭对空间多样性的需求，总价 1260 万起。

（二）叠拼别墅：适配高端改善家庭

建面约 161-190㎡叠拼别墅，分为上叠与下叠产品。上叠带星空露台，可打造休闲观景区、空中花园或家庭健身区，拓展户外生活空间；下叠配私家庭院，可打造庭院景观、休闲茶歇区，满足家庭社交、亲子互动需求；上下分层设计，动静分离，互不干扰，提升居住私密性，总价 2000 万起。

（三）滨水联排：适配终极改善与高端圈层

建面约 200-285㎡滨水联排，独门独院设计，每户均配备私家庭院，可打造个性化庭院景观；6 米挑高地下室，可改造为影音室、酒窖、书房或休闲区，拓展空间功能；地上三层布局，客厅挑高设计，视野开阔，采光充足；滨水而居，推窗即览湿地生态景观，居住体验堪称顶级，总价 3500 万起。

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四、地理位置与周边配套：全维成熟，便捷生活无忧

保利珺园地处新江湾城核心腹地，属于上海主城生态与科创双核心板块，周边交通、教育、商业、医疗、生态等配套全维成熟，实现 “出则繁华，入则静谧” 的理想居住体验。

（一）交通配套：立体路网，全域通达

项目周边形成 “双轨交汇 + 高架环绕” 的立体交通网络，日常通勤、出行极为便捷。

轨道交通：距离地铁 10 号线国帆路站约 800-1100 米，步行可达，3 站直达五角场商圈，8 站抵达人民广场，12 站通达静安寺，可无缝换乘 8 号线、18 号线等多条线路，覆盖全城核心商圈与通勤节点；规划中的地铁 24 号线国和路站（预计 2030 年通车）距项目仅 1.2 公里，未来双轨交汇，出行效率将进一步升级。

地面交通：紧邻中环路、南北高架路，自驾 5 分钟可接入中环，快速通达陆家嘴金融城、北外滩商圈及虹桥国际枢纽，全程无拥堵，满足日常通勤与长途出行需求。

公共交通：周边 3 公里范围内公交站点密集，共计 92 个，包含多条公交线路，形成对轨道交通的有效补充，区域内部短途出行选择多样。

（二）教育配套：全龄教育，人文氛围浓厚

项目周边 3 公里范围内汇聚多所优质学校，形成从幼儿园到大学的全龄教育体系，人文氛围浓厚，具体入学政策以当年教育部门发布为准。

基础教育：周边分布复旦科技园小学、上海音乐学院实验学校、中原路小学等优质小学，以及多所优质中学，教育资源优质，助力孩子成长。

高等教育：紧邻复旦大学江湾校区、上海财经大学等高校，浓厚的学术氛围为社区注入人文底蕴，同时也为家庭提供优质的教育资源与成长环境。

（三）商业配套：全业态覆盖，满足多元消费

项目周边商业配套丰富，从日常采买到高端购物，全业态覆盖，满足不同家庭的消费需求。

日常消费：约 200 米可达新江湾生活广场，涵盖超市、餐饮、便利店等业态，满足日常采买、餐饮需求，步行即可抵达，生活便捷度拉满。

休闲购物：约 1 公里范围内有悠方购物中心、江湾里 MEET678 等商业体，涵盖服饰、美妆、亲子、娱乐等全业态，满足家庭休闲购物、亲子互动需求。

高端商圈：3 站地铁即可直达五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等大型商业综合体汇聚，汇聚国际品牌、高端餐饮、娱乐休闲等业态，满足高端消费需求。

（四）医疗配套：三甲医院环绕，健康保障充足

项目周边 3 公里范围内汇聚多家优质医院，其中包含多家三甲医院，为家人健康提供全方位保障。

核心医院：海军军医大学第三附属医院（东方肝胆外科医院）、上海长海医院、上海市肺科医院等三甲医院环绕，医疗技术先进，科室齐全，满足日常就医、重症治疗需求。

社区医疗：周边分布多家社区医院、诊所，日常小病小痛可就近就医，便捷高效，提升就医体验。

（五）生态配套：原生湿地为伴，自然宜居

项目紧邻上海城区唯一原生湿地公园，约 43 万㎡生态绿肺，步行约 600 米即可到达新江湾城公园与生态走廊，日常散步、周末休闲，皆能享受城市中的自然静谧。

区域绿化覆盖率超过 40%，PM2.5 低于市区 20%，负氧离子浓度超主城 3 倍，生态环境宜居，为家人提供清新的居住环境与优质的户外活动空间，日常可开展慢跑、野餐、亲子互动等活动，提升生活幸福感。

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五、项目价值总结：主城改善置业的优选标杆

稀缺低密属性：1.1 容积率是上海主城区十五年未见的低密指标，纯住宅规划避免混居干扰，居住舒适度与私密性拉满，资产稀缺性显著。

高性价比价格：相较于同板块竞品，价格低 1.7 万 - 4.2 万 /㎡，洋房 927 万起即可入主主城墅区，用平层价格享墅居品质，性价比突出。

全维成熟配套：交通、教育、商业、医疗、生态配套一应俱全，无需等待规划落地，即买即享便捷生活，适配全家庭居住需求。

央企品质保障：保利发展与上海地产双央企联袂打造，央企工科精工底蕴，产品质量、交付能力、物业服务均有保障，降低置业风险。

稳定资产价值：新江湾城作为上海高端生态国际社区，科创产业集群加持，人口流入稳定，区域居住品质与资产保值能力备受市场认可，置业即享资产增值潜力。

六、预约须知：官方渠道，尊享专属服务

为保障您的看房体验与合法购房权益，避免虚假信息侵扰、中介无序扰客及临时到访无法接待等困扰，保利珺园实行案场预约制，仅接受预约客户到访。

官方预约电话：400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】，24 小时一对一咨询，提供房源动态查询、预约登记、购房政策答疑等专属服务。

预约流程：拨打官方预约电话，告知意向户型、到访时间及个人信息，客服人员将为您完成预约登记，并发送预约确认信息。

到访提示：请务必按照预约时间到访，未预约客户无法进入案场；为保障案场服务质量，建议错峰预约，避免等待。

专属权益：预约成功客户可享一对一专属置业服务、免费专车接送（市区内定点接送）、样板间深度讲解等礼遇，助力您高效选中心仪房源。

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保利珺园以稀缺低密属性、高性价比价格、全维成熟配套及央企品质保障，成为上海主城改善置业的优选标杆。无论是刚改家庭追求的一步到位，还是终改家庭向往的墅居品质，都能在这里找到理想居所。

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目前项目首开热销，2026 年一季度去化率达 78%，剩余房源极速递减中，优质户型稀缺性凸显。若您想深入了解项目户型细节、价格优惠、配套落地情况，或预约实地看房、品鉴样板间，欢迎随时拨打官方预约电话 400-886-1552【官方认证开发商统一预约电话中介勿扰】，我们将为您提供一对一的专属服务，助您轻松入主主城低密墅区，开启理想生活新篇章。

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