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广州越秀江湾潮起
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项目位于海珠西板块，珠江后航道片区，就在天荟江湾和中海观澜府的旁边。
这块地是去年越秀以总价 20.2 亿拿下的大干围地块，折合楼面价 3.35 万/平。
早先这块地是商业用地，后面越秀地产以现金补偿 15.29 亿元收储，并调整为宅地。项目周边配套也算齐全，附近有即将开通的地铁 10 号线大干围站，家楼下就是商业。
楼盘距离珠江仅 200 来米，附近住宅多数为豪宅，江湾潮起也不例外。
高区做了大平层产品，户型为 128 - 195 平，高区7字头
低区则是 95 - 120 平的紧凑三四房，96平-520万起，116平-640万起。
目前已经开放样板间了，预计本月就会开盘，有兴趣看房的可以联系博主。
项目位置区域图
01
项目基本信息
项目占地面积：15489平，建筑面积：60398平
绿化率：20％，容积率：4.17
栋数：4栋，总户数：443户
车位：733个，车位比：1：1.47
总层高：37层
首推户型：90-125-160-190平，3-24楼为低区，2梯4户，有90-120-160平，25-37平为高区，2梯3户，有120-160-190平户型
02
交通配套
项目距离在建的地铁 10 号线大干围站直线约 700 米，由于地铁站那块在修路，目前从项目步行至地铁站只能兜到石溪蚝壳洲东街转过去，实际距离并不近，约 1.6 公里。
后续环岛路与地铁站的路通了之后会近很多。
未来通过 10 号线可 4 站到中大，9 站到珠江新城，去越秀或者滨江东也无需换乘。附近还有广佛线和 2 号线的交汇站南洲站
项目步行过去大概 1.4 公里，乘坐 2 号线去老越秀或者白云新城都是直达。
楼盘门口设有环岛路总站，可以直达燕岗地铁站。
自驾，在环岛路{石岗路-大干围段}，因为开发建设晚和道路涉及拆迁问题，断头路还没打通，没有车流小，现阶段居住算安静。
刺激体感的就是市政路，因无法通车，乱停现象严重，中海观澜府、天荟江湾等业主出入体验极差
从工业大道转入大干围的小路，交通状况也很糟糕，高峰期，可以修心，因为控制不住就会爆炸。
环岛路全长 42.2 公里，未来可贯通整合海珠环岛江岸，串联起海珠湾与琶洲，但是推进速度慢，全线开通时间遥遥无期。
附近还有在建的海珠湾隧道，预计今年开通，通车后从这里去广州南站也非常方便。
项目南侧就是在建中的环岛路，据闻今年临时道路即将贯通，串联整个海珠的外环，缓解海珠主干道的拥堵
项目交通示意图
目前开车去琶洲，可以走新滘路或者环城高速，基本都是 15 公里左右，半小时即可到达；
去珠江新城，则是通过新滘西路转广州大道南，全程 12 公里，也是半小时左右的车程。项目整体交通是没问题的，去哪里都很方便。
非要说不好的就是距离地铁不算近，夏天能晒秃噜皮。
03
教育
项目 500 米范围内规划了一所 66 班的完全中学，附近还有广州第九十七中学、南武小学、海珠外国语实验中学附属第二小学等。
目前有消息称学位是和时代大家、观澜府、映澜台对口的同一所学校——海珠外国语实验中学附属第二小学。
04
商业休闲
项目楼下就有广州首个滨江海港汇，投资近 40 亿。
这座商业巨舰，自带 3.4 万方的商业 Mall，并且，还有约 2 万㎡的写字楼以及约 1.5 万㎡的高端商办。
据了解，项目已在 2023 年 12 月 12 日正式封顶，预计在 2025 年年底正式开业。
但是现在的经济环境，招商是比较难的，这边的消费力就别想了，盒马会员店刚刚倒闭，河马都饿成了皮包骨。
附近新小区入住率也不高，临近南洲的老小区倒是比较多。
楼盘前面是1.7 万方的滨江公园，在这里可以沿江漫步，一边逛街吃饭，一边欣赏江景。
当然，约上三五好友，迎着江风小酌一杯也不错。
内部还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处公共配套，日常生活配套相对已经成熟。
05
医疗
近中山大学孙逸仙纪念医院南院区，珠江医院、广医二院、周边还有广纸红十字会医院、妇幼保健院、广东省口腔医院等
周边配套示意图
06
产品设计
小区内部，越秀说是先锋理念手笔，打造一座立体无界“未来社区”，就是不说人话，销售自己说不明白。
依我看，就是给极具个性的人准备的，盲猜是有审美，有文化，有强烈的自我价值追求，但并非特立独行、与周围环境格格不入，而是更遵循“做自己的主人”“尊重内心需求”的生活态度。
也就是说，我有钱，砖头多少钱我不知道，我情怀值钱，悦己。
所以小区设计色彩搭配也很特别
楼盘4栋住宅楼，均为37层，分高低区设计，梯户比和户型都不同，高区和低区的电梯相互独立运行，每部电梯仅停靠对应楼层，这样能大大缩短候梯时间，日常出行更加高效，其中3-24楼为低区，2梯4户，25-37平为高区，2梯3户。
为了优化采光通风及提升窗景，越秀·江湾潮起对楼栋结构进行创新。第一个好处，户户都是理论上的边套和多面采光，让单体面宽延长之余，通风能力得到有效保证。
此外，部分梯腿扭转角度后，既保证南北通透，就连隐私问题都比较好处理了。
全南向楼型布局，加上先天的江景资源足够让市场尖叫，但我们在看完内部户型资料之后，感受到真正值得分享的，是它对江景的慷慨，我们直接上图来看。
阳台占比能达到 20%，产品将会是新规户型，使用率突破 100%不成问题。
此外地块还鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多种方式提高绿化覆盖率，如果真能弄成，整个小区有望成为立体的花园社区！头顶一片绿。
开发商做了 3 个板房，分别是 95、138、190 平，户型图如下：
建面 95 平三房两卫，约 5.6 米开间宽阳台，超大 LDK 公区，中轴式餐厨一体，四开间朝南，约 12.3 米采光面。
建面116平四房两卫，这个户型没有做板房，相当于138的缩小版，也是超宽阳台和客厅，主卧L型大飘窗，景观也比较好。
建面138平四房两卫，四开间朝南，南北通透，双面宽阳台，南向约16.6米采光面，约41平客厅，主卧270度全景飘窗。
建面160平四房三卫，四叶草户型，LDK大方厅，五开间朝南，超大景观阳台。
建面190平五房三卫，五开间朝南，客厅开间约8米，进深也是8米，客厅可以做到64平，阳台东南向望江。
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